8 основных типов строительных контрактов СОВЕТЫ И ИНСТРУМЕНТЫ Грейс Эллис Сайед Асфар Али | апрель 2023 г.

8 основных типов строительных контрактов
СОВЕТЫ И ИНСТРУМЕНТЫ
К
Грейс Эллис
1 сентября 2029 г. – чтение на 29 мин.
8 видов строительных контрактов
Контракт есть контракт, верно? Вы описываете, что и когда будет доставлено, сколько клиент должен, и ставите подпись на пунктирной линии. Если бы это было так просто. Существует множество видов строительных подрядов. В строительной отрасли используются различные виды соглашений в зависимости от масштаба проекта, доставки, графика, бюджета и вовлеченных сторон.

Знание того, какой контракт использовать, имеет решающее значение для обеспечения успешного результата доставки, удовлетворенности клиентов и прибыли. Мы упростили задачу, собрав восемь наиболее распространенных типов строительных контрактов и подробно описав плюсы и минусы каждого из них.

Ключевые выводы

Знание того, какой генеральный контракт на строительство использовать и когда его использовать, жизненно важно для успешного проекта, удовлетворения ваших клиентов и вашей прибыли.
Договор подряда на строительство объединяет всех участников проекта на одной странице.
Восемь типов строительных контрактов включают в себя:
договор на строительство по принципу «затраты плюс»
договор на проектирование и строительство
контракт с гарантированной максимальной ценой
поощрительный договор на строительство
договор комплексной реализации проекта
договор с единовременной оплатой
контракт на время и материалы
договор о цене за единицу
Каждый вид договора подряда на строительство имеет свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать перед его использованием.
Типы строительных контрактов, о которых должен знать каждый строитель
распространенные типы строительных подрядчиков
1. Контракт «затраты плюс»
стоимость плюс договор
По договору «затраты плюс» подрядчикам оплачиваются все расходы, связанные со строительством. Это затратная часть названия. Затраты могут включать прямые затраты, такие как рабочая сила, материалы, расходные материалы и т. д. Они также включают накладные расходы, такие как страхование, пробег, часть арендной платы за офис. Кроме того, они также получают согласованную сумму прибыли. Это “плюс”.

Преимущества
Этот тип строительного подряда обычно рассматривается подрядчиками довольно благосклонно. Казалось бы, нет риска потерять деньги на материалах. Кроме того, вы знаете, что получите прибыль. Эти типы контрактов особенно полезны, когда у вас недостаточно информации, чтобы предоставить полную оценку работы, или объем работ не определен четко. Они также отдают предпочтение качеству.

Недостатки
Тем не менее, есть несколько деталей об этих типах контрактов, о которых следует знать. Во-первых, вам нужно будет отслеживать все свои расходы и быть готовым представить их. Это может потребовать дополнительных ресурсов и трудозатрат с вашей стороны. Вы также можете быть ограничены в том, сколько вы можете потратить. Некоторые контракты «затраты плюс» включают пункты о «не превышении» суммы затрат.

2. Контракт на проектирование и строительство
договор на проектирование и строительство
Традиционно владельцы получают готовые проекты до подачи заявок на строительство. Это приводит к двум отдельным контрактам и более длительному процессу. Но контракт на проектирование и строительство делает вещи по-другому. Как следует из названия, контракт на проектирование и строительство одновременно учитывает затраты на проектирование и строительство. В соответствии с этим типом контракта процесс строительства фактически начинается до того, как будет завершен окончательный проект. Этот процесс экономит время и деньги владельца, объединяя проектирование и сдачу строительного объекта в один договор. Это также помогает оптимизировать коммуникации и создавать повторяемые процессы.

Преимущества
Договор на проектирование и строительство помогает ускорить процесс и избежать споров между проектировщиком и застройщиком. Он популярен среди организаций, которые хотят ускорить выполнение проектов, воспользоваться преимуществами совместной работы и оптимизировать процессы. Дизайнеры также вносят больший вклад в процесс построения чертежей, что снижает потребность в изменениях.

