Версия этой статьи впервые появилась в информационном бюллетене CNBC Property Play с Дайаной Олик. Property Play охватывает новые и развивающиеся возможности для инвесторов в недвижимость, от частных лиц до венчурных капиталистов, фондов прямых инвестиций, семейных офисов, институциональных инвесторов и крупных публичных компаний. Зарегистрироваться чтобы получать будущие выпуски прямо на свой почтовый ящик.
Экономика 2025 года оказалась не такой устойчивой, как ожидалось — и это формирует перспективы коммерческой недвижимости на 2026 год. Экономика замедлилась, безработица выросла, а строительство в большинстве секторов взяло небольшую передышку.
В этом году были увеличены как тарифы, так и иммиграционные ограничения. В совокупности это привело к увеличению затрат строителей и девелоперов. Но процентные ставки также снизились, что начинает привлекать больше капитала, хотя и медленно и осторожно.
Вот чего можно ожидать в предстоящем году.
Общие инвестиции
В многочисленных и разнообразных прогнозах практически всех фирм по коммерческой недвижимости, а также связанных с ними консалтинговых и финансовых фирм используются такие слова, как «новое равновесие» (Colliers), «более устойчивые фундаментальные показатели» (Cushman & Wakefield), «продолжающееся восстановление» (KBW) и «признаки ценовой стабильности» (CoStar).
По данным опроса Deloitte, в котором приняли участие 850 руководителей компаний по всему миру и их непосредственные подчиненные в крупных организациях владельцев недвижимости и инвесторов в 13 странах, лидеры CRE настроены несколько менее оптимистично, чем в преддверии 2025 года. Восемьдесят три процента респондентов заявили, что ожидают, что их доходы увеличатся к концу 2026 года по сравнению с 88% в прошлом году. Меньше респондентов заявили, что планируют увеличить расходы, в то время как больше респондентов ожидают, что расходы останутся на прежнем уровне. Тем не менее, 68% заявили, что ожидают увеличения расходов в 2026 году.
Большинство респондентов заявили, что ожидают улучшения стоимости капитала, и ожидается рост по большинству классов активов. Согласно опросу Deloitte, общие настроения ниже, чем в прошлом году, но значительно выше, чем в 2023 году.
Если говорить конкретно о США, то, согласно прогнозу Cushman & Wakefield, сектор коммерческой недвижимости вступает в 2026 год с новой динамикой, более четкой видимостью и растущим оптимизмом как в сфере лизинга, так и на рынках капитала. В нем отмечается, что, несмотря на неопределенность вокруг тарифов, нестабильный политический фон, ужесточение иммиграции и эпизоды стресса на финансовых рынках в этом году, экономика оказалась более устойчивой, чем ожидалось, во многом благодаря искусственному интеллекту.
«По мере того, как мы приближаемся к 2026 году, тон существенно изменился», — сказал Кевин Торп, главный экономист Cushman & Wakefield. «Риск по-прежнему существует с обеих сторон прогноза, но мы преодолели пиковые уровни неопределенности, и доверие к сектору CRE растет. Капитал снова течет, процентные ставки снижаются, а основные показатели лизинга в целом стабилизируются или улучшаются. Если 2025 год был испытанием на устойчивость, то 2026 год имеет реальный потенциал, чтобы вознаградить его».
По мнению Коллиерса, капитал вновь привлекается, и он предсказывает, что отрасль «входит в новое равновесие». Тамошние прогнозисты указывают на снижение спроса на офисы и новый рост промышленности, опять же благодаря искусственному интеллекту.
PwC также подчеркивает, что во второй половине этого года капитал возобновился, «но выборочно».
«Среда сделок вознаграждает тех, кто может сочетать понимание, основанное на данных, со стратегической убежденностью. Для клиентов задача — и возможность — состоит в том, чтобы ориентироваться в ландшафте, где ликвидность, технологии и консолидация переопределяют значение создания стоимости в реальных активах», — говорится в отчете PwC.
