Миннеаполис и застройщики потеряют миллионы без Плана 2040 года, поскольку постановление судьи вступит в силу

Постановление суда потребовало от Миннеаполиса прекратить реализацию Комплексного плана на период до 2040 года и вернуться к Плану на период до 2030 года.

В отсутствие судьи, предоставляющего городу 11-часовую отсрочку на выходных, Миннеаполису придется свернуть годы планирования с разрушительными последствиями для сотен проектов.

Сообщество Envision — 20 микродомов для людей, которые являются или были бездомными — должно было предстать перед советом по городскому планированию в сентябре, когда судья приказал Миннеаполису отказаться от Плана 2040 года.

По словам консультанта по развитию Криса Уилсона, Envision была готова купить землю у города на 21-й улице и Пенн-авеню на севере Миннеаполиса. Но поскольку реализация половины проекта будет возможна только в соответствии с кодексами зонирования 2040 года, группе пришлось вернуться к чертежной доске, что приводит к более высоким затратам на строительство, процентным ставкам и гонорарам за проектирование.

«Если проект существенно задержится, возникнут проблемы, которые могут привести к потере 1,2 миллиона долларов США. [COVID relief] капитальное финансирование проекта, — сказал Уилсон. — Это, скорее всего, полностью сорвет работу Envision».

План до 2040 года, которым руководствуется все развитие Миннеаполиса, висит на волоске после того, как суды установили, что он может загрязнить природные ресурсы города, а жители имеют право подать в суд на проведение экологического исследования в соответствии с Законом Миннесоты об экологических правах. Руководители городов не проводили такого анализа перед утверждением плана 2040 года пять лет назад, потому что комплексные планы, которые 181 местный орган власти представляет в столичный совет каждые 10 лет, никогда раньше не подпадали под их действие.

Окружной судья округа Хеннепин Джозеф Кляйн приказал Миннеаполису вернуться к старому и менее противоречивому Плану на период до 2030 года в течение 60 дней после его 5 сентября. решение. Город быстро подал апелляциюс просьбой остановить часы в ожидании решения, потому что «региональное планирование будет фундаментально скомпрометировано» и сотни единиц жилья «умрут», даже если Апелляционный суд в конечном итоге спасет План 2040 года, сказала помощник городского прокурора Кристен Сарфф.

Истцы, организации Smart Growth Minneapolis и Minnesota Citizens for the Protection of перелетных птиц, выступили против задержки. Их адвокат, Джек Перри, сказал, что продолжение реализации плана 2040 года сделает любое экологическое исследование, которое город может провести, заранее забытым «обманом».

Судья не вынес решения по просьбе города об отсрочке до субботнего крайнего срока, что сделало его спорным.

Город обновил свой веб-сайт «Плана на период до 2040 года», добавив объявление что до дальнейшего уведомления он вернется к постановлениям о землепользовании 2030 года.

Закрытое окно

Выполнение решения суда требует от Миннеаполиса отменить многолетнюю изнурительную работу по приведению городских карт, законов и практики планирования в соответствие с 2040 годом. Это было бы чрезвычайно обременительно для городского персонала и дорого для застройщиков, пытающихся вести бизнес в Миннеаполисе.

Сразу после приказа Кляйна Дин Доволис из DJR Architecture сообщил, что разработчики размышляли между собой о том, что произойдет с проектами, находящимися в стадии разработки, которые будут разрешены только до 2040 года.

«Я считаю, что есть окно… до того, как судья потребует пересмотра… чтобы ускорить рассмотрение ваших проектов и получить их одобрение», – сказал Доволис. «Но если вы не достаточно близки, чтобы вас одобрили… тогда вы выбываете».

Директор городского планирования Мэг МакМэхан предупредила в сентябрьском судебном заседании, что предлагаемые 498 единиц доступного жилья по рыночной цене и 69 единиц доступного жилья, получившие разрешения на землепользование, вряд ли получат вовремя разрешения на строительство. декларация.

