Законодатели штата нацелились на развитие Санта-Барбары. Теперь последствия

Возмущенные жители Санта-Барбары начали действовать, когда в прошлом году застройщик обнародовал планы строительства высотного жилого комплекса в пределах видимости исторической Старой миссии.

Они жаловались городским властям, писали письма и создали некоммерческую организацию, чтобы попытаться заблокировать проект. Тем не менее, планы разработчика пошли вперед.

Затем произошло нечто необычное.

В четырехстах милях от Сакраменто законодатели штата незаметно вставили формулировку в малоизвестный законопроект о бюджете, требующий проведения исследования воздействия предлагаемой застройки на окружающую среду, что, как утверждают защитники жилищного строительства, было попыткой заблокировать проект.

В законопроекте Сената № 158, подписанном губернатором Гэвином Ньюсомом, проект Санта-Барбары не упоминается по имени. Но это положение было настолько подробным и конкретным, что его нельзя было применить ни к какому другому развитию штата.

Последствия были быстрыми: застройщик подал в суд на штат, а депутат Санта-Барбары, новый влиятельный президент Сената штата, находится под пристальным вниманием из-за ее роли в законопроекте.

В саге подчеркивается растущее влияние губернатора и Законодательного собрания штата на принятие решений о местном жилье, а также борьба между городами и Сакраменто за решение критической нехватки жилья в Калифорнии.

Перед лицом высокой стоимости жилья и арендной платы в Калифорнии лидеры штатов все чаще принимают новые жилищные мандаты, которые требуют от городов и округов ускорить строительство нового жилья и ослабить барьеры, мешающие застройщикам.

В данном случае закон, направленный на застройку Санта-Барбары, действует наоборот, усложняя строительство.

«Ужасающий кошмар»

Борьба началась в прошлом году после того, как застройщики Крейг и Стефани Смит изложили амбициозные планы строительства восьмиэтажного жилищного проекта с минимум 250 квартирами по адресу 505 East Los Olivos St.

Участок площадью пять акров находится недалеко от Старой миссии Санта-Барбары, которая ежегодно привлекает сотни тысяч туристов.

В Санта-Барбаре, медленно развивающемся гавани, где многие многоквартирные дома двухэтажные, проект Лос-Оливос воспринимался как небоскреб. По сообщению местного медиа-сайта Noozhawk, мэр Рэнди Роуз назвал это предложение «ужасным кошмаром».

Но у застройщика было преимущество. Закон Калифорнии требует, чтобы города и округа каждые восемь лет разрабатывали планы роста для решения проблем растущего населения Калифорнии. Юрисдикции обязаны определять районы, где можно добавить жилье или плотность населения.

Если города и округа не могут разработать планы к каждому восьмилетнему сроку, вступает в силу положение, называемое «средством защиты строителя».

Это позволяет застройщикам обходить местные ограничения по зонированию и строить более крупные и плотные проекты, включающие в себя квартиры с низким или средним доходом.

Санта-Барбара все еще работала со штатом над своим жилищным планом, когда крайний срок истек в феврале 2023 года. План был завершен к декабрю того же года, но не стал официальным, пока штат не сертифицировал его в феврале 2024 года.

За месяц до этого, в январе, разработчики представили свои планы. А поскольку в их число входило 54 квартиры с низкими доходами, город не мог полностью отказать в реализации проекта.

«Застройщики играли в шахматы, пока город играл в шашки», — сказал Эван Миноуг, житель Санта-Барбары, выступающий против застройки.

Он сказал, что старшее поколение в Калифорнии сопротивляется переменам, в результате чего штату приходится проводить «жесткую, универсальную политику, чтобы заставить города что-то делать с жильем».

Санта-Барбара, богатый город, привлекающий знаменитостей, богемных художников и активистов по защите окружающей среды, имеет долгую историю борьбы за сохранение атмосферы маленького городка.

