Данные офиса в центральном деловом районе Австралии показывают шокирующий разрыв между зданиями

Гибридная работа стала новой нормой, меняя способы использования офисных помещений предприятиями и бросая вызов традиционному образу шумного центрального делового района.

Хотя общий спрос демонстрирует некоторую уверенность, картина далеко не однородна.

Рыночные данные показывают, что предприятия стремятся приобрести высококачественные современные офисы в лучших местах, в то время как старые и менее привлекательные здания с трудом привлекают арендаторов.

По данным JLL Property, в начале 2024 года в национальном масштабе офисы центрального делового района добавили около 33 000 кв. м площадей.

Руководитель исследовательского отдела JLL в Австралии и Австралии Эндрю Баллантайн заявил, что цифры показывают, что предприятия получают ясность в отношении своих офисных потребностей.

«Организации обретают уверенность в определении своего профессионального присутствия, в результате чего чистый баланс организаций ищет больше офисных помещений», — сказал г-н Баллантайн.

Первичное и вторичное: четкое разделение

Контраст разительный. За 12 месяцев до марта 2024 года высококачественные офисные площади выросли на 190 000 кв. м, а старые второстепенные офисы потеряли 234 000 кв. м.

Проще говоря, большинство организаций, переезжающих в офисы, сейчас выбирают более качественные помещения, оставляя старые здания все более пустыми.

Глава отдела исследований офисов и рынков капитала CBRE Том Бродерик пояснил, что изменения также зависят от размера бизнеса.

“Это связано с размером бизнеса/арендатора. В 2025 году мы обнаружили, что малые и средние предприятия, занимающие менее 1000 кв. м, обычно растут на 23 процента, когда заключают новый договор аренды”, – сказал г-н Бродерик NewsWire.

«Крупные корпорации, площадью более 3000 кв. м, обычно сокращаются на 11 процентов в 2025 году. Однако два года назад их среднее сокращение составляло 22 процента.

«Мы приближаемся к устойчивому состоянию для тех крупных арендаторов, где их нынешняя площадь более комфортна, а некоторые из них снова растут в связи с потребностями бизнеса».

Восстановление города происходит неравномерно

Не все КБД восстанавливаются с одинаковой скоростью.

Центральный деловой район Сиднея лидировал в начале этого года: офисы высшего класса активно росли и компенсировали потери в старых зданиях. Сокращение доступности субаренды также помогло, поскольку компании вернули себе неиспользуемые площади.

Центральный деловой район Мельбурна продолжает отставать. Гибридная работа и новые офисные помещения привели к увеличению доли вакантных помещений до 18 процентов к середине 2024 года по сравнению с 16,6 процента в начале года. Небольшие гибкие офисы пользуются спросом, но старые здания с трудом привлекают арендаторов.

Центральный деловой район Брисбена демонстрирует лучшие результаты: восемь последовательных периодов положительного роста. Вакансии в элитных офисах находятся на самом низком уровне за последние годы, в результате чего арендная плата выросла на 12 процентов за последний год.

Центральный деловой район Аделаиды превзошел ожидания: заполняемость составила 88 процентов от уровня, существовавшего до Covid. Опять же, наибольший спрос наблюдается на помещения премиум-класса, тогда как вторичные офисы отстают.

Гибридная работа здесь, чтобы остаться

Несмотря на некоторые периоды восстановления, полноценная офисная жизнь вряд ли вернется.

«Ожидается, что гибридная работа сохранится», — сказал г-н Бродерик.

«Большинство небольших рынков Перта, Аделаиды и Брисбена, вероятно, достигли устойчивого состояния, когда их пиковые дни (вторник-четверг) очень близки к допандемическому уровню.

“Сидней тоже недалеко от этого уровня. В Мельбурне, вероятно, в ближайшие годы произойдет дальнейшее постепенное улучшение ситуации”.

Финансовое давление также влияет на то, как предприятия арендуют помещения. Хотя арендная плата в основном осталась неизменной, на некоторых рынках арендодатели предлагают стимулы, превышающие 40 процентов, для привлечения и удержания арендаторов.

Продолжительность аренды стабилизировалась на уровне чуть менее 30 месяцев по сравнению с более короткими сроками во время пандемии, что свидетельствует о растущей уверенности в долгосрочных обязательствах по аренде офисов, несмотря на гибридные соглашения.

Загадка конверсии

Несмотря на то, что многие офисы используются недостаточно, преобразование пустующих зданий в квартиры застопорилось.

Высокие затраты на строительство и строгие строительные нормы и правила делают переоборудование дорогостоящим. Вместо этого многие владельцы ремонтируют офисы или выводят их с рынка.

Эксперты говорят, что для того, чтобы сделать конверсию финансово жизнеспособной, могут потребоваться государственные стимулы.

Для бизнеса идея ясна: стратегия офиса должна развиваться.

Несмотря на то, что здания премиум-класса остаются прочными, гибридная работа сохранится, и многие компании настолько сократили площади, что, вероятно, никогда не вернутся к полноценному использованию офисов до пандемии.