WeWork отправил сигнал бедствия. Вот что нужно знать.

WeWork, которая пообещала революционизировать то, как люди работают вместе, объявила во вторник в финансовой отчетности, что у нее есть «существенные сомнения» в том, что она останется в бизнесе. Это заявление поднимает вопросы не только о жизнеспособности компании, но и о будущем коммерческой недвижимости.

Вот что вам нужно знать о прошлом и перспективах WeWork.

Что такое WeWork?

WeWork была основана в 2010 году Адамом Нойманном и Мигелем МакКелви, технологическими предпринимателями, которые использовали средства от продажи своего предыдущего стартапа по коворкингу Green Desk.

Видение WeWork состояло в том, чтобы создать «физическую социальную сеть», которая привлекла бы новый класс работников, занимающихся фрилансом или работающих из дома.

Бизнес-модель заключалась в том, чтобы подписывать долгосрочные договоры аренды офисных зданий (или отдельных этажей), приводить в порядок эти помещения и сдавать их в аренду фрилансерам и компаниям. Предполагалось, что компания будет привлекать клиентов, предлагая стимулы, такие как пиво и чайный гриб, а также шикарный дизайн интерьера, и будет взимать с них достаточно денег, чтобы получать прибыль после того, как WeWork выплатит арендные платежи.

Как дела пошли не так?

Хорошие чувства не продлились.

К 2019 году, когда WeWork была крупнейшим частным арендатором на Манхэттене, инвесторы задавали вопросы о шатком финансовом положении компании. Компания сообщала о значительных убытках в течение многих лет, в том числе почти 2 миллиарда долларов в 2018 году. В октябре 2019 года она была вынуждена отозвать свое первичное публичное размещение акций после того, как инвесторы отказались покупать ее акции. Банки также стали более неохотно давать ему деньги.

В конце концов, оценка компании резко упала с пика в 47 миллиардов долларов в январе 2019 года до 7 миллиардов долларов в конце того же года, когда ее выкупила японская инвестиционная холдинговая компания SoftBank. WeWork уволила тысячи сотрудников, а г-н Нойманн ушел в отставку. С тех пор он получил более 700 миллионов долларов от продажи акций SoftBank и от платежей наличными.

В феврале 2020 года компания объявила, что бразды правления возглавит Сандип Матрани. Под руководством г-на Матрани WeWork стала публичной в октябре 2021 года в результате слияния со специальной компанией по приобретению.

Но три месяца назад, после наблюдения за финансовой реструктуризацией, г-н Матрани внезапно объявил о своем уходе. Акции компании падали с тех пор, как она начала торговаться, и уход г-на Матрани вызвал новые вопросы о финансовом положении WeWork.

Асват Дамодаран, профессор финансов Нью-Йоркского университета, сказал, что с самого начала скептически относился к бизнес-модели WeWork.

«В хорошие времена вы заполните свое здание», — сказал он. «В плохие времена они уйдут, а вы останетесь с пустым зданием и оплатой».

Каковы следующие шаги WeWork?

В своем заявлении во вторник WeWork заявила, что обеспокоена своей способностью оставаться «действующей компанией». С точки зрения бухгалтерского учета непрерывность деятельности означает способность компании зарабатывать достаточно денег, чтобы оставаться на плаву.

Как правило, срок не наступает, если только компании не грозит банкротство в течение года. Компании обязаны по закону раскрывать такие сомнения.

WeWork заявила, что стремится сократить расходы на аренду и другие расходы, увеличить выручку и получить «дополнительный капитал за счет выпуска долговых или долевых ценных бумаг или продажи активов».

Но есть основания сомневаться, что WeWork закроется в ближайшем будущем. По словам г-на Дамодарана, заявление о его критическом состоянии может дать ему больше рычагов воздействия на домовладельцев и других кредиторов и позволить ему хромать.

«Никто не хочет доводить их до предела, — сказал г-н Дамодаран. «Если вы являетесь кредитором WeWork, последнее, что вы хотите сделать, — это оказаться в суде по делам о банкротстве, отдав половину своих активов юристам».

В заявлении для инвесторов в среду WeWork заявила, что рассматривает «ряд операционных планов» для продолжения деятельности, включая «целевые инвестиции для сокращения оттока участников, стимулирования продаж новых офисов и увеличения заполняемости».

Каковы последствия для недвижимости?

Согласно финансовой документации, на конец прошлого года у WeWork было более 18 миллионов квадратных футов сдаваемых в аренду офисных площадей в США и Канаде, поэтому ее банкротство может оказать значительное влияние на отрасль коммерческой недвижимости.

Силы, которые привели к снижению цен на коммерческую недвижимость за последние несколько лет, в том числе переход на удаленную работу во время пандемии Covid-19, — это те же самые силы, которые ответственны за упадок WeWork, сказал Стейн Ван Ньювербург, профессор недвижимости в Columbia Business. Школа.

Г-н Ван Ньювербург сказал, что его исследование оценивает снижение стоимости офисных помещений на 45 процентов с 2019 по 2029 год.

По данным компании JLL, оказывающей услуги в сфере недвижимости, количество вакансий в офисных помещениях росло по всей стране после пандемии и составило примерно 20 процентов в первом квартале 2023 года.