Китайский строительный сектор в ближайшие месяцы потерпит дальнейшие неудачи, поскольку находящиеся в боевой готовности застройщики изо всех сил пытаются остаться на плаву на фоне снижения спроса на новую недвижимость и снижения инвестиций в недвижимость. Аналитики предупреждают, что потенциальный крах может иметь последствия для более широкого финансового сектора.
Рынок недвижимости Китая – это самый большой в мире по общей стоимости. Согласно исследованию исследовательской компании Savills, стоимость недвижимости в Китае составляет $42,7 трлн, или 21% от общемировой стоимости. Однако в ближайшие несколько лет этот сектор может пострадать из-за сокращения спроса.
Эдвард Чан, директор S&P Global Ratings, говорит, что он ожидает, что продажи недвижимости в стране значительно снизятся по сравнению с уровнем 2021 года, составляющим 18 трлн юаней (2,5 трлн долларов). «Мы думаем, что в 2023 году продажи недвижимости упадут с 13 трлн юаней до 12 трлн юаней. Но вероятность дальнейшего падения продаж недвижимости возрастает», — говорит он.
В августе, Эвергранд ГруппКрупнейший застройщик Китая – и самый крупный в мире задолженность – подал заявление о банкротстве в соответствии с главой 15 Кодекса о банкротстве США. Этот шаг, последовавший за дефолтом компании по своему долгу в 2021 году на сумму более 300 миллиардов долларов, потряс цепочку строительства и поставок недвижимости в регионе.
Хотя Evergrande работала над оффшорными соглашениями с кредиторами в рамках процесса реструктуризации долга, компания объявила об убытках в размере $81 млрд в 2022 и 2021 годах, что вызвало удивление относительно эффективности ее бизнес-стратегии.
В заявлении, опубликованном 18 августа, Evergrande заверила своих кредиторов, что планирует продолжить реализацию своего плана реструктуризации. “Заявление является обычной процедурой реструктуризации офшорного долга и не связано с заявлением о банкротстве”, – говорится в сообщении.
Evergrande — компания из списка Global 500, в которой работает более 200 000 человек. Ее штаб-квартира находится в южном портовом городе Гуанчжоу, одном из четырех городов первого уровня в стране наряду с Пекином, Шанхаем и Шэньчжэнем. В 2020 году общая стоимость активов компании достигла примерно 342 миллиардов долларов.
В июле Китай снизил несколько ключевых процентных ставок и отказался от базовой ставки по кредитам, пытаясь спасти испытывающий трудности бизнес и повысить спрос на кредиты.
Правительство снижены процентные ставки по кредитам сроком на один год до 3,45%, что на 10 базисных пунктов ниже первоначальной ставки в 3,55%. Однако недавняя девальвация юаня, которая в 2023 году упала на 6% по отношению к доллару, означает, что у китайского центрального банка меньше возможностей для снижения процентных ставок и повышения доступности кредитов.
Вивиан Сюэ, директор финансовых учреждений Азиатско-Тихоокеанского региона в Fitch Ratings, говорит, что снижение основной ставки по кредитам поможет снизить стоимость заимствований, но «существенное и устойчивое восстановление спроса на розничные кредиты менее вероятно, пока доверие покупателей жилья существенно не повысится». .
Прокладываете путь в кроличью нору?
Следуя по стопам Evergrande, множество других китайских разработчиков объявили дефолт по своим продажам. Одним из последних является Country Garden (Cogard), крупнейший в стране застройщик по размеру активов, который на этой неделе произвел выплаты по двум долларовым облигациям после того, как пропустил срок погашения в начале августа.
Выплата Cogard процентов по этим облигациям на сумму $22,5 млн при непогашенной стоимости в $1 млрд означает, что ей едва удалось избежать дефолта. Тем не менее, 11-часовой платеж компании не убедил трейдеров в том, что на испытывающем трудности китайском рынке недвижимости в ближайшее время ожидается возобновление интереса со стороны покупателей и рост ликвидности.
