Офисный небоскреб в Лос-Анджелесе грозит продажа права выкупа заложенного имущества

Gas Company Tower, известный офисный небоскреб в центре Лос-Анджелеса, сталкивается с угрозой потери права выкупа, поскольку арендодатели продолжают бороться за удержание арендаторов в своих зданиях.

Уведомление о продаже доверительным управляющим высотного здания на Банкер-Хилл было подано 21 марта регистратору-регистратору округа Лос-Анджелес/клерку округа, что подготовило почву для продажи права выкупа уже через 90 дней после подачи заявления.

Продажа может осложнить планы города Лос-Анджелеса по аренде более 300 000 квадратных футов здания. Городские власти в течение нескольких месяцев вели переговоры с получателем собственности, контролирующим недвижимость, о подписании одного из крупнейших в регионе договоров аренды офисов в этом году, если он будет одобрен городским советом.

Потеря права выкупа произошла на фоне падения стоимости офисных зданий из-за увеличения количества вакансий. Повышенные процентные ставки также оказали давление на цены и затруднили рефинансирование долга владельцам зданий.

52-этажное здание Gas Company Tower по адресу 555 W. 5th St. на момент его завершения в 1991 году считалось одним из самых престижных офисных зданий города. В последние годы рынок офисной недвижимости повернулся против арендодателей, поскольку многие арендаторы сократили площадь своих офисов в после пандемии COVID-19, когда сотрудники стали чаще работать удаленно.

Центр города финансовый район особенно сильно пострадал поскольку некоторые компании решили переместить свои офисы на другие рынки, такие как Сенчури-Сити, поскольку восприятие безопасности в центре города стало более негативным.

В прошлом году владелец Gas Company Tower, дочерней компании Brookfield Asset Management Ltd., объявил дефолт по своим долгам. Здание имеет кредиты на сумму около 465 миллионов долларов, в том числе 350 миллионов долларов в виде коммерческих ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, и две мезонинные ипотечные кредиты на сумму 65 миллионов долларов и 50 миллионов долларов.

По данным агентства, стоимость офисных помещений в центре Лос-Анджелеса составляет в среднем около 141 доллара за квадратный фут. примечание Среда опубликована Barclays.

Близлежащая башня Брукфилда на улице С. Фигероа, 777 продается за около 145 миллионов долларовчто примерно на 50% меньше непогашенной задолженности по недвижимости.

