Каждый третий владелец квартиры на Манхэттене потерял деньги при ее продаже в прошлом году

Версия этой статьи впервые появилась в информационном бюллетене Inside Wealth канала CNBC с Робертом Франком, еженедельном справочнике для состоятельных инвесторов и потребителей. Зарегистрироваться чтобы получать будущие выпуски прямо на свой почтовый ящик.

Согласно новому отчету, более трети квартир-кондоминиумов, проданных на Манхэттене примерно за последний год, были проданы с убытком, хотя в верхнем сегменте рынка дела обстоят лучше.

Согласно отчету Brown Harris Stevens, несмотря на постоянный поток заголовков о сногсшибательных распродажах и растущих ценах на недвижимость на Манхэттене, средняя цена за квадратный фут квартир на Манхэттене практически не изменилась по сравнению с десятилетней давностью. Согласно отчету, каждая третья перепродажа квартир в период с июля 2024 года по июнь 2025 года была продана с убытком. По мнению аналитиков недвижимости, с учетом инфляции, транзакционных издержек и ремонта доля убытков продавцов квартир, вероятно, еще выше.

Хотя данные не включают кооперативы, аналитики говорят, что цены на кооперативы в целом такие же или немного хуже, чем на квартиры.

«За последнее десятилетие Манхэттен, по сути, двигался в сторону», – сказал Джонатан Миллер, генеральный директор Miller Samuel, фирмы по оценке и исследованию недвижимости.

Долгосрочная слабость цен на Манхэттене резко контрастирует с ситуацией на большей части страны, где цены на жилье существенно выросли после пандемии, что привело к повсеместному кризису доступности. По данным Redfin, только 2% продавцов жилья в стране, купивших дома до пандемии, рискуют продать их с убытком.

Манхэттен по-прежнему остается одним из самых дорогих рынков в стране, особенно в расчете на квадратный фут. По данным Миллера Сэмюэля и Дугласа Эллимана, средняя цена продаж на Манхэттене в третьем квартале составила 1,2 миллиона долларов, тогда как средняя цена составляет чуть менее 2 миллионов долларов. Однако в долгосрочной перспективе анализ перепродаж показывает, что время покупок на Манхэттене обычно имеет большее значение, чем местоположение.

Владельцы квартир, купившие жилье до 2010 года, оказались в лучшем положении. Согласно отчету Brown Harris, средняя прибыль тех, кто в этой когорте продал примерно за последний год, составила от 29% до 45%. Цены начали расти после финансового кризиса, достигнув пика в 2016 году. Это означает, что для тех, кто покупал в период с 2011 по 2015 год, прирост продаж в прошлом году был скромным, около 11%.

Больше всего проиграли те, кто купил после 2016 года. Половина покупателей, купивших в период с 2016 по 2020 год, продали с убытком за исследуемый период. Среди тех, кто покупал в период с 2021 по 2024 год, прирост был незначительным, хотя некоторые покупатели, заключившие сделки в разгар спада из-за Covid в конце 2020 года и начале 2021 года, могут чувствовать себя лучше.

Добавление других затрат на покупку, продажу и владение еще больше увеличит потери. По данным брокеров, транзакционные издержки на Манхэттене могут варьироваться от 6% до 10%. Ремонт и улучшение также не учитываются в потерях, равно как и плата за обслуживание или налоги. Поправка на инфляцию также приведет к увеличению потерь и снижению доходности.

Стейн Ван Ньювербург, содиректор Центра недвижимости Пола Мильштейна при Высшей школе бизнеса Колумбийского университета, сказал, что за последнее десятилетие инфляция выросла на 36%.

«Так что, если бы я инвестировал в квартиру на Манхэттене в сентябре 2015 года (близко к пику) и продал ее в августе 2025 года по той же номинальной цене, с номинальной доходностью 0%, я фактически потерял бы 36% в реальном выражении», — сказал он. «Это удивительно, поскольку многие люди думают о недвижимости как о хорошей страховке от инфляции».

Он отметил, что национальный индекс цен на жилье Кейса-Шиллера вырос на 89% за 10 лет с сентября 2015 года по август 2025 года, «намного лучше, чем в Нью-Йорке, а также намного выше, чем инфляция в 36%».

Причины «потерянного десятилетия» Манхэттена в плане цен на квартиры столь же разнообразны, сколь и спорны. Ограничение государственных и местных налоговых вычетов, начавшееся в 2018 году, оказало давление на цены и спрос, как и закон об аренде 2019 года. Миграция некоторых высокооплачиваемых людей во Флориду во время Covid также усилила опасения в сфере недвижимости, хотя население и спрос быстро восстановились.

Единственным исключением из этой тенденции была вершина рынка. Те, кто покупал и продавал квартиры на сумму 10 миллионов долларов и выше, получали двузначную прибыль, независимо от того, когда они впервые купили.

Брокеры и аналитики говорят, что возросшая концентрация богатства наверху, растущие фондовые рынки и непрерывный спрос со стороны тех, кто меньше подвержен влиянию экономических и рыночных циклов, способствовали дальнейшему росту рынка предметов роскоши.

«За последнее десятилетие дела в более высоком сегменте дела обстояли лучше, особенно, скажем, в верхних 4% рынка», — сказал Миллер. «Причина — Уолл-стрит и финансовые рынки. И возможность покупать наличными, независимо от процентных ставок».

По словам Миллера, две трети сделок с квартирами, заключенных в третьем квартале, были заключены за наличные, что намного превышает исторический средний показатель (около 53%) и свидетельствует о продолжающейся зависимости рынка Манхэттена от богатых покупателей, которым не нужна ипотека.

Брокеры говорят, что на рынке, который характеризуется частыми взлетами и падениями, текущий подъем открывает возможности как для покупателей, так и для продавцов.

«Я настроен оптимистично и имею очень позитивный взгляд на недвижимость Нью-Йорка», — сказал Джаред Антин, исполнительный директор Brown Harris Stevens и соавтор отчета. «Хотя некоторые люди, возможно, потеряли деньги на сделках [over the decade]потери были незначительными. Это говорит о «голубых фишках» рынка Манхэттена. Все ли хотят зарабатывать на своей недвижимости? Конечно. Но этот рынок невероятно стабилен».

По словам Антина, продавцы, которые покупали во время спада в 2020 году и начале 2021 года, также смогут увидеть прибыль, когда начнут продавать.

Тем не менее, учитывая средние цены, колеблющиеся вблизи рекордных максимумов, и неопределенность вокруг предстоящих выборов мэра, многие потенциальные покупатели предпочитают оставаться в стороне и арендовать жилье, даже если они могут себе это позволить. Согласно отчету RentCafe, количество домохозяйств в Нью-Йорке, зарабатывающих более 1 миллиона долларов в год и снимающих аренду, увеличилось более чем вдвое в период с 2019 по 2023 год, до 5661.

Более того, по данным Olshan Realty, количество подписанных контрактов на элитные квартиры стоимостью $4 млн и выше упало на 39% в сентябре после роста в августе и июле. Брокеры винят в этом быстрое сокращение запасов и отсутствие нового предложения в результате многоквартирных домов, а не в падении спроса или опасениях, что Зоран Мамдани, демократ-социалист, станет следующим мэром Нью-Йорка.

“Конечно, существует риск ухудшения ситуации в политике”, – сказал Миллер. «Но, как мы видели в прошлом, эти страхи обычно преувеличены».