Вы также можете прослушать анализ в аудиоверсии.
Несколько лет назад институциональное арендное жилье было скорее иностранным вдохновением. Сегодня это становится видимой частью чешского рынка. Особенно в Праге растут проекты, которые предназначены не для продажи отдельных подразделений, а для долгосрочной аренды под дубинкой одного владельца.
Согласно текущему анализу консалтинговой компании Savills, более 4500 квартир, предназначенных для профессиональной проката, в Праге было использовано в Праге. И их число должно дополнительно увеличить. В 2026 году должно быть завершено еще 1100, и в настоящее время строится 1902 единицы, а еще 3400 квартир должны вступить в строительство в ближайшие два года.
«Интерес инвесторов к сегменту аренды жилья растет, особенно проекты в городах. Это привлекательный и стабильный актив, который также предлагает гибкие стратегии выхода, в том числе возможность постепенной продажи единиц в виде отдельных продаж квартир», – говорит Марек Пол, начальник Savills.
Фото: список сообщений
Годовое завершенное строительство.
Столица все еще испытывает столицу, где как в долгосрочной перспективе сосредоточены как за покупательскую способность, так и спрос на аренду жилья.
«Сегмент сборки (BTR), буквально« построить и арендовать », успешно развивается на рынке и быстро находит свое место. Он заполняет пробел в области профессионального жилья, которое мы воспринимаем на рынке в течение долгого времени»,-подтверждает Здденка Клапалова, президент Ассоциации по развитию недвижимости (ARTN).
Прага имеет самую низкую доступность собственного жилья в Чешской Республике, и в то же время самая большая доля иностранцев и молодых мобильных домов. Неудивительно, что здесь первые крупные проекты представлены здесь.
Иностранцы заинтересованы
Амбиции роста также подтверждаются группой AFI, которая является одним из пионеров институционального арендного жилья в Чешской Республике. Сама компания хочет расширить свой портфель до 5000 единиц аренды в ближайшие годы.
«Мы воспринимаем сильный интерес со стороны арендаторов и инвесторов. Особенно иностранцы ценят профессионализацию рынка аренды и растущее качество услуг», – говорит Яна Доманова, финансовый директор AFI.
В частности, интерес иностранцев также подтверждается словами Рудольфа Крейна, директора аренды тригемы. «Иностранные клиенты составляют более 60 процентов в таких проектах, как фрагмент или ликероводочный завод. Им требуются полностью оборудованные квартиры, сильный Wi-Fi, управление качеством, услуги приема и гибкость в изменении жизненных ситуаций»,-сказал он.
В то время как Прага и крупные города, также из -за интереса иностранцев, тянутся, регионы более осторожны в отношении институционального жилья. Причина проста. Во многих городах рыночная цена квартиры по -прежнему ниже, чем чистые затраты на строительство. И все же первые сигналы изменения начинают появляться.
«Чешский жилищный фонд долгое время делал ставки на региональные и районные города, где мы видим место для роста и хорошей занятости. Отсутствует новые здания и пропал без вести, что имеет смысл арендованного жилья в качестве замены», -объясняет Якуб Кошинек, соучредитель Чешского жилищного фонда.
По его словам, модель аренды постепенно станет обычной для долгосрочного семейного жилья. «Сегодня вы можете увидеть спрос на четырехместные квартиры, которые не были практически на рынке арендной платы. И он будет продолжать расти».
Что препятствует развитию?
Хотя интерес инвесторов растет, динамика строительства в Чешской Республике все еще отстает от других европейских стран. Например, в Варшаве проекты аренды создаются в совершенно ином масштабе. В Праге в настоящее время развивается сложные процессы разрешений и ограниченная доступность финансирования.
«Процедура строительства не сокращается, скорее противоположная. И с ослаблением недвижимости в 2022 и 2023 годах наблюдалось значительное снижение количества инициированных зданий», -говорит Джакуб Косинек, соучредитель Чешского жилищного фонда.
По его словам, Чешская Республика сталкивается не только с административными препятствиями, но и с последствиями двухлетнего ограниченного развития, воздействие которого на рынок начинает полностью проявляться прямо сейчас.
Фото: список сообщений
Прага против Варшава
По словам Яна Джурчиника, главы строительства и консалтинга проекта в Savills, доступность банковских кредитов остается проблемой. «Сумма арендной платы привлекательна с точки зрения дохода, но в то же время ограничивает доступность для более широкой группы населения, что может восприниматься как риск».
Однако, несмотря на препятствия, сектор продолжает расти. По словам главного экономиста Creditas, Petr Dufka, сегмент BTR имеет лучшее перед ним. «Собственное жилье больше не является таким сильным символом успеха, как раньше. Молодое поколение предпочитает гибкость и мобильность. И это то, что предлагает профессиональное арендованное жилье».
