Читать далее Репортаж Stateline о том, как сообщества по всей стране пытаются создать более доступное жилье.
Беспрецедентный всплеск строительства нового жилья по всей стране – в основном квартир – может, наконец, повлиять на быстрорастущие арендные ставки, которые усложняют жизнь арендаторам.
В прошлом году строилось более 1,65 миллиона единиц жилья, это самый высокий годовой показатель с момента начала федерального учета в 1969 году. В этом году это число было еще выше — почти 1,7 миллиона в сентябре.
Между тем, по данным Apartment List, агрегатора информации об аренде и исследовательской фирмы, типичный годовой рост арендной платы в стране упал до нуля в июне впервые с начала пандемии, после достижения пика в 17,8% в 2021 году. В сентябре арендная плата упала на 1,2%.
Уровень вакантных площадей растет, говорит Александр Германн, научный сотрудник Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета.
«За последние пару лет у вас была огромная спешка в строительстве квартир, и проекты становятся все больше и больше. Сейчас более распространенным является строительство 50 и более квартир», — сказал он. «Вы можете начать видеть, где появляются новые предложения, вы увидите более резкое и сильное снижение арендной платы».
Федеральная статистика, которая не отслеживает активное строительство ниже регионального уровня, показывает, что строительство не было выше на Северо-Востоке с 1987 года и на Среднем Западе с 2005 года, а на Западе и Юге оно находится на рекордно высоком уровне. Растущая доля жилищного строительства страны приходится на Юг: с 40% в 2017 году до 46% в 2022 году.
В некоторых местах арендная плата немного снижается, но она все еще достаточно высока по сравнению с тем, что было всего несколько лет назад. В Техасе в Остине арендная плата упала более чем на 6% за финансовый год, заканчивающийся в сентябре, до 1734 долларов за квартиру с двумя спальнями, но, по данным Apartment List, это все равно почти на 20% выше, чем в 2020 году.
По данным Apartment List, снижение арендной платы в Остине является наибольшим в «Солнечном поясе», в то время как в прилегающем к нему районе метро выдается больше разрешений на жилье, чем в любом другом крупном метрополитене, что «сигнализирует о важной роли, которую строительство играет в обеспечении долгосрочной доступности».
Согласно анализу переписи населения, проведенному Stateline, округ Трэвис, в который входит Остин, увеличил количество единиц жилья более чем на треть в период с 2012 по 2022 год, создав за это время 169 700 новых единиц, а его население выросло почти на 230 000 человек.
Среди тех, кто приехал в Остин за последнее десятилетие, есть К.Н., отец-одиночка, который попросил назвать его только по инициалам, потому что не хочет, чтобы одноклассники его детей узнали о его проблемах. К.Н., технический программист, переехавший из Сан-Франциско десять лет назад, сказал, что растущая арендная плата может вынудить его переехать.
Владелец его таунхауса с двумя спальнями в последние годы просил ежегодное повышение арендной платы на 100 долларов и просто попросил еще 200 долларов, сообщил К.Н., увеличив свои ежемесячные расходы на жилье с коммунальными услугами примерно до 2500 долларов.
«Это снизит мой располагаемый доход практически до нуля, а это неразумно, учитывая все дополнительные расходы, которые нужны детям в школе», — сказал К.Н. «Мне пришлось бы сжимать гроши до такой степени, что это вызывало бы беспокойство. Я стараюсь избегать бедности с жильем».
Несмотря на хороший доход, сказал КН, ему, возможно, придется переехать подальше от школы, где учатся его дети, которая сейчас находится в нескольких минутах ходьбы. Он переехал в Техас в первую очередь отчасти для того, чтобы сэкономить на аренде в надежде купить дом. Но он говорит, что видит жилищное строительство повсюду в Остине.
Его наблюдения соответствуют действительности: согласно городским отчетам, в прошлом году Остин построил 24 миллиона квадратных футов многоквартирных домов наряду с 8,7 миллиона квадратных футов жилья на одну семью.
Похожая история и по всей стране: по состоянию на сентябрь строится почти 1 миллион квартир. Для сравнения, в 2022 году строилось 914 500 квартир, а в 2021 году — 736 900.
Количество строящихся домов на одну семью также велико, хотя темпы строительства за последние два года замедлились. В сентябре строилось около 694 000 домов по сравнению с примерно 736 000 в конце 2022 года и 750 500 в конце 2021 года. Жилищный пузырь перед Великой рецессией.
Новое предложение уже дает эффект.
Арендная плата упала в 71 из 100 крупнейших городов страны за год, закончившийся в сентябре. По данным Apartment List, это затмевает самый последний крупный спад в июне 2020 года, когда в 65 городах наблюдался спад по сравнению с прошлым годом. В начале 2022 года арендная плата росла из года в год во всех 100 городах.
В октябрьском отчете Apartment List говорится, что строительство является одной из причин роста вакансий в сочетании с сокращением удаленной работы, поскольку все больше компаний вызывают сотрудников обратно в офис, что привело к уменьшению количества арендаторов в «Zoom Towns» в таких штатах, как Аризона, Айдахо и Невада.
Там, где появляется новое предложение, вы видите более резкое и сильное снижение арендной платы.