«Поскольку компания Cogard оказалась в бедственном положении, мы оцениваем, как это повлияет на сектор недвижимости», — говорит г-н Чан. «Не только для разработчиков, но и [regarding] последствия длительного ухудшения состояния сектора недвижимости для поставщиков и других компаний, участвующих в цепочке создания стоимости».
Недавний отчет S&P Global Ratings указывает на уязвимое положение, в котором оказались мелкие строительные подрядчики и поставщики из-за их зависимости от таких клиентов, как Cogard. После недавних событий эти компании установили новые правила, направленные на защиту себя при выставлении коммерческих счетов, которые включают требование авансовых платежей наличными.
Тем не менее, неудачи застройщиков оказали влияние на многие сегменты рынка недвижимости. Строительным компаниям, компаниям, занимающимся недвижимостью и дизайном интерьеров, часто отказывают в оплате за свою работу. Лопнувший пузырь на рынке недвижимости и замедление темпов экономического роста привели к тому, что китайские предприятия разного размера ждут выплат, которые уже давно просрочены.
Алисия Гарсиа-Эрреро, главный экономист Natixis по Азиатско-Тихоокеанскому региону, говорит, что выплаты Cogard по купонам в последнюю минуту показывают, что снятие регуляторных ограничений, введенных для ограничения кредитного плеча застройщиков, «недостаточно, чтобы изменить тенденцию и вызвать у людей желание покупайте недвижимость, в то время как цены продолжают испытывать отрицательный рост». Остается вопрос о том, как оживить сектор на фоне обилия внешних факторов, включая сокращение численности населения Китая и замедление национальной экономики.
Ссылка на теневой банкинг
«Китайский сектор недвижимости не мог бы расти столь экспоненциально без теневого банкинга», — говорит г-жа Гарсиа-Эрреро. Еще в 2009 и 2010 годах Китай стимулировал свой рост за счет бюджетного стимулирования, ориентированного на инфраструктуру и недвижимость. Эта система наложила ограничения на способность банков кредитовать застройщиков, которые вместо этого полагались на другие организации, включая государственные структуры, трасты и страховые компании.
«Из-за ранних ограничений на кредиты на недвижимость от банков, сектор не так подвержен влиянию собственных балансов застройщиков, поскольку доля их кредитов таким фирмам весьма минимальна», – говорит г-жа Гарсиа-Эрреро. «С другой стороны, внебалансовые риски других финансовых учреждений гораздо больше», — говорит она.
В августе Zhongzhi Enterprise Group, крупный игрок в китайской сфере управления активами, объявила, что примет план реструктуризации долга, чтобы возместить пропущенные выплаты. Траст группы, как и многие другие в стране, работает за пределами структуры, которая управляет коммерческими банками и финансирует их операции с помощью продуктов управления активами, среди других инструментов, которые обычно используются китайским теневым банковским сектором.
Обширная деятельность треста в сфере недвижимости, активы под управлением которого составляют более 80 миллиардов долларов, вызвала тревожные сигналы не только о влиянии кризиса на сектор недвижимости, но и на более широкую банковскую и финансовую сферу.
«Хотя риск, вероятно, выше для мелких кредиторов с более высокой концентрацией в городах третьего уровня и ниже, если стресс на рынке недвижимости ухудшится и перекинется на другие сектора, это усилит давление на доходы и маржу китайских банков», — говорит Элейн Сюй, которая также является директором финансовых учреждений Азиатско-Тихоокеанского региона в Fitch Ratings.
Тем не менее, аналитики полагают, что продолжающаяся политическая поддержка, направленная на содействие строительству жилья, и усиление смягчения ограничений на покупку жилья помогут смягчить риски, связанные с качеством активов банков. «Банки по-прежнему избирательно выдают новые кредиты застройщикам, а их прямой вклад в застройщиков уже снизился примерно до 5%», — говорит г-жа Сюй.
