После мер по охлаждению рост вторичных цен замедлился, но продолжал расти в октябре.
Согласно данным порталов недвижимости 99.co и SRX, цены перепродажи HDB в октябре росли 28-й месяц подряд, хотя и более медленными темпами — на 0,5% по сравнению с 1,3% в сентябре.
Несмотря на рост цен, некоторые пары чувствуют, что не могут больше ждать и готовы выложить больше за перепродажу квартиры в предпочитаемом ими районе.
Жермен, которая просила не использовать ее настоящее имя в истории, с мая 2018 года обращалась в HDB за квартирой в общей сложности 11 раз: шесть раз для продажи балансовых квартир и пять раз для проектов BTO.
Все они были в зрелых поместьях, где квартиры пользуются повышенным спросом, но она и ее партнер хотят жить рядом со своими родителями, сказала она.
Поскольку они подавали заявку впервые и подавали заявку на проживание рядом со своими родителями, оба из которых давали им приоритет в рамках системы BTO, они думали, что у них больше шансов. Но 11 попыток и четыре года спустя она решила пойти по другому пути.
Они получат перепродажную квартиру, которой 40 лет и которая стоит почти на 200 000 сингапурских долларов больше, чем квартира BTO в районе, где живут их родители. она впервые начала подавать заявки на новые квартиры.
«Я хочу остепениться и создать семью… будет хуже, если я продолжу ждать», — сказала она.
КАК РАБОТАЕТ СИСТЕМА BTO
Новости о длительном ожидании, задержках с завершением строительства и более высоких ценах как на перепродажу, так и на квартиры BTO вызвали вопросы о системе государственного жилья Сингапура в социальных сетях и в парламенте.
Некоторые спрашивают, почему Министерство национального развития (МНР) строит по заказу, а не строит сначала. Другие задаются вопросом, доступны ли квартиры молодым семьям.
Запись в блоге профессора Национального университета Сингапура о системе BTO, сделанная в октябре, также получила значительный отклик в Интернете.
Одно из решений доцента компьютерных наук Бена Леонга заключалось в том, чтобы «обеспечить, чтобы предложение превышало спрос», поэтому всегда будут квартиры, в которые пары могут сразу же переехать, если захотят. Это избыточное предложение также будет сдерживать цены и делать квартиры доступными, рассуждал он.
Вопросы также были подняты в парламенте: 20 октября два депутата спросили, рассмотрит ли правительство досрочное строительство большего количества проектов HDB BTO, чтобы сократить период ожидания для новых заявителей.
Министр национального развития Десмонд Ли ответил, что с 2018 года HDB предлагает квартиры BTO в некоторых проектах с более коротким временем ожидания — около трех лет или меньше.
HDB увеличила предложение квартир BTO до 23 000 квартир в год в 2022 и 2023 годах, что на 35% больше, чем в 2021 году. При необходимости компания готова запустить до 100 000 новых квартир с 2021 по 2025 год.
HDB неоднократно объясняла, что почти 90 процентов семей, которые впервые обращаются за квартирами BTO в незрелых поместьях, имеют возможность забронировать квартиру в течение двух попыток. Семьям, впервые пришедшим на выборы, дается два шанса на участие в голосовании по сравнению с одним шансом для семей, пришедших во второй раз.
«Тем, кто потерпел неудачу в двух или более попытках получения квартир BTO в незавершенных владениях, будет предоставлен дополнительный шанс для голосования за каждую последующую заявку в незавершенных владениях», — добавил он.
ВОЗМОЖНО ЛИ ПОСТРОИТЬ ПЕРВЫМ?
Но почему бы не построить сначала? Это было бы возвращением к жилищной политике до появления нынешней системы BTO.
До нынешней системы у HDB была система регистрации квартир. В рамках этой системы покупатели могли выбирать только широкую географическую зону, в которой будет находиться их квартира, но время ожидания было короче. Они были проинформированы о точном местоположении и стоимости квартиры только тогда, когда им было предложено выбрать квартиру.
В середине 1990-х годов, когда цены перепродажи HDB резко выросли, правительство в 1996 году приняло меры по борьбе со спекуляцией, чтобы снизить цены. Но это совпало с азиатским финансовым кризисом 1997 года, когда рынок недвижимости резко упал.
Когда спрос упал, появилось большое количество непроданных квартир, которые пустовали. Система BTO, введенная с 2001 года, была разработана для более точной оценки спроса и предотвращения такого сценария.
В одном из серии комментариев, написанных к 50-летию HDB в 2010 году, тогдашний министр национального развития Ма Боу Тан сказал, что одной из его первых задач после вступления в должность в 1999 году было справиться с избытком более чем 31 000 непроданных квартир.
«Почти каждый год, вплоть до 2006 года, члены парламента выражали в парламенте свою озабоченность по поводу непроданных акций и спрашивали, какие шаги предпринимает HDB для их погашения. Счетная палата также призвала Правление сократить непроданные квартиры, подчеркнув высокую стоимость содержания вакантных квартир», – сказал он.
«HDB приходилось придумывать всевозможные способы расчистки квартир — переделывать пятикомнатные и представительские квартиры в меньшие двух- и трехкомнатные, организовывать роуд-шоу, проводить отбор готовых квартир «вживую», привлекать управляющих агентов. временно сдавать непроданные квартиры».
Г-н Мах отметил, что если бы HDB работала на «автопилоте» и поставляла фиксированное количество квартир каждый год, независимо от рыночных условий, через несколько лет возник бы риск переизбытка предложения.
ОБРАТНАЯ СТОРОНА: ИЗБЫТОЧНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В своем выступлении в Комитете по снабжению в парламенте в 2015 году г-н Хоу ответил на вопрос депутата Ган Тиама По, который просил власти строить «значительно» с опережением спроса, чтобы квартиры были доступны по запросу.
«Ни один застройщик не примет такую модель, потому что стоимость содержания большого количества пустующих квартир будет непомерно высокой», — сказал он.
Г-н Мак также отметил, что чрезмерное строительство может привести к растрате ресурсов.
«Покупателям жилья чрезмерное строительство кажется «хорошим делом», поскольку оно ничего им не стоит, но это издержки для всех налогоплательщиков и всего общества», — сказал он.
Несмотря на то, что лишние квартиры пустуют, HDB приходится поддерживать их, используя больше государственных средств. Здания, оставленные пустыми, быстрее приходят в негодность — всплывает плитка, неиспользуемые водопроводные трубы могут ржаветь. Если в квартирах живут, то есть износ, но собственники жилья тоже «заботятся» об имуществе», — отметил он.
Он добавил, что единицы, которые трудно продать, также могут стоить денег налогоплательщикам.
«Недвижимость — это самый недвижимый актив в мире, это не значит, что у вас есть лишние айфоны или бутылки с шампунем… вы не можете переехать (в другое место с большим спросом)», — добавил он.
НЕМНОГО ОБОИХ
Первоначально строительство проектов HDB началось только после того, как было заявлено 70 процентов квартир. Г-н Мах тогда указал, что время ожидания будет больше.
«Согласно схеме BTO, когда спрос низкий, это нормально, — цитирует его Business Times в 2001 году. — Когда спрос снова возрастет, придется решать некоторые проблемы».
В 2011 году из-за резкого роста спроса следующий министр национального развития Хоу Бун Ван попросил HDB «строить с опережением спроса».
Это означало, что HDB объявила тендер сразу же после того, как была подготовлена тендерная документация и архитектурные чертежи, а не ждала подтверждения 70 процентов заказов.
«Тем не менее, термин «BTO» по-прежнему используется для обозначения новых квартир, построенных, выделенных и проданных HDB», — сказал профессор недвижимости Синг Тьен Фу, директор Института недвижимости и городских исследований в Национальном университете им. Сингапур.
«Тот же процесс начала строительства без 70-процентной отсечки продолжается и сегодня».
В ответ на запросы CNA HDB заявила, что уже строит, опережая спрос или фактические заказы, где это возможно. А с мая 2011 года он объявлял и объявлял тендеры на строительство большинства проектов BTO до того, как были выбраны квартиры.
Агентство добавило, что система BTO «гибкая и отзывчивая» и позволяет HDB динамически корректировать свои планы строительства в соответствии со спросом.
«Когда спрос высок, как сейчас, количество проектов BTO увеличивается. Система BTO обеспечивает необходимую дисциплину, чтобы предотвратить значительный переизбыток предложения, который может привести к непроданным квартирам и снижению цен», — говорится в сообщении агентства.
«Однако то, насколько рано могут быть объявлены строительные тендеры, зависит от множества факторов, таких как готовность площадок, статус утверждения планирования и процесс разработки дизайна, среди прочего».
СТРОИТЕЛЬНЫЕ МОЩНОСТИ УЗКОЕ МЕСТО
Большинство аналитиков посчитали, что проблема не в системе БТО, а в ограниченности строительных мощностей, усугубленной пандемией COVID-19 и конфликтом в Украине.
Г-жа Кристин Сан, старший вице-президент по исследованиям и аналитике в OrangeTee и Tie, считает, что любая система может работать, но говорит, что вопрос не в том, строить сначала или строить на заказ.
«Теперь мы просто говорим о том, чтобы в первую очередь ликвидировать отставание (по строящимся квартирам)», — сказала она.
Аналитики CNA также отметили, что впереди может быть некоторая передышка на фронте поставок.
Г-н Мак отметил, что текущая ситуация улучшится в ближайшие год или два, поскольку товары и рабочая сила могут легче пересекать границы, а узкие места в строительной отрасли исчезнут.
«Текущий дисбаланс между спросом и предложением, вызванный отставанием в поставках, может быть уменьшен в ближайшие несколько лет, когда будет построено и поставлено на рынок больше квартир BTO», — добавил профессор Синг.
Г-жа Сан добавила, что меры по охлаждению помогут, и потребуется некоторое время, чтобы эффект проявился, а будущие застройки, такие как Southern Waterfront, Dover Forest, могут снизить спрос на квартиры в центральных районах.
Что касается времени ожидания, возможно, с помощью более совершенных технологий строительства сроки строительства можно сократить, отметила она.
«Узким местом является строительный сектор, как только строительный сектор нормализуется, мы сможем сократить процесс строительства», — добавил г-н Лим.
HDB также стремится к повышению производительности строительства в проектах государственного жилья. Ключевой инициативой является Проект трансформации строительства, в рамках которого будет опробован ряд технологий для дальнейшего повышения производительности.
Он стремится повысить производительность на 25% в пилотных проектах Garden Waterfront I и II @ Tengah, которые будут запущены в ноябре 2022 года.
ВОПРОСЫ ДОСТУПНОСТИ
Доступность квартир BTO также была предметом споров среди сингапурцев, и этот вопрос был поднят доцентом профессором Леонгом в его сообщении в блоге.
Выступая в парламенте в прошлом месяце, министр национального развития Десмонд Ли признал озабоченность по поводу доступности жилья и сказал, что правительство «тщательно следит» за рынком.
Он отметил, что именно поэтому власти продолжают строить и продавать новые квартиры ЖКХ по ценам ниже рыночных, так как они идут со «значительными субсидиями».
Г-н Ли отметил, что средняя цена новой четырехкомнатной квартиры в незрелом состоянии оставалась «относительно стабильной» на уровне 341 000 сингапурских долларов в 2019 году и 348 000 долларов в первые три квартала 2022 года.
ЖИЛИЩНЫЕ ПОСОБИЯ, РЫНОЧНЫЕ СУБСИДИИ УВЕЛИЧИЛИСЬ
HDB сообщила, что в первом квартале этого года почти 90% покупателей квартир, получивших ключи от своих новых квартир HDB, как в зрелых, так и в незрелых домах, имели коэффициент обслуживания ипотеки 25% или ниже для своих HDB. кредиты.
«Это означает, что эти покупатели квартир могут обслуживать свои кредиты HDB, используя свои ежемесячные взносы в CPF, с небольшими денежными затратами или вообще без них. MSR ниже международного ориентира в 30–35%», — говорится в сообщении агентства.
Чтобы новые квартиры оставались доступными, рыночные субсидии были увеличены. По данным HDB, количество жилищных субсидий, выдаваемых правительством, с годами увеличилось.