– Александр Германн, Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета.
Другие районы, в которых в последнее время наблюдается значительное снижение арендной платы, также находятся в основном на юге и западе, где строительство находится на рекордно высоком уровне. Метро Остина упало на 6%; Портленд, штат Орегон, упал на 5%; а в Атланте, Лас-Вегасе, Орландо, Финиксе, Солт-Лейк-Сити и Сан-Франциско по состоянию на сентябрь прошлого года падение составило 4%.
В некоторых из этих районов, например в Остине, средняя арендная плата только начинает падать, но остается намного дороже, чем всего несколько лет назад. Например, в районе метро Майами произошел самый большой в стране скачок арендной платы с 2020 года — на 40%. По данным Apartment List, в Орландо, штат Флорида, за тот же период стоимость жилья выросла на 32%.
За последние шесть месяцев арендная плата снизилась всего на 1% в каждом городе.
«Недавний рост предложения жилья помог замедлить цены на аренду и стоимость жилья, хотя я бы с осторожностью называл снижение арендной платы на 1% очень значительным», — сказал Рэнди Дешазо, директор по экономическому развитию и исследованиям Совета регионального планирования Южной Флориды. По его словам, резкий рост цен является особенно болезненным для региона, потому что доступность жилья с точки зрения стоимости жилья по сравнению с доходом является худшей в стране.
В некоторых частях Северо-востока и Среднего Запада, где строительный бум не был таким сильным, арендная плата продолжала расти в течение последних шести месяцев по состоянию на сентябрь. Например, в Провиденсе, штат Род-Айленд, арендная плата выросла на 7%. За тот же период рост составил 5% в Бостоне, Нью-Йорке и Хартфорде, штат Коннектикут.
Оценки нехватки жилья в стране, в которой многие эксперты обвиняют высокую арендную плату, разнятся. В прошлом году Fannie Mae подсчитала, что в крупных мегаполисах было на 4,4 миллиона единиц меньше, а Realtor.com в этом году оценил дефицит в 2,3 миллиона единиц. По данным строительного обследования Бюро переписи населения США, в 2022 году было построено около 1,4 миллиона единиц жилья, больше всего с 2007 года, а еще около 947 000 были построены в 2023 году по август.
Разрешения, выданные с середины 2022 года по август 2023 года, указывают на вероятный значительный рост жилищного строительства в Юте, Айдахо, Флориде, Техасе, Южной Дакоте, Северной Каролине, округе Колумбия, Южной Каролине, Аризоне, Теннесси, Джорджии и Колорадо.
Согласно анализу Stateline, во всех этих штатах жилищный фонд может вырасти примерно на 2% по сравнению с оценками переписи населения на середину 2022 года, самой последней имеющейся информации.
В целом по стране количество разрешений, выданных в 2023 году, снизилось по сравнению с пиком, пришедшимся на конец 2021 — начало 2022 года, даже несмотря на то, что в некоторых штатах это число остается высоким. Это одна из причин, по которой большинство аналитиков ожидают некоторого замедления в связи с недавними бурными темпами строительства, говорит Германн из Гарвардского объединенного центра жилищных исследований.
Разрешения на строительство в Южной Дакоте упали после роста на 48% в 2020 году, за которым последовал рост на 24,8% в 2022 году. В этом году во втором квартале они упали на 37%.
Несмотря на это, в Южной Дакоте был один из самых высоких показателей разрешений на новое строительство в период с середины 2022 года по август 2023 года — более 2% существующих единиц жилья, или почти 9000 новых единиц жилья, если все они будут построены.
Первоначальный пандемический бум «вероятно, был вызван увеличением количества вариантов работы на дому и увеличением спроса на помещения и землю, которых в Южной Дакоте в изобилии», — сказал Аарон Шолл, доцент экономики Северного государственного университета в Абердине, Южная Дакота. , который работал над отчетом Института Дакоты по недвижимости в сентябре.
Недавний спад, вероятно, указывает на стагнацию на рынке жилья штата и, в конечном итоге, во всей его экономике, сказал Шолль.
«Разрешения на строительство часто являются ведущим индикатором не только спроса на рынке жилья, но и общей экономической ситуации», — сказал Шолль. «Поскольку рынок жилья остывает, я ожидаю, что и экономика тоже похолодает».
(Редакторы: Эта статья была обновлена и включает новую информацию, опубликованную Бюро переписи населения США 18 октября.)
ПОЛУЧАЙТЕ УТРЕННИЕ ЗАГОЛОВКИ НА ВАШ ВХОДЯЩИЙ ЯЩИК
ПОДПИСАТЬСЯ
Stateline является частью States Newsroom, некоммерческой новостной сети, поддерживаемой грантами и коалицией доноров в качестве общественной благотворительной организации 501c(3). Stateline сохраняет редакционную независимость. Если у вас есть вопросы, свяжитесь с редактором Скоттом С. Гринбергером: [email protected]. Следите за Stateline на Facebook и Твиттер.
1710686362
publish_date]
#Исторический #бум #жилищного #строительства #может #наконец #смягчить #повышение #арендной #платы #Rhode #Island #Current