Согласно опросу John Burns Research and Consulting, доля инвесторов, которые заявляют, что планируют увеличить свои инвестиции в коммерческую недвижимость в течение следующих шести месяцев, упала в четвертом квартале этого года по сравнению с предыдущим кварталом во всех секторах, кроме розничной торговли. Настроения инвесторов в многоквартирные дома ухудшаются четвертый квартал подряд.
«Инвесторы указали на препятствия, в том числе повышенные процентные ставки, экономическую неопределенность и бремя местного регулирования. 49% инвесторов рассчитывают сохранить свои позиции CRE на текущем уровне в течение следующих 6 месяцев, как и в течение последних двух кварталов», — говорится в отчете.
Рынки капитала
«Пробуждение рынков капитала» – это заголовок газеты Colliers, в которой говорится, что цены достигли минимума, а скорость сделок растет. Colliers прогнозирует увеличение объема продаж на 15–20% в 2026 году по мере возвращения на рынок институционального и трансграничного капитала.
Согласно прогнозу CoStar, ставки капитализации, похоже, готовы снизиться в следующем году. Данные уже показывают намеки на это в многоквартирных домах и промышленном секторе, где количество вакансий достигло пика, а рост арендной платы ускоряется.
CoStar также отмечает, что активность сделок растет: объем продаж в третьем квартале вырос более чем на 40% по сравнению с прошлым годом, а банки «вернутся к кредитованию коммерческой недвижимости», согласно отчету.
Рынки облигаций следуют этому примеру, демонстрируя новый аппетит к риску. CoStar указывает на сужение разницы между доходностью государственных и корпоративных облигаций примерно до 1 процентного пункта (значительно ниже исторического среднего показателя), что «обычно является предвестником увеличения инвестиций в недвижимость и укрепления цен».
Это согласуется с прогнозом Cushman & Wakefield, в котором также отмечается, что в 2025 году стоимость долга снизится, кредиторы снова выйдут на рынок, а институциональный капитал вернется, «поддерживая широкомасштабное оживление деловой активности».
Кредитование выросло на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, активность институциональных продаж увеличилась на 17% за октябрь, а ценообразование «в значительной степени обновилось, предоставив рынку привлекательные возможности для получения прибыли и дохода», обнаружили Cushman & Wakefield.
Конкретные отрасли
В настоящее время широко распространено мнение, что рынок офисной недвижимости достиг дна, и активы демонстрируют первые признаки ценовой стабильности.
По данным Коллиерса, ожидается, что уровень вакантных площадей упадет ниже 18% по мере того, как все больше арендаторов возвращаются на рынок, используют истекающие договоры аренды и отдают приоритет рабочим местам в сфере гостеприимства, которые поддерживают гибридную работу.
Стремление к качеству офисной недвижимости продолжится, поскольку здания класса А на многих рынках в настоящее время почти полностью заняты. По словам Ярди, офисное строительство также находится на самом низком уровне за более чем три десятилетия.
Cushman & Wakefield прогнозирует дальнейший рост в Сан-Франциско; Сан-Хосе, Калифорния; Остин, Техас; Нью-Йорк; Атланта; Даллас; и Нэшвилл, штат Теннесси, где в 2025 году было зафиксировано сильное положительное поглощение, чему способствовало расширение ИИ и диверсифицированный рост числа рабочих мест.
«Для крупных офисных пользователей, стремящихся получить высококачественное пространство, послание ясно: если вы нашли подходящее пространство, действуйте решительно», — сказал Джеймс Бонакер, главный экономист Cushman & Wakefield. «Существует большой спрос на новые, высококачественные помещения, но их недостаточно, чтобы их можно было обойти. А учитывая ограниченность сроков строительства, ситуация станет еще более напряженной».
Согласно отчету Colliers, в промышленном строительстве также наблюдается огромный спад – на 63% с 2022 года. Вакансии достигают своего пика, а чистое поглощение может подскочить до 220 миллионов квадратных футов, поскольку спрос на переориентацию, производство и центры обработки данных стимулирует спрос.
