наш совет, если вы хотите инвестировать в арендуемую недвижимость – L’Express

Прошлый год был годом поворот на рынке недвижимости. После двух десятилетий эйфории объем торгов резко упал. В 2023 году было заключено едва 850 000 продаж по сравнению с 1,1 миллиона в 2022 году. Во многом этот спад можно объяснить исчезновением инвесторов. «С середины 2022 года все они исчезли, даже в тех городах, где раньше концентрировались запросы», — вздыхает Жюльен Каракоч, директор агентств Rive Ouest в Париже и пригородах.

Однако недвижимость сохраняет свои преимущества: это единственный актив, в который можно инвестировать с ограниченными первоначальными вложениями благодаря кредиту; он приносит дополнительный доход и в долгосрочной перспективе обеспечивает защиту капитала. Хотя этот рынок остается сложным, три основных препятствия, которые ему мешали, находятся в процессе устранения.

1. Цены остаются слишком высокими

Вопреки прогнозам, тот резкое снижение объемов продаж в 2023 году не привело к обвалу цен. В прошлом году, по данным Century 21, среднее снижение цен во Франции составило всего 1,7% на дома и 3,4% на квартиры. В трех городах, где кризис наиболее выражен – Бордо, Лионе и Париже – снижение достигло 11,5%, 5,7% и 5,5% соответственно за тот же период. Эти скидки пока не позволяют компенсировать рост ставок по кредитам, который привел к потере покупательной способности заемщиков. «Решаемость покупателей обязательно требует большего снижения цен», — настаивает Шарль Маринакис, президент Century 21 France. Поэтому в этом году они должны продолжиться или даже ускориться, при этом никто не сможет определить масштабы и скорость этой коррекции. Столкнувшись с такой большой неопределенностью, многие инвесторы приостанавливают свои проекты.

Наши советы : Из месяца в месяц запасы товаров на продажу растут, а спрос продолжает снижаться. Если вы покупатель, у вас теперь есть выбор и, прежде всего, время для сравнения доступного жилья. Если у вас есть капитал для прямого инвестирования, этот период даже идеален, поскольку вы без труда сможете договориться о скидках. «Некоторым инвесторам удается купить недвижимость на 20% ниже указанной цены, отказываясь от условий кредита», — говорит агент по недвижимости из Бордо. Даже имея кредит, вы сможете найти выгодную арендуемую недвижимость, если вы нацеливаетесь на ту, которая наименее востребована владельцами-арендаторами. Особенно это касается квартир, расположенных на первом этаже и выше третьего в домах без лифта или даже жилья, требующего ремонта. Если они расположены в динамично развивающемся мегаполисе и если вы их обновите, это не помешает вам быстро сдать их в аренду из-за очень высокой арендной напряженности.

2. Доступ к кредиту затруднен.

Хотя в начале 2022 года кредитные ставки колебались на уровне 1%, по данным Банка Франции, они выросли до 2,12% в декабре 2022 года и до 4,11% в конце 2023 года. Этот скачок сопровождался ужесточением условий доступа к кредитам. к кредитам, поскольку банки строго применяют критерии платежеспособности Высшего совета финансовой стабильности (HCSF). Непосредственное последствие: объем ипотечных кредитов, без учета пересмотра условий, упал на 40% за год.

Наши советы : С декабря 2023 года процентные ставки находятся в фазе стабилизации. «В среднем можно взять кредит под 4,20% на двадцать лет и даже под 3,80% при хорошем профиле», — указывает Сесиль Рокелор, директор по связям с общественностью Empruntis. Ставки, которые, безусловно, выше, чем два года назад, но остаются ниже инфляции, которая колеблется в районе 5%. Сегодня «банки более охотно кредитуют серьезных инвесторов. Они должны продемонстрировать, что они покупают в районе, где спрос на аренду высок, что часть их ежемесячного платежа будет покрыта арендной платой и что у них есть сумма, остаточная экономия, чтобы пережить трудные времена», — уточняет Сесиль Рокелор. Кроме того, предоставьте своему банкиру подтвержденный файл, включающий оценку арендной платы, составленную профессионалами, и, если недвижимость требует ремонта, расценки, предоставленные мастерами.

3. К новостройкам Пинель потерял всякий интерес

С января 2023 года налоговые преимущества системы Пинеля, срок действия которой завершится в декабре этого года, ослабли. Таким образом, если вы купите новый дом в приемлемом районе и сдадите его в аренду на шесть, девять или двенадцать лет в соответствии с условиями этой системы, вы получите ставку снижения налога на 9, 12 или 14% соответственно. цена покупки недвижимости по сравнению с 12, 18 и 21% до 2023 года. «Это делает этот тип инвестиций значительно менее привлекательным, настолько, что вкладчики отворачиваются от него», — отмечает Клеман Шайе, директор Guy Hoquet Nansouty. , в Бордо. Очень жаль, потому что из-за резкого роста стоимости энергии диагностика энергоэффективности (EPD) жилья является критерием, тщательно изучаемым арендаторами. Однако новые квартиры всегда имеют результат между А и С, то есть лучшие оценки по шкале. Это также предотвратит наложение на них запретов на аренду, которые повлияют на тепловые фильтры (классифицируются между E и G) в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

Наши советы : Покупая новое сегодня, вы можете быть спокойны, поскольку легко сдадите его в аренду. Помимо хороших DPE, новостройки обычно предлагают лифты, парковку и открытые пространства, которые очень нравятся арендаторам. Вам также не придется ожидать дорогостоящих работ по совместному владению в ближайшие десять лет. Кроме того, продажи новостроек рухнули, застройщики предлагают значительные скидки. «Они также открыты для серьезных и обоснованных переговоров», — отмечает Пьер Брюне, советник по управлению активами Alter Invest. Так что вы можете найти несколько самородков. Например, трех- или четырехкомнатная квартира стоит от 3400 до 4000 евро за квадратный метр в Ольне-су-Буа (93), в Буиге, а огромная студия стоит 3400 евро за квадратный метр в Бордо (Винчи). . Или цены аналогичные качественным старым в том же городе!

Дополнительный совет: если вы нацелитесь на трехкомнатную квартиру и более, ваша переговорная маржа будет больше, поскольку такой тип жилья продается хуже. Наконец, не стесняйтесь проводить симуляции. Иногда «чистая рентабельность аренды выше при аренде по рыночной ставке без налоговых льгот, а не при предложении вашей недвижимости по ограниченной арендной плате, чтобы получить выгоду от снижения налогов», – отмечает Кристоф Шайе, директор по проектированию наследия в CCF. Достаточно посмотреть на новое другими глазами.