По ее словам, город также потеряет 9,7 миллиона долларов, которые он уже вложил в создание доступного жилья в собственность.

Тодд Смит, застройщик квартиры среднего размера из 20 квартир по рыночной цене на Линдейл-авеню, 5005, в октябре обратился в Комиссию по планированию с просьбой утвердить план участка. Комиссия дала ему добро, но теперь у него нет времени на получение необходимых разрешений на строительство.

Смит, который был явно разочарован сложившимися обстоятельствами, посетовал на то, что городу потребовалось два с половиной года, чтобы обновить свои кодексы зонирования после вступления в силу 2040 года, а также на проведенную в последнюю минуту проверку сохранения исторического наследия из-за задержки его проекта в критические месяцы до крайнего срока. вернуться в 2030 год.

«На данный момент лучшим сценарием является получение пособий и в какой-то неизвестный момент в будущем возможность получить разрешение на строительство», – сказал он.

Оставшиеся пути

Миннеаполис все еще может соблюдать закон штата, проведя экологическое исследование. Город нанял инженера-консультанта Стантек провести анализ, но отказался раскрыть какую-либо информацию об этом.

В своем призыве к приказу Кляйна город хочет ввести более мягкие ограничения Плана 2040 года, а не полностью отменять его. Помощник городского прокурора Кристин Сарфф заявила, что отказ от плана вынудит город отказаться от соблюдения Закона о городском землеустройстве.

Сарфф предложил ограничить общее количество единиц многоквартирного жилья, построенного на земле, когда-то отведенной под односемейное жилье, до 100 000 — меньше, чем максимальная застройка, разрешенная до 2040 года, но реально никогда не будет достигнута при нынешних темпах строительства.

Но Перри, юрист экологических групп, непреклонен в том, что только экологическое исследование может определить порог плотности, при котором воздух и вода начинают разлагаться. Он назвал затруднительное положение города «навязанным самому себе».

Дело привело в ярость другие экологические организации, которые осудили истцов как замаскированных НИМБИ. Сьерра Клубподавшая заключение amicus в поддержку 2040 года, утверждала, что цели плана по увеличению плотности застройки вдоль транзитных коридоров сократят выбросы углекислого газа за счет устранения необходимости владеть автомобилем.

Член палаты представителей Майкл Ховард, DFL-Ричфилд, обвинил организацию Smart Growth Minneapolis and Minnesota Citizens for Protection of Mittering Birds в использовании «легкомысленных судебных разбирательств» для «поддержания статус-кво политики исключительного жилья». Он призвал Законодательное собрание действовать быстро в следующем году, чтобы спасти 2040 год, внеся поправки в Закон Миннесоты об экологических правах.

Но унижение знакового закона Миннесоты об экологических правах вызвало сопротивление со стороны других защитников окружающей среды, таких как Миннесотский центр экологической защиты. Группа призывает Миннеаполис доказать, что 2040 год не нанесет вреда природным ресурсам, «вместо того, чтобы добиваться освобождения от основополагающего государственного закона об охране окружающей среды».

Имена собственные Ребекколл cq / pm А Аронс из «Умного роста» Миннеаполиса сказала, что, несмотря на то, как некоторые противники Плана 2040 года празднуют свой иск, она не выступает против плотности населения и поддерживает предпосылку плана о том, что пешеходные города являются инструментом подавления разрастания городов. Тем не менее, она сказала, что хочет провести тщательное экологическое исследование 2040 года так же, как это сделал город Сиэтл оценивает свой комплексный план.

«Все, что вы хотели бы знать о нынешнем состоянии города, о количестве деревьев, о том, как часто город затопляет, где он затопляет… как бы это [2040] либо усугубляют эти проблемы, либо решают их, и вся информация становится прозрачной для всеобщего обозрения», — сказал Аронс. «Это то, о чем мы просим».