Науки о жизни замедляются? Сан-Диего остается сильным на осторожном рынке

Арендаторы ищут около 900 000 квадратных футов помещений для медико-биологических наук в Сан-Диего, рынок № 3 в стране для биотехнологической промышленности. Эта цифра может показаться высокой, но она представляет собой лишь половину того, что было год назад, когда фирмы искали 1,8 млн SF. По словам старшего вице-президента Colliers Стива Холланда, в 2021 году была борьба за 3,5 млн SF.

Последние статистические данные о науках о жизни в Сан-Диего рассказывают несколько грустную историю для арендодателей и застройщиков. Лизинг в четвертом квартале 2022 года и первом квартале 2023 года был самым медленным в регионе с 2013 года, сказал Чад Ури, исполнительный управляющий директор JLL в Сан-Диего.

Предоставлено Stockdale Capital Partners

Визуализация кампуса Stockdale Capital Partners в проекте повторного использования Horton Plaza.

Всего несколько лет назад спрос на лаборатории в городе и области был «ненасытный». Сектор медико-биологических наук Сан-Диего, построенный вокруг целого ряда ведущих исследовательских и фармацевтических научно-исследовательских центров, многие из которых долгосрочные планы расширениябыл наводнен финансированием инноваций на ранней стадии.

Теперь, в период затягивания поясов, стартапы заботятся о своих затратах и ​​беспокоятся о своих взлетно-посадочных полосах и сокращают свои космические обязательства. Холланд прогнозирует, что рынок получит 2,2 миллиарда долларов венчурного капитала и 1,2 миллиарда долларов финансирования NIH; респектабельные цифры, но падение с пика 2021 года.

Но широко распространено мнение, что Сан-Диего занимает хорошие позиции. Юри из JLL сказал, что недавнее «замораживание» лизинга подходит к концу, и он ожидает увеличения спроса. Задача может заключаться в том, чтобы заполнить все пространство, предназначенное для выхода на рынок; Ури добавил, что сейчас в разработке находится 4,8 млн SF, и даже растущий спрос может не полностью компенсировать разницу.

Как указал Холланд, арендная плата выросла на 35% в период с 2020 по 2021 год, уровень, который просто не был устойчивым. Хотя снижение активности негативно сказалось на арендодателях и застройщиках, оно дает новым и молодым стартапам больше возможностей для работы в Сан-Диего.

«Мы по-прежнему наблюдаем довольно хорошую активность арендаторов, приближающуюся к уровню до пандемии», — сказал управляющий директор Sterling Bay Родни Ричерсон. «Как разработчик биологических наук, вы, конечно, хотели бы, чтобы это было 12 месяцев назад. Но мы видим, как многие компании, вышедшие из игры девять месяцев назад, возвращаются к своим советам директоров и расширяют свои взлетно-посадочные полосы».

Недавно Alexandria Life Science Equities продала свою 11119 North Torrey Pines Road собственность, относительно небольшой комплекс, расположенный среди объектов конкурентов. Ричерсон сказал, что продажа, которая принесла Александрии 86 миллионов долларов и огромную прибыль, стала хорошим знаком для рынка в целом, поскольку недвижимость переходит из рук в руки по цене, близкой к верхней рыночной.

С новым предложением и недавней тенденцией к субаренде скорость может вернуться к основным рынкам, а не к новаторским разработкам в центре города. Район исследований и разработок IQHQ на набережной, или RaDD, предлагающий 1,7 млн ​​SF, а также адаптивное повторное использование торгового центра Horton Plaza от Stockdale Partner, представляют собой как крупномасштабные лабораторные проекты в центре города, так и проекты в области наук о жизни, направленные на то, чтобы воспользоваться растущими потребностями и новой тележкой. линия, соединяющая исследователей с центром города. В сегодняшних условиях сдача в аренду этих проектов может занять больше времени, чем ожидалось.

«Основные рынки, такие как Torrey Pines, Sorrento Mesa и UTC, очень удобны», — сказал Ури. «Есть люди, которые скажут, что у меня есть возможность снова выйти на основные рынки».

Sterling Bay планирует сдать Pacific Center, проект 500 000 SF в Сорренто-Меса, в четвертом квартале 2024 года. Ричерсон считает, что это будет оптимальное время для выхода на рынок как раз в тот момент, когда, по его прогнозам, недавний спад обратился вспять.

Холланд считает, что в следующем году спрос на рынке по-прежнему будет снижаться, но 2023 год останется сложным рынком. Но если лидеры рынка, такие как Сан-Диего, переживают более тяжелые времена, он считает, что растущие рынки медико-биологических наук второго уровня столкнутся с проблемами, которые растут и набирают обороты.

«Сан-Диего — любимый кластер наук о жизни, — сказал Холланд. «В долгосрочной перспективе это динамичная экосистема».