В 1975 году городской совет принял план по ограничению застройки, а также потребления воды и дорожного движения, а также сохранить ограничение на численность населения города на уровне 85 000 человек. В конце 90-х актер Майкл Дуглас — выпускник Калифорнийского университета в Санта-Барбаре — пожертвовал деньги на сохранение крупнейшего участка прибрежной территории города.

В городе, окруженном горами Санта-Инез, преобладают невысокие здания и частные дома. По данным Zillow, средняя стоимость дома составляет 1,8 миллиона долларов. В прошлогоднем отчете города подробно описывалась потребность в еще 8000 единиц жилья, в первую очередь для домохозяйств с низкими доходами, в ближайшие годы.

Член законодательного собрания Грегг Харт, в чей округ входит Санта-Барбара, поддерживает формулировку законопроекта о бюджете, требующую проведения экологической экспертизы. Он не хочет видеть предлагаемую застройку башни над Старой миссией и винит в ее введении закон о возмещении ущерба, принятый застройщиком.

«Это блестящая иллюстрация того, насколько сломана система «защиты строителей», — сказал Харт. «Предложение подобных проектов подрывает поддержку плотности застройки в Санта-Барбаре».

Подобное сопротивление наблюдалось в Санта-Монике, Хантингтон-Бич и других небольших городах, где застройщики изо всех сил пытались использовать закон о средствах защиты застройщиков. Яркий пример, недавно произошедший в Ла Каньяда Флинтриджгде застройщики реализовали многофункциональный проект с 80 квартирами на участке площадью 1,29 акра, несмотря на ожесточенное сопротивление со стороны города.

Тем не менее, спорный закон не освобождает разработки от проверки в соответствии с Законом Калифорнии о качестве окружающей среды, известным как CEQA, знаковой политикой штата, требующей изучения воздействия проекта на движение транспорта, качество воздуха и многое другое.

Однако разработчики проекта Los Olivos Street стремились избежать экологической экспертизы из-за нового закона штата, который позволяет многим проектам городских засыпок избегать таких требований. Законопроект 130 Ассамблеи, основанный на законодательстве, представленном членом Ассамблеи Баффи Уикс (демократ от Окленда), был подписан Ньюсомом в июне.

Когда застройщики Лос-Оливоса спросили городских властей об использовании AB 130 для их проекта, в июле 2025 года директор сообщества застройщиков Санта-Барбары сказал им, что проверка CEQA необходима. AB 130 не применяется, если проект планируется вблизи ручьев и водно-болотных угодий или других экологически чувствительных территорий, написал директор.

Несколько месяцев спустя Законодательное собрание штата приняло законопроект о бюджете, требующий пересмотра.

Жители Санта-Барбары, выступающие против проекта, заявили, что не просили законопроект.

Но если в ходе проверки будет обнаружено, что движение транспорта со стороны застройки, например, перегружает маршруты пожарной эвакуации, им, возможно, будет легче бороться с проектом.

«Мы не хотим выглядеть NIMBY», — сказал житель Фред Суини, выступающий против проекта, имея в виду фразу «не на моем заднем дворе». Суини, архитектор, и другие основали некоммерческую организацию Smart Action for Growth and Equity, чтобы привлечь внимание к проекту Los Olivos и второму проекту, запланированному тем же застройщиком.

Стоя недавно возле строительной площадки, Суини указал на машины, выстроившиеся в очередь вдоль главной дороги. Час пик еще не наступил, но движение уже нарастало.

«Очень странный» законопроект

Глубоко похороненный в сенатском законопроекте № 158, законопроект, принятый законодателями штата, нацеленный на проект Лос-Оливос, представляет собой упоминание закона штата о точечной городской жилищной застройке. Сенатский законопроект 158 разъяснил, что некоторые события не должны быть исключены из этого закона.

В законопроекте говорится, что застройки в «городе с населением более 85 000, но менее 95 000 человек и в округе с населением от 440 000 до 455 000 человек», а также находящиеся рядом с исторической достопримечательностью, нормативным паводком и водоразделом, не освобождаются от налога, говорится в законопроекте.

