Арендодатели, которые разместили Гарри Уинстона и Версаче, подали в суд на Нью-Йорк из-за завышенных налогов на недвижимость после того, как известные ритейлеры съехали

Четыре крупных арендодателя розничной торговли подают в суд на город с требованием снизить налоги на недвижимость, которые, по их словам, несправедливо основаны на арендной плате, которую они получали до пандемии.

По иску в первую очередь сообщает Real DealВладельцы элитных торговых квартир на Пятой авеню и Восточной 59-й улице утверждают, что их налоги на недвижимость «сильно завышены», поскольку они основаны на доходах и расходах в 2022 году, что отражает договоры аренды, подписанные до пандемии.

Такие магазины, как Harry Winston, Versace и Ikea, впоследствии переехали или заключили новые договора аренды меньшего размера.

Гарри Уинстон, например, отказался от трех верхних этажей на Пятой авеню, 697, снизив арендную плату домовладельцу Ворнадо с 22 миллионов долларов до 6 миллионов долларов.

По адресу 205 E. 59th St. арендодатель Zucker Organization потерял 2 миллиона долларов годовой арендной платы Ikea после истечения срока аренды в ноябре.

Видные торговцы недвижимостью согласились с затруднительным положением арендодателей и заявили, что город несправедливо пытается выжать из них больше денег.

«Город исторически не смотрит на эти оценки так, как инвестор. Они не основывают свои расчеты на текущих рыночных арендных ставках, и это проблема», — сказал The Post Дэниел Каплан, старший вице-президент группы инвестиционной недвижимости CBRE.

«Проблема в том, что вы прогнозируете доход от аренды на основе текущей арендной платы, а налог основан на старой, более высокой арендной плате».

Завышение оценок не только ставит владельцев торговых квартир в затруднительное положение, но и «влияет на цену продажи, если они пытаются продать», добавил он.

Один объект недвижимости, упомянутый в иске, — бывшее помещение Ikea по адресу 205 E. 59th St. — выставлен на продажу, а не на аренду.

«Снижение арендной платы, в свою очередь, должно привести к снижению налогов из-за снижения вмененного или реализованного дохода от этой недвижимости», — сказал розничный брокер другой фирмы, пожелавший остаться неизвестным:

Легенда аренды Cushman & Wakefield Джоан Поделл отметила: «Налоги в конечном итоге являются бременем для арендодателей и арендаторов», потому что «ритейлеры учитывают текущую арендную плату за квадратный фут и будущие затраты, которые включают налоги за базовый год».

Сцена розничной торговли была потрясена после того, как арендная плата достигла пика в 2015–2016 годах и рухнула из-за Covid 19 — в дополнение к удару от онлайн-покупок.

На этой неделе The Post сообщила, что бренд корректирующей одежды Ким Кардашьян Скимс арендовал 20 000 квадратных футов в Oxford Properties and Crown Acquisitions, 647 Fifth Ave., на 75% меньше, чем 770 долларов за квадратный фут, которые заплатил предыдущий арендатор Versace.

В иске говорится, что сделка Skims принесет арендодателям всего лишь 5,5 миллионов долларов в год, хотя город основывал свою оценку на предполагаемом валовом доходе в 18 миллионов долларов.

Fitch недавно понизило рейтинг ипотечного кредита на Пятой авеню, 647 из-за «снижения ожиданий по доходам от аренды».
Представитель Министерства финансов сообщил, что иск находится на рассмотрении.