Macerich переделывает свои торговые центры — WWD

В массовом движении владельцев торговых центров, направленном на то, чтобы использовать уставшие, непродуктивные или пустующие квадратные метры для альтернативного использования, Macerich кажется на шаг впереди.

Владелец и оператор торгового центра в Санта-Монике, штат Калифорния, неуклонно перепрофилирует свои площади, в некоторых случаях превращая закрытые универмаги или малоиспользуемые парковки в жилые дома, офисы, отели, экспериментальные концепции, такие как музеи и фитнес-центры, выставочные залы электромобилей, большие – формат развлечений, больше еды и напитков, а также множество брендов, ориентированных непосредственно на потребителя, стремящихся добавить традиционные магазины.

«Сегодня от 15 до 20 процентов нашего портфеля приходится на нетрадиционное использование, и я могу предположить, что эта цифра возрастет до 30-40 процентов», — сказал Том О’Херн, главный исполнительный директор Macerich.

«У нас есть 44 свойства, и я бы сказал, что 30 из них в той или иной форме диверсифицируются и уплотняются».

Это именно то, что движет стратегией Macerich, которая в следующем году отмечает свое 60-летие в бизнесе и 30 лет в качестве публичной компании.

Инфляция и более высокие процентные ставки делают финансирование реконструкции более дорогим и рискованным, а офисные и многоквартирные дома требуют больших капитальных затрат. Более того, эти виды инвестиций являются относительно новыми для Macerich, что увеличивает риск. Но крайне важно, чтобы Macerich и, в этом отношении, вся индустрия торговых центров продолжали адаптироваться к влиянию Amazon и интернет-магазинов, снижению количества посетителей в торговых центрах и тому, как потребители тратят больше своих дискреционных долларов на путешествия, рестораны, спа. и развлечения, и меньше на материальные блага.

В то время как бренды и ритейлеры стали осторожными и ограниченными в своих планах расширения, Macerich был занят перепродажей и реконструкцией большей части своей недвижимости с дифференцированным альтернативным набором арендаторов и добавлением квадратных метров к существующим продуктивным активам. Тот факт, что портфолио компании на протяжении многих лет было составлено таким образом, что в него входят в основном торговые центры категории «А», расположенные на многих из лучших городских и пригородных рынков страны, работает в пользу Macerich. Как и недавнее улучшение квартальных показателей и отсутствие в прошлом году розничных банкротств. В портфеле Macerich не было ни одного банкротства в четвертом квартале и всего три банкротства за весь 2022 год. В недавней телефонной конференции с инвесторами и отраслевыми аналитиками Macerich сослался на «значительное сокращение» наблюдения за арендаторами.

Руководители Macerich рассматривают свои реконструированные объекты как «региональные городские центры», где люди могут жить в квартирах и всего в нескольких шагах от работы, магазинов, ресторанов и различных развлечений.

В Kierland Commons, центре под открытым небом в Скоттсдейле, штат Аризона, на парковке строится проект роскошных квартир на 110 квартир. В Флэтайрон На перекрестке в Брумфилде, штат Колорадо, на чертежных досках находится проект роскошного многоквартирного дома на 330 квартир с общественными удобствами площадью 2,5 акра.

В Biltmore Fashion Park в Фениксе Macerich планирует построить 10-этажную офисную башню площадью от 250 000 до 300 000 квадратных футов, роскошный жилой комплекс на 250–300 квартир, а также прилегающие помещения для розничной торговли и предприятий общественного питания.

«Речь идет не всегда о добавлении жилых помещений», — пояснил О’Херн, обсуждая стратегию Macerich за чашкой кофе в манхэттенском районе Флэтайрон. «Например, в Санта-Моника-плейс у нас нет места для жилья. Но мы внесли разнообразие, запустив Художественный музей. Это из Южной Кореи. Договор об аренде подписан, и музей должен быть открыт в первой половине 2024 года. Он займет старое непроизводственное театральное пространство площадью 45 000 квадратных футов на третьем уровне Santa Monica Place и превратит его в иммерсивную галерею цифрового искусства. . Таким образом, вы можете войти в комнату и почувствовать себя посреди волны, обрушивающейся на вас».

В настоящее время в США открыт для публики только один Художественный музей на Лас-Вегас-Стрип.