В то же время Дюфек отмечает, что чешский рынок еще не выпустил регламентированную модель, такую как Берлин. Это, например, столь известный прокатный тормоз, который ограничивает сумму арендной платы за вновь заключенные контракты максимум на 10 % выше средней рыночной аренды в местности. На практике, однако, этот инструмент привел к тому, что некоторые арендодатели перешли на краткосрочную аренду, которая обходит регулирование и продолжает расти.
«Пример Берлина показывает, как популистские вмешательства могут парализовать арендное жилье и наличие жилья в конечном итоге уменьшаться», – говорит Дюфек.
Цены растут в Чешской Республике
Повышение цены аренды -это не просто феномен перерегулируемого мегаполиса берлинского типа. Рост цен также очевиден в Чешской Республике, даже в случае недавно построенных проектов в руках институциональных инвесторов. По мнению экспертов, это в основном связано с более высоким стандартом жилья. Люди платят за оборудованные квартиры, прием, управление или гибкую аренду.
Согласно текущим данным, Savills остается относительно стабильной для небольших единиц. 1+KK в среднем стоит 19 900 крон в месяц, 2+KK до 27 400 коронок. С другой стороны, большие квартиры значительно увеличиваются. 3+KK Today стоит около 43 000 коронок в месяц, четырехместные единицы до 68 000 CZK. Во всех случаях цены значительно превышают среднюю рыночную арендную плату в Праге.
С точки зрения рынка недвижимости, это премиум -сервис с премиальной ценой. Но с точки зрения жилья для обычных жителей, это именно противоположное направление к тому, что нужно Праге. Только узкая группа домохозяйств часто достигает нового арендного жилья.
Доступность жилья
«На первый взгляд, может быть хорошо, что профессиональные компании вступают в аренду жилья. Они часто обещают более высокий стандарт, лучшие услуги и стабильность. Однако опыт за рубежом показывает, что если правила отсутствуют – например, в форме более длительных контрактов на аренду – это приводит к аренде, а не к улучшению доступности», – говорит Ленка Весела, адвокат и председатель местных арендаторов.
С ее точки зрения, BTR в настоящее время подходит молодым людям без обязательств, которые хотят жить в современной квартире и не возражают против более высокой цены. С другой стороны, семьи с детьми, пожилыми людьми или людьми с более низким доходом часто остаются вне игры. «Из практики мы знаем, что эти группы иногда автоматически устраняются из -за количества людей, типа приема или более низкой кредитоспособности. Это люди, которым больше всего нуждается в стабильном арендном жилье», – добавляет Весела.
По словам Яна Милоты, советника, который положит конец бездомности со стороны социального жилищного платформы, рынок меняется быстрее, чем государственный ответ, в то время как государство не должно спать с появлением крупных институциональных арендодателей и искать соответствующие способы регулирования.
«Если государство не регулирует ситуацию, арендные апартаменты могут стать инвестиционными продуктами, отделенными от реальных потребностей населения», – говорит он, заявив, что если государство не удастся, существует риск, что рост затрат на жилье приведет к социальному исключению наиболее уязвимых групп. «Ясно, что для самых бедных жилье не будет доступно этим новым арендодателям», – добавляет Милота.
По словам Матуша Хатника, представителя Института планирования и развития Праги, рынок будет диверсифицирован на месте.
«Лучшее для предоставления доступного жилья -это когда непреодолимые и государственные сектора предоставляют ту же услугу. Например, важным сектором некоммерческих институциональных арендодателей находится в Дании, где они связаны с покрывающими непреодолимыми фондами Landsbyggegfonden. Имеют широкий ассортимент поставщиков», -говорит он.
Эта идея также разрабатывается Кристиан Холан, фонд доступного жилья для сбора средств, который имеет амбиции создать непреодолимое учреждение, арендующее квартиры в Чешской Республике.
С 2021 года фонд является экспериментальным пилотом с 14 квартирами, в основном в регионе, где он посещает клиентов из Дома убежища для матерей с детской благотворительной организацией Decin. «Большинство средств поступали от небольших кредиторов, которые предоставили фонду с процентами в 3 %, то есть небольшой прибыль, соответствующей приблизительно доходности австрийских жилищных компаний с ограниченной прибылью», – рассказывает Холан.
По его словам, модель зарекомендовала себя и собирается начать активно обращаться к другим потенциальным донорам и кредиторам. «Мы планируем купить законченные квартиры в первую очередь, затем мы идем на свое собственное строительство», – заключает он.
1754033050
#Инвесторы #меняют #стратегию #Арендовое #жилье #становится #дороже #не #будет #для #всех
2025-08-01 06:40:00
Продолжение темы