Недостатки
Некоторые из плюсов контрактов на проектирование и строительство также могут привести к минусам. Поскольку фазы конкурентных торгов нет, окончательные затраты для владельца могут быть выше. Также труднее оценить затраты из-за необходимости сотрудничества между проектировщиком и строителем.

3. Контракт с гарантированной максимальной ценой
контракт с гарантированной максимальной ценой
В соответствии с контрактом с гарантированной максимальной ценой (GMP) максимальная сумма, которую владелец должен будет заплатить подрядчику, ограничена. Контракт GMP ограничивает сумму, которую должен будет заплатить владелец, а любые дополнительные расходы покрываются подрядчиком. Эти соглашения ограничивают риск затрат для клиента. Они четко определяют максимальную сумму, которую владелец должен будет заплатить, что значительно упрощает составление бюджета.

Преимущества
GMP включает затраты на рабочую силу, материалы, накладные расходы и процент от этих затрат для получения прибыли. Если окончательные затраты входят в GMP, заказчик может получить всю экономию средств или разделить их с подрядчиком. Для подрядчиков это также может помочь ускорить процесс кредитования.

Недостатки
Подобно контракту «затраты плюс», это соглашение требует тщательного изучения и анализа расходов. Это может занять особенно много времени в крупных многоэтапных проектах. Это также возлагает большую часть рисков на подрядчика. Если первоначальная смета оказывается ниже окончательной стоимости, подрядчик может потерять деньги на проекте.

4. Поощрительные строительные контракты
поощрительный договор на строительство
Поощрительные контракты предусматривают согласованный платеж подрядчика, если проект будет выполнен к определенной дате и в определенный момент. Если проект сдается по более низкой цене и/или к намеченному сроку, подрядчик получает дополнительную оплату. Сумма, которую они получают, указывается в контракте и может основываться на скользящей шкале. Другими словами, подрядчик заинтересован в том, чтобы контролировать расходы и придерживаться графика.

Преимущества
Эти контракты полезны не только для контроля затрат и сроков. Они также помогают создать более совместный процесс, в котором подрядчик имеет больше сопричастности. Из-за поэтапного подхода к стимулированию подрядчик и владелец часто больше общаются и ищут инновационные способы выполнения работы.

Недостатки
Поощрительные контракты действительно требуют дополнительных переговоров для определения стимулов. Для подрядчиков важно убедиться, что затраты и сроки достижимы. Если условия не ясны, это может оставить место для споров. Подрядчики должны четко определить, как выглядит удовлетворение поощрения, чтобы не было недопонимания при реализации проекта.

5. Контракт на комплексную реализацию проекта
договор комплексной реализации проекта
Согласно Lean IPD, «Интегрированная реализация проекта (IPD) — это модель реализации строительных проектов с использованием единого контракта на проектирование и строительство с разделяемой моделью риска/вознаграждения, гарантированными затратами, отказом от ответственности между членами команды, основанной на операционной системе. на принципах бережливого производства и культуре сотрудничества».

Контракт IPD представляет собой многостороннее соглашение между проектной фирмой, строителем и владельцем. Сюда также могут входить торговые партнеры. Субподрядчики обычно подпадают под действие контракта с подрядчиком. Контракт свяжет субподрядчиков с подрядчиком, но они не будут выступать в качестве подписанта, как подрядчик. Как и в контракте на проектирование и строительство, он объединяет все результаты в один контракт.

Этот тип строительного контракта распределяет риски и выгоды проекта между проектировщиком, строителем и владельцем в зависимости от финансовых результатов проекта. Контракт IPD обычно включает расходы на проектирование, строительство и общие непредвиденные расходы. Стороны риска и вознаграждения (т. е. стороны, подписавшие контракт) соглашаются получить оплату своих затрат и общих сбережений, если проект соответствует требованиям к производительности, изложенным в контракте. Эти стороны договариваются о единовременной прибыли, если проект соответствует определенным финансовым результатам.