Macerich все больше склоняется к эмпирическим арендаторам. Life Time, высококлассный «спортивный клуб графства»; Scheels, сеть магазинов спортивных товаров и развлечений; Опыт доктора Сьюза; Мир Барби; Полоски для боулинга, бочче и бистро; В некоторых центрах Macerich появились фитнес-центры Round1 Bowling & Amusement и Studio One. На третьем уровне площади Санта-Моника находится Детский музей Кейтона.

Хотя музей может и не генерировать очень высоких продаж на квадратный фут, он привлекает трафик, который теоретически увеличивает продажи в близлежащих магазинах и ресторанах. Макерих ожидает, что Художественный музей будет привлекать около 1 миллиона посетителей в год.

«Люди приносят энергию в торговый центр. Люди и энергия приравниваются к розничным продажам, а улучшение розничных продаж приравнивается к более высокой арендной плате», — сказал О’Херн.

Что касается более традиционной стороны уравнения Macerich, то на Scottsdale Fashion Square ведется строительство, чтобы расширить роскошную презентацию центра до южного крыла, закрепленного Nordstrom, для размещения дополнительных роскошных брендов и ресторанов. Hermès площадью 11 000 квадратных футов присоединится к таким брендам, как Brunello Cucinelli, Dior, Gucci, Dolce & Gabbana и Nobu. Ранее бывший универмаг Barneys в Нью-Йорке был заменен магазином Apple и Industrious, что стало первым случаем, когда концепция общего рабочего пространства была перенесена в торговый центр.

«Среда лизинга так сильна, как никогда раньше. Откровенно говоря, это лучше, чем до финансового кризиса 2008 года», — сказал О’Херн. В прошлом году Macerich подписала 974 договора аренды общей площадью более 3,8 млн квадратных футов. Лизинговые спреды, разница в стоимости между старыми и новыми или продленными договорами аренды, выросли на 4 процента.

В конце четвертого квартала 2022 года торговые центры Macerich были сданы в аренду на 92,6%, что на 110 базисных пунктов больше, чем в четвертом квартале 2021 года, и на 50 базисных пунктов последовательное улучшение по сравнению с третьим кварталом 2022 года.

«Полная занятость, — сказал О’Херн, — будет считаться сданной в аренду на 94 или 95 процентов. «По мере того, как мы перемещаем арендаторов, всегда будет какая-то частичная вакансия. Но мы не гонимся за заполняемостью. У нас больше возможностей повысить арендную ставку».

Отраслевые отчеты показывают, что компания (инвестиционный фонд недвижимости) ожидает роста годового дохода от аренды на 56 миллионов долларов от открытия магазинов в этом году до конца 2025 года.

Чистая операционная прибыль (NOI) Macerich в том же центре увеличилась на 7,5% в четвертом квартале, отмечая второй год подряд рост NOI, превышающий 7%.

В 2022 году продажи на квадратный фут для арендаторов площадью менее 10 000 квадратных футов в среднем составили 869 долларов, что на 7 процентов больше, чем в 2021 году. Общая выручка составила 859,1 миллиона долларов, что на 1,4 процента больше, чем в 2021 году.

О’Херн сказал, что трафик отслеживает 95 процентов уровней до COVID-19, а розничные продажи приближаются к 115 процентам уровней до COVID-19.

Компания укрепила свое финансовое положение, сократив уровень долга только в 2021 году на 1,7 миллиарда долларов, что на 20 процентов меньше, хотя долгосрочный долг по-прежнему высок и составляет около 4,5 миллиарда долларов на конец 2022 года. В настоящее время акции торгуются на уровне около 10 долларов. на акцию по сравнению с 52-недельным максимумом в 14,83 доллара и по сравнению с минимумом в 7,40 доллара.

Возможная сделка с недвижимостью может дать толчок балансу. «Мы работаем с владельцами Philadelphia 76ers, чтобы создать спортивную и развлекательную арену в Fashion District Philadelphia», — сказал О’Херн. Именно здесь у Macerich есть участок розничной торговли из трех блоков, который был перестроен и вновь открыт в 2019 году. «Мы продали бы один из блоков команде Philadelphia 76ers, и они построили бы арену». Если это произойдет, «мы должны увидеть огромную побочную выгоду». Баскетбольная команда NBA 76ers в настоящее время играет в Wells Fargo Center в Филадельфии.

Согласно информации компании, в 2022 году «Macerich провела значительную финансовую деятельность, продемонстрировав, что рынки долговых обязательств для ее региональных городских центров класса A улучшаются, и компания заключает сделки».