По словам Брэндона Свека, национального директора по аналитике розничной торговли США в CoStar, в розничной торговле уже происходят серьезные изменения в том, как и где компании арендуют помещения.
Он указывает на то, что в первые три квартала 2025 года было сдано в аренду почти 26 миллионов квадратных футов торговых помещений на первых этажах нетрадиционной недвижимости, включая многоквартирные, студенческие общежития, гостиницы и офисы.
Ритейлеры используют меньшие площади: средняя площадь розничной аренды, заключенная за последние четыре квартала, упала ниже 3500 квадратных футов впервые с тех пор, как CoStar начала отслеживать это в 2016 году. Этому способствуют в основном операторы ресторанов и услуг, такие как Starbucks, Chipotle, Chick-fil-A, Jersey Mike’s, Dunkin’ и McDonald’s, по словам Свека, который отметил растущую привлекательность пешеходных многофункциональных торговых площадей в течение последних четырех кварталов. традиционные форматы больших коробок. Хотя у него есть предупреждение.
“Сохраняется значительная неопределенность в отношении воздействия тарифов на и без того уязвимого потребителя. Хотя поставщики и розничные торговцы на сегодняшний день в значительной степени покрыли эти расходы, многие сигнализируют о неизбежности повышения цен. Поскольку потребители уже демонстрируют некоторые признаки усталости от расходов, связанное с тарифами повышение цен может еще больше нагрузить семейные бюджеты и ослабить дискреционные расходы”, – написал Швец в отчете.
Арендная плата за многоквартирные дома начинает снижаться, поскольку рекордный уровень нового предложения продолжает поступать через трубопровод.
«Multifamily лидирует по объему инвестиционных продаж с 2015 года, и нет никаких признаков того, что это изменится. Однако ожидается, что ее доля в общем объеме несколько снизится, поскольку инвесторы вкладывают больше капитала в офисы, центры обработки данных и розничную торговлю», — говорится в отчете Colliers.
Центры обработки данных станут фаворитом 2025 года, поскольку спрос значительно превышает предложение. Deloitte назвал этот сектор «ярким пятном на рынке коммерческой недвижимости США». Он указал на девять основных мировых рынков, где 100% нового строительного трубопровода уже полностью сдано в предварительную аренду.
Однако центры обработки данных сталкиваются с препятствиями в вопросах финансирования, пропускной способности сети, зонирования и местной политики.
«Разногласия нарастают, поскольку сообщества сопротивляются развитию центров обработки данных. Несколько проектов уже заброшены, а в 2026 году ожидается, что еще больше будут отложены», — согласно прогнозу Colliers.
REIT
Согласно отчету PwC, сделки с частными фондами REIT и слияния портфелей, вероятно, будут доминировать в предстоящем году, поскольку биржевые оценки отстают от цен на частном рынке. Это будет обусловлено соображениями масштаба, доверия к управлению и стоимости капитала.
«Ожидайте ускорения слияний и поглощений по мере концентрации капитала, ИИ обнажает неэффективность и конвергенции платформ — реальные активы вступают в новую фазу, определяемую интеллектом, интеграцией и возможностями, основанными на масштабе», — написал Тим Боднер, руководитель глобальных сделок с недвижимостью в PwC.
Что касается акций инвестиционных трастов недвижимости, то они были настоящим отстающим в 2025 году, но могут превзойти динамику в 2026 году, согласно прогнозу Nareit, отраслевой ассоциации REIT. Это указывает на расхождение между оценками фондового рынка и оценками REIT, а также продолжающееся расхождение между государственными и частными оценками недвижимости.
«Они закроются, и одно или оба могут произойти в 2026 году. Если это произойдет, мы ожидаем, что REIT превзойдут результаты, основываясь на нашем собственном историческом анализе и их продолжающихся высоких операционных показателях и балансах», — говорится в отчете.
2025-12-30 15:15:00
1767472492
#Коммерческая #недвижимость #чего #ожидать
Продолжение темы