Преимущества
Контракты IPD популярны среди команд, которые хотят отдавать приоритет инновациям и сотрудничеству. Они способствуют чувству сопричастности и командной работы, поскольку все стороны должны работать вместе для достижения желаемого вознаграждения. Они также справедливо распределяют риск и вознаграждение между сторонами и способствуют большей ответственности за результаты проекта.

Недостатки
Однако контракт IPD не является волшебной палочкой. Каждая сторона должна оставаться приверженной модели IPD или рискует вернуться к традиционным методам реализации проекта. IPD все еще является относительно новой отраслью, поэтому некоторые дизайнерские фирмы и субподрядчики могут не захотеть в ней участвовать. Некоторым подрядчикам также трудно обеспечить финансирование этих проектов.

6. Контракт с единовременной оплатой
договор с единовременной оплатой
При единовременном контракте подрядчик сдает проект по заранее оговоренной цене. Подрядчик назовет общую цену проекта, а не предложит цену за результаты. Соглашение относительно простое и хорошо работает для проектов с четко определенным объемом. Они популярны благодаря простой работе, не требующей подробных оценок. Эти типы строительных контрактов также упрощают администрирование и оценку денежных потоков.

Преимущества
Контракт с единовременной оплатой представляет владельцу удобоваримую, легко планируемую цифру. Эти соглашения также упрощают бизнес-анализ и процесс выбора. Они дают подрядчику возможность сосредоточиться на качестве, материалах и производительности. В отличие от контрактов на время и материалы, контракты с единовременной оплатой не требуют такого пристального надзора и одобрения со стороны владельца.

Недостатки
Контракты с фиксированной суммой обычно не подходят для более сложных проектов. Они не учитывают изменения материальных затрат, состояния участка или запросов владельца. Чтобы контракт с единовременной оплатой окупился, вы должны иметь возможность легко оценить график проекта, материалы, затраты на рабочую силу, накладные расходы и размер прибыли.

7. Контракт на время и материалы
контракт на время и материалы
По контракту на время и материалы (T&M) владелец платит согласованную цену, основанную на времени, затраченном на проект, необходимых материалах и включенной норме прибыли. Как и договор с единовременной оплатой, это соглашение является простым и понятным. Однако контракты T&M обеспечивают большую гибкость в отношении стоимости материалов и учитывают ставки оплаты труда. Они также могут включать наценку на материалы, если они приобретаются по оптовым ценам.

Преимущества
Контракты на контроль и техническое обслуживание помогают владельцу планировать общие расходы, снижая при этом риск со стороны подрядчика в случае колебаний стоимости материалов и рабочей силы. Они также помогают предотвратить методы сокращения затрат, поскольку подрядчик знает, что получит прибыль.

Недостатки
Есть некоторые потенциальные недостатки в этом типе соглашения. Меньше прозрачности в отношении окончательной стоимости для владельцев, что может привести к спорам, если цены вырастут. Неточные оценки также потенциально могут снизить размер прибыли подрядчика.

8. Контракт о цене за единицу
договор о цене за единицу
В договоре о цене за единицу указаны цены за единицу, которые могут включать материалы, рабочую силу, накладные расходы, поставки и прибыль. Владелец платит подрядчику на основе единиц по согласованным ставкам. Контракт может включать или не включать количество единиц, необходимых для завершения проекта, но, скорее всего, будет включать по крайней мере смету.

Преимущества
Эти контракты хорошо работают с проектами, которые можно легко разделить на блоки. Если ваш проект в значительной степени зависит от цены единиц и включает в себя повторяющиеся задачи, договор о цене за единицу может быть хорошим выбором. Подрядчики, использующие контракты с оплатой за единицу, находят выгодным простое выставление счетов и разделение рисков.

Недостатки
Они не всегда хорошо подходят для сложных проектов, требующих сложных задач и множества различных типов материалов. Они не стимулируют подрядчиков и могут привести к потере прибыли, если первоначальные оценки не соответствуют цели.