Почему канадские микроквартиры теряют свою привлекательность

В первой квартире Мэгги Хильдебранд в Торонто была кухня, обеденный стол, рабочее место и кровать – и все это в одной комнате площадью 300 квадратных футов.

Поначалу это был приличный дом, достаточно близкий к ее работе в центре города и со всем необходимым для повседневной жизни.

Но 28-летнему парню не потребовалось много времени, чтобы почувствовать себя запертым. «В этом крошечном пространстве было так изолированно», – сказала она Би-би-си. «Определенно такое ощущение, что это место, где можно разместить рабочих пчел на ночь».

Г-жа Хильдебранд жила в одной из городских микроквартир, которая когда-то была редкостью в канадской недвижимости, но за последнее десятилетие стала повсеместной благодаря быстрорастущим высотным проектам в крупных городах, таких как Торонто и Ванкувер.

Но поскольку рынок кондоминиумов в Канаде опускается до невиданного за последние десятилетия минимума из-за ряда рыночных давлений, стоимость этих микроквартир падает быстрее, чем любых других.

Рынок квартир переживает спад, не наблюдавшийся с 1980-х годов: тысячи готовых к заселению квартир пустуют и непродаются по всему Торонто и прилегающим регионам. За последний год в городе было отменено беспрецедентное количество 18 проектов кондоминиумов, и эксперты ожидают, что это число будет расти, поскольку спрос продолжает резко падать.

Экономический спад возобновил споры о том, не слишком ли застройщики угождали инвесторам в недвижимость, строя меньшие и более доступные квартиры с минимальной площадью в квадратных футах, чтобы поддерживать низкие цены в районах, где стоимость земли высока и которые часто предназначались для сдачи в аренду или продажи с целью получения прибыли.

По данным национальной базы данных Статистического управления Канады, инвесторам принадлежит большинство квартир площадью менее 600 кв. футов в Торонто. Строительство этих небольших квартир резко возросло в 2016 году, и теперь они составляют 38% квартир, построенных в городе, по сравнению с 7,7% раньше.

Эти единицы не получили такого же роста в США, где они представляют очень небольшую долю рынка, хотя Надя Евангелоу, старший экономист Национальной ассоциации риэлторов, сказала, что «их распространенность примерно удвоилась за последнее десятилетие».

При таком большом количестве товаров на рынке Канады некоторые микроквартиры, которые несколько лет назад были проданы за полмиллиона долларов, теперь перепродаются за 300 000 канадских долларов (217 000 долларов США; 163 000 фунтов стерлингов) или меньше – цена, которая в последнее время немыслима в центре Торонто, который часто называют одним из самых недоступных городов в мире.

«Это гонка до дна, чтобы продать эти вещи», — сказал Шон Хильдебранд, президент Urbanation, организации, которая десятилетиями отслеживает рынок высотных зданий в Торонто. (Шон Хильдебранд не является родственником г-жи Хильдебранд.)

Спад в сфере кондоминиумов не уникален для Торонто: Ванкувер переживает аналогичный, хотя и меньший, спад с 2024 года.

Для этого есть несколько причин, говорят эксперты Би-би-си.

Во-первых, это избыточное предложение. По словам г-на Хильдебранда, за последние два года были построены тысячи квартир, отчасти для того, чтобы удовлетворить беспрецедентный рост населения Канады, вызванный в основном иммиграцией.

Но число вновь прибывших резко сократилось после изменения иммиграционной политики Канады, частично направленного на решение проблемы жилищного кризиса. А отчет, опубликованный в декабре Банком Монреаля показывает, что в 2025 году в численности населения Канады наблюдалось самое большое сокращение за всю историю наблюдений с 1940-х годов, за исключением пандемии Covid 2020 года, главным образом из-за новых ограничений на иммиграцию.

Это поворот, который разработчики не могли предсказать, и в результате которого за последние годы было построено более 60 000 новых единиц для удовлетворения спроса, которого больше не существует.

