Аналитический центр утверждает, что упущенное из виду решение жилищного кризиса в Австралии может открыть около 1 миллиона новых домов

Согласно отчету, Австралия могла бы открыть около миллиона новых домов, если бы хотя бы каждое четвертое отдельно стоящее жилье в крупных городах было переоборудовано для двойного проживания.

Аналитический центр государственной политики Комитет экономического развития Австралии (CEDA) и городская консалтинговая фирма Urbis обнаружили, что, если правительства увеличат так называемую «мягкую плотность» в средних кольцах пяти крупнейших городов, Австралия может увеличить свой жилищный фонд на 9 процентов.

Незначительная или умеренная плотность будет включать строительство террас, таунхаусов, малоэтажных квартир и двухместное размещение в хорошо расположенных и обслуживаемых районах.

В докладе утверждается, что текущие дебаты в основном сосредоточены на «крайних границах спектра предложения жилья — застройках с высокой плотностью застройки в центре города или новых «спланированных» поселках в обширных пригородных или региональных районах», — при этом упуская из виду потенциал жилья со средней плотностью населения.

«Жилищный кризис в Австралии формировался десятилетиями и требует действий на многих фронтах», – сказала старший экономист CEDA и соавтор отчета Даника Адамс.

«Но «мягкая плотность» может обеспечить больше жилья в районах среднего кольца, где люди хотят жить, при этом более эффективно используя существующую инфраструктуру и транспортные сети».

По оценкам отчета, подход с умеренной плотностью приведет к увеличению количества домов примерно на 12 процентов в Сиднее, на 15 процентов в Мельбурне, на 16 процентов в Брисбене и Аделаиде и более чем на 17 процентов в Перте.

Некоторые штаты уже начали двигаться в направлении увеличения плотности населения — Новый Южный Уэльс и Виктория провели реформы, направленные на упрощение выдачи разрешений и открытие удачно расположенной застройки, что вызвало критику со стороны некоторых существующих жителей.

Западная Австралия объявила о планах увеличить плотность размещения около 10 железнодорожных станций в Перте.

Крупные города могут позволить себе большую плотность населения

Австралии необходимо строить 240 000 домов в год, чтобы достичь цели Национального жилищного соглашения по строительству 1,2 миллиона хорошо расположенных домов к 2029 году, установленной правительствами Содружества, штатов и территорий.

Но в отчете CEDA отмечается, что страна отстает от этого темпа каждый год, начиная с 2016 года.

Учитывая, что население Австралии, по прогнозам, вырастет более чем на 14 миллионов человек в течение следующих 40 лет, в основном в крупных городах, в докладе предупреждается, что давление на жилье будет продолжать усиливаться.

Ожидается, что рост населения в городах и крупных центрах будет в два раза быстрее, чем в регионах.

Несмотря на это, крупнейшие города Австралии по-прежнему имеют низкую плотность населения по мировым стандартам.

Например, согласно отчету, Мельбурн занимает 100-е место по численности населения, но 858-е место по плотности, в то время как Сидней занимает 104-е место по численности населения и 803-е место по плотности.

«Когда мы видим, что происходит с ростом нашего населения, с нашим продолжающимся экономическим развитием, мы не можем продолжать строить все дальше и дальше», – сказала The Business главный экономист CEDA Кассандра Винзар.

«Пригороды среднего кольца и эта «мягкая плотность» — это лучшее из обоих миров».

Урок Окленда

В отчете также рассматривается влияние широкой реформы планирования в Окленде, которая привела к радикальным изменениям в «перезонировании» с 2016 года.

Эти реформы отменили зонирование на одну семью и разрешили застройку средней плотности примерно на трех четвертях города.

В период с 2016 по 2021 год в результате изменений было построено около 22 000 новых домов, что составляет одну треть всех разрешений на строительство жилых домов и привело к увеличению количества разрешений на 50 процентов.

К 2024 году жилищный фонд Окленда вырос примерно на 80 000 единиц жилья — примерно на 15 процентов — впервые за десятилетия опережая рост населения.

В отчете говорится, что цены на жилье в Окленде были на 15–27 процентов ниже, чем могли бы быть в противном случае, а цены на аренду снизились почти на 28 процентов.

«Опыт Окленда показывает, чего можно добиться, если провести масштабную реформу планирования», – сказала г-жа Адамс.

«Это сработало, потому что устранило сложные процессы, позволило осуществить осуществимое развитие и широко применялось».

Недавний отчет другого аналитического центра, Института Граттана, показал, что арендная плата и цены на жилье в Австралии будут на 12 процентов ниже, чем в противном случае, в течение десятилетия, если все столицы будут перераспределены, чтобы разрешить строительство трехэтажных зданий.

Местные советы играют ключевую роль

Г-жа Винзар сказала, что правила зонирования и планирования на уровне местных советов являются препятствием для развития.

«Правила различаются от совета к совету, у нас в Австралии тоже огромное количество советов», – сказала г-жа Винзар The Business.

«Поэтому разработчикам действительно сложно войти и понять, каковы требования, и они часто очень ограничительны».

Она сказала, что у местных советов нет особых стимулов для расширения зонирования, и правительствам штатов следует применять подход кнута и пряника.

«Если местные органы власти не достигают своих целей… это может означать, что правительства штатов фактически возьмут на себя некоторые правила планирования», – сказала г-жа Винзар.

“[If they do]мы считаем, что должны быть некоторые финансовые стимулы».

В отчете также рекомендуется, чтобы местные советы ввели «по праву» правила планирования, определяющие, что можно строить без возражений, в зависимости от размера земли.

«Если это не влияет на вас лично, то почти наверняка влияет на кого-то из вашей семьи. И большинство людей также хотят, чтобы члены их семьи могли жить рядом с ними».

Исследовательская фирма Cotality недавно обнаружила, что доступность жилья в Австралии никогда не была хуже: потребовалось более десяти лет, чтобы накопить стандартный 20-процентный депозит для покупки дома в большинстве столиц, в то время как стоимость жилья в стране была на 7,5 процента выше, чем год назад.