По переписи 2020 года население Санта-Барбары составляет 88 768 человек. Население округа Санта-Барбара составляет 448 229 человек. И проект находится рядом как с ручьем, так и с миссией Санта-Барбары.

Спорное развитие событий отвечает всем требованиям.

Представитель президента Сената Моник Лимон рассказала CalMatters, что сенатор участвовал в разработке этой формулировки об освобождении от налогов.

Во время экскурсии по ферме авокадо в Вентуре в прошлом месяце Лимон отказалась комментировать свою роль. Она сослалась на иск и задала вопросы Атти. Офис генерала Роба Бонты.

Лимон, которая родилась и выросла в Санта-Барбаре, подтвердила, что разговаривала со Суини, который основал некоммерческую организацию по борьбе с застройкой, о противодействии застройке.

По ее словам, проект Лос-Оливос «принял активное участие общественности». «Что касается отзывов, насколько я понимаю, прочитав статьи, более 400 человек высказали свое мнение по этому поводу… это очень публичный проект».

Лимон также защитила свой жилищный рекорд.

«Каждый законодательный акт, который я создаю или проверяю, я делаю, исходя из потребностей нашего штата, а также с точки зрения общества, которое я представляю — будь то жилье, образование, защита окружающей среды или любые другие вопросы, которые встречаются на моем столе», — сказал Лимон.

В октябре застройщики подали иск против города и штата, утверждая, что SB 158 нацелен на один конкретный проект: их. Таким образом, это было бы незаконно в соответствии с федеральным законом, который запрещает «специальное законодательство», направленное против одного человека или собственности.

В иске утверждается, что Лимон продвигал и провел законопроект через Сенат штата, утверждает, что он должен быть отменен, и ставит под сомнение необходимую экологическую экспертизу, которая, вероятно, добавит годы к срокам и миллионы к бюджету.

Стефани Смит, одна из застройщиков, рассказала The Times, что законопроект родился в результате «протестов богатых домовладельцев, многие из которых переодеваются в защитников жилья до тех пор, пока предлагаемое жилье не окажется в их районе».

“Как бывший бездомный студент, который работал полный рабочий день и жил в своей машине, я знаю, что значит бороться за жилье. Жизнь без безопасности и достоинства дала мне основополагающее убеждение в том, что жилье является не подлежащим обсуждению основным правом человека”, – сказал Смит.

Сторонники государственной политики и эксперты выразили обеспокоенность по поводу того, что законодатели штата используют свою власть для вмешательства в местные жилищные проекты, особенно когда они добиваются исключений из законов, которые они наложили на всех остальных жителей штата.

«Трудно игнорировать, когда законодательство разрабатывается узкоспециализированным образом, особенно когда такие формулировки появляются на поздних стадиях процесса и при незначительном участии общественности», — сказал Шон МакМоррис из группы хорошего правительства «Общее дело Калифорнии». «Законопроекты, разработанные таким образом, рискуют усилить общественный цинизм в отношении законодательного процесса и мотивов узконаправленной политики».

Профессор юридического факультета Калифорнийского университета в Дэвисе Крис Элмендорф, специализирующийся на жилищной политике, назвал конкретную формулировку законопроекта «действительно странной» и поставил под сомнение, выдержит ли он судебное разбирательство.

Он ожидает увидеть больше просьб об освобождении от жилищного законодательства штата.

«Местные группы, которые не хотят реализации проекта, обращаются в законодательный орган, чтобы получить помощь, которую в предыдущую эпоху они получили бы от своего городского совета», – сказал Элмендорф.

Студентка Калифорнийского университета в Санта-Барбаре Энри Лала является основателем и президентом группы студенческого жилья. Он сказал, что законопроект идет вразрез с недавним движением за жилищное строительство в этом районе.

«Это, конечно, необычно», — сказала Лала. «Это не тот шаг, который мы хотим повторить в будущем».