Портфолио Macerich сосредоточено в Калифорнии, Тихоокеанском Северо-Западе, Фениксе/Скотсдейле и коридоре метро от Нью-Йорка до Вашингтона, округ Колумбия. Macerich владеет 47 миллионами квадратных футов недвижимости. Macerich избавился от нескольких непрофильных и менее продуктивных активов за последние 10 лет, чтобы инвестировать капитал в свои наиболее продуктивные активы.

«Если вы просмотрите наш список объектов недвижимости, вы просто увидите много действительно высококачественных активов, одни из лучших в стране», — заявил О’Херн, ссылаясь на Куинс-центр в районе Элмхерст в Нью-Йорке, среди другие свойства. По словам О’Херна, торговый центр Queens Center, который в основном занят традиционными розничными торговцами по умеренным ценам, приносит более 1000 долларов за квадратный фут. Это подпитывается плотным и разнообразным населением района Квинс. В прошлом месяце к розничному списку Queens Center присоединился Primark, ориентированный на стоимость модный ритейлер из Ирландии, который впервые вышел на рынок США в 2015 году. Macerich оптимистично относится к этой концепции и до сих пор привел Primark в семь торговых центров.

По словам О’Херна, еще одним наиболее успешным объектом Macerich является The Village at Corte Madera в Калифорнии.

Tysons Corner Center в Вирджинии, еще один из лучших центров в портфолио, является ярким примером стратегии уплотнения с недавними добавлениями офисной башни, жилой башни и отеля Hyatt. К нему даже примыкает железнодорожная станция, а бывший «Лорд и Тейлор» рассматривается для использования в качестве офиса, жилого помещения или комбинации того и другого.

«Торговый центр A сегодня сильно отличается от того, что было 10 или 15 лет назад, когда у вас были универмаги, магазины одежды, обуви. У вас было немного еды и напитков, которые часто были просто фуд-кортом. Если посмотреть на объемы лизинга сегодня, то это не только традиционная розница, но и нетрадиционные понятия, такие как Life Time, фитнес-центр высокого класса. Их посещают около 5000 человек в неделю. Они только сейчас приходят на Запад. У нас есть одно открытое в Финиксе в Билтморском парке моды, и у них там все очень хорошо. Они имели несчастье открыться в марте 2020 года», — начало пандемии. «Но они преодолели это, и у них все хорошо. Мы также только что открыли Life Time на площади моды в Скоттсдейле, а позднее в этом году Life Time откроется в Broadway Plaza — центре под открытым небом в Уолнат-Крик, Калифорния. «Они платят приличную арендную плату и привлекают много людей, а люди стимулируют розничные продажи».

В Санта-Моника-плейс первые два уровня раньше были заняты магазином Bloomingdale’s, который закрылся. Сайт действительно видел, как ряд предприятий закрылся во время пандемии. Но Din Tai Fung, известный азиатский ресторан, открывается на третьем уровне с открытой обеденной площадкой с видом на океан. Din Tai Fung также работает в торговом центре Macerich’s Washington Square в пригороде Портленда, штат Орегон. «Известно, что люди выстраиваются в очередь в течение часа, чтобы попасть внутрь», — сказал О’Херн. Кроме того, Studio One, высококлассный фитнес-центр, собирается привлекать около 4000 посетителей в неделю.

В Центре моды Chandler в пригороде Феникса супермаркет Scheels площадью 220 000 квадратных футов заменяет бывший универмаг Nordstrom площадью 144 000 квадратных футов, который закрылся во время пандемии. Макерих быстро двинулся туда. Через неделю после приобретения коробки Макерих сообщил о сделке с Шилсом.

«У Шилса есть все. Это очень экспериментально. Я был потрясен, когда впервые вошел в Scheels. У них есть колесо обозрения в центре магазина и аквариум на 16 000 галлонов. Мы ожидаем, что их объемы продаж будут в четыре раза выше, чем у универмага».

Стратегия «уплотнения и диверсификации» Macerich осуществляется уже шесть лет во время пандемии. «Несмотря на то, что COVID[-19] В то время мы много сдавали в аренду для экспериментальных, нетрадиционных целей», — сказал О’Херн. «Многие из них строятся сегодня. Трафик будет продолжать расти, поскольку мы открываем некоторые из этих экспериментальных сделок, которые мы подписали. Мы получим выгоду от тех, у кого есть трафик, когда мы перейдем к 2024 и 2025 годам».