Проще говоря, «рынок просто слишком забежал вперед», сказал г-н Хильдебранд.

Вторая причина – ценообразование.

Центральный банк Канады снизил процентные ставки во время пандемии, чтобы стимулировать экономику, и инвесторы, стремящиеся купить недвижимость на рынке недвижимости, который десятилетиями казался беспроигрышным вариантом, предполагали, что цены могут только продолжать расти.

Некоторое время они это делали, достигнув уровня, который действительно не имел смысла, сказал г-н Хильдебранд.

Затем Банк Канады начал повышать ставки, чтобы бороться с постпандемической инфляцией. В сочетании с избытком предложения эта беспроигрышная ставка стала менее надежной.

Теперь у некоторых инвесторов возникают проблемы с закрытием сделок, которые они купили еще до начала строительства по завышенным ценам. Многие были вынуждены попытаться продать их со значительными потерями. Другие слишком напуганы, чтобы выйти на рынок, или ждут дальнейшего падения цен, сказал г-н Хильдебранд.

Есть некоторые предположения, что Канада заморозит в 2022 году политику иностранных покупателей жильяпризванный помочь справиться с кризисом доступности жилья, также сыграл свою роль. Цифры показывают, что они представляют небольшую часть владельцев – примерно от 2% до 6% – но г-н Хильдебранд сказал, что, возможно, это послужило сигналом о том, что Канада закрыта для бизнеса.

Одним из явных победителей спада на рынке квартир являются такие арендаторы, как г-жа Хильдебранд, у которых теперь больше возможностей благодаря большему предложению и немного более выгодным предложениям по аренде.

Г-жа Хильдебранд платила 2200 канадских долларов в месяц за свою микроквартиру. С тех пор она переехала в более просторную квартиру с одной спальней площадью 700 квадратных футов в старом здании с зеленым задним двором всего за 200 канадских долларов дороже. Она считает, что этот шаг стал причиной значительного улучшения качества ее жизни.

«Завтра у меня день рождения, я устраиваю вечеринку и приглашаю 25 человек», — сказала она BBC в декабре. «Год назад это было невозможно».

Г-н Хильдебранд сказал, что спад, скорее всего, изменит то, кого застройщики считают своим основным клиентом: переход от краткосрочных инвесторов, ищущих быстрой прибыли, к долгосрочным инвесторам и людям, которые планируют поселиться в квартире, которую они покупают.

«Здесь мы усвоили урок», – сказал он. Он отметил, что такие агрегаты не будут полностью выведены из эксплуатации, потому что спрос на доступность по-прежнему существует, «но мы зашли слишком далеко».

Некоторые покупатели тоже получают выгоду. Алекс Круз, агент по недвижимости из компании Ari Zadegan Group Realty из Торонто, рассказал BBC, что меньшие по размеру квартиры покупали те, кто искал выгодную сделку.

«Если цена за квадратный фут будет хорошей, люди будут покупать это», – сказал г-н Круз, добавив, что это дало некоторым «возможность выйти на рынок».

Спад произошел в то время, когда Канада борется с жилищным кризисом, который стал центральной политической проблемой для всех уровней правительства. Премьер-министр Марк Карни пообещал удвоить темпы строительства новых домов в следующем десятилетии.

Поскольку строительство тысяч единиц жилья в настоящее время приостановлено или отменено, к концу десятилетия на рынок выйдет меньше единиц жилья. Это может усугубить жилищный кризис в Канаде, сказал г-н Хильдебранд, поскольку многоквартирные дома в значительной степени используются для увеличения предложения в крупных городах.

Хильдебранд и другие предупреждают, что низкие цены продлятся недолго.

«Теперь вопрос в том, как долго мы останемся здесь и каковы будут последствия для предложения жилья в следующем десятилетии?» – сказал г-н Хильдебранд.