Застройщики, вынужденные строить доступное жилье, могут облегчить рынок аренды

Кэрри-Энн Хаддлстон плакала от радости, когда показала своей семье новое доступное жилье.

«Облегчение было потрясающим», – сказала она.

Как и у многих одиноких женщин в возрасте 50 лет, жизненные перипетии привели к тому, что г-жу Хаддлстон вытеснили с стремительно растущего рынка аренды в Сиднее.

Она обнаружила, что мечется между домами семьи и друзей.

«Это было так тяжело и противоречиво, и это просто реальность», – сказала она.

“Для однокомнатной квартиры в этом районе. [you’d be] обычно рассчитываю на сумму от 700 до 750 долларов, а сейчас это просто недосягаемо».

Новый дом г-жи Хаддлстон находится в квартале Boronia Apartments во внутреннем пригороде Сиднея Ватерлоо, совершенно новом здании, где арендная плата ограничена 30 процентами валового дохода арендатора.

Самое доступное жилье в Австралии сдается в аренду, а не покупается, и им управляют поставщики общественного жилья для введения ограничений на арендную плату.

Ограничение призвано помочь людям с низкой и средней заработной платой, в том числе лицам, работающим по уходу, и пожилым одиноким женщинам, иметь возможность позволить себе жить в одном из самых дорогих городов мира.

Австралийские схемы «не принесли результатов»

Многоквартирный дом был построен CityWest, поставщиком доступного жилья, который частично финансировался за счет обязательной схемы взносов на доступное жилье, которую город Сидней поручил застройщикам построить в районах Уитимо и Пирмонт.

В соответствии с этой схемой застройщики могут внести свой вклад, сделав часть домов в своих новых застройках доступными или в качестве эквивалентного денежного вклада для финансирования проектов доступного жилья на территории местного самоуправления.

Такие схемы необычны в Австралии, где большинство штатов вместо этого полагаются на программы стимулирования, которые предлагают застройщикам бонусную площадь, дополнительные этажи или ускоренные процессы строительства в обмен на помощь в создании доступного жилья.

Но эксперты по доступному жилью призывают изменить ситуацию.

Временный генеральный директор Community Housing Australia Алекс Рафаэль заявил, что схемы стимулирования не смогли обеспечить достаточное количество доступного жилья, и вместо этого следует вводить обязательные взносы на доступное жилье для новых проектов.

«Диапазон должен находиться где-то между 5 и 20 процентами, и это зависит от целого ряда факторов, в том числе от того, каков будет прирост от изменения зонирования», – сказала она.

«Они могут быть гибкими, они могут зависеть от места, но для их работы они должны быть обязательными».

Профессор кафедры городского и регионального планирования Сиднейского университета Николь Гурран согласилась.

«Исследование показывает, что схемы стимулирования работают только на определенных рынках и представляют собой очень бессистемный способ предоставления доступного жилья», — сказала она.

Эффективные австралийские модели «действительно существуют»

Г-жа Гурран приводит Великобританию как пример преимуществ обязательных взносов застройщиков на доступное жилье, которые часто называют обязательным инклюзивным зонированием.

«В очень дорогой части центрального Лондона эта цифра составит 50 процентов. В другой части Лондона она и близко не будет такой», — сказала она.

«В 2023 году–2024 год В финансовом году всего за один год они превзошли пятилетнюю цель Австралии по созданию нового доступного жилья, и 44 процента этого объема было реализовано через систему планирования».

Она сказала, что город Сидней и Южная Австралия также эффективно использовали обязательные квоты.

«Таким образом, модели существуют, но мы на самом деле не привержены им», – сказала г-жа Гурран.

Противодействие обязательным взносам

Однако многие разработчики и их отраслевые организации не поддерживают идею обязательной схемы.

Генеральный директор Института городского развития Австралии, Новый Южный Уэльс Стюарт Эйрес заявил, что введение обязательного взноса рискует сделать проекты нежизнеспособными, что создает проблемы для более широкого предложения жилья.

«Когда вы повышаете цену на продукт, особенно на многоквартирный дом, осуществимость которого уже ограничена… тогда, скорее всего, обязательное положение сделает этот продукт невыполнимым, и поэтому жилищный проект или квартира даже не начнется», – сказал г-н Эйрес.

Он сказал, что даже низкая обязательная схема, такая как 2-процентная квота доступного жилья, введенная правительством Нового Южного Уэльса в зонах транспортно-ориентированного развития (TOD) вокруг железнодорожных вокзалов, потенциально проблематична.

«TOD в Новом Южном Уэльсе не движется с той скоростью, на которую надеялось правительство», – сказал он.

Г-н Эйрес указал на Лондон, где 35-процентная квота доступного жилья в новых жилых комплексах временно снижается до 20 процентов после того, как количество новых жилых зданий, возводимых в городе, остановилось.

«Вот почему мы наблюдаем такие результаты в Лондоне, где цены стали слишком высокими, и поэтому проект даже не начинается. Решение, которое мы ищем, — это увеличение предложения, а не уменьшение жилья», — сказал он.

Г-жа Гурран сказала, что политика доступного жилья не препятствует развитию, если она правильно разработана.

«На самом деле они делают обратное, и это был опыт Соединенного Королевства», – сказала она.

«Система, действующая в Великобритании, действительно позволяет политикам реагировать на изменения рыночных условий, и это во многом заложено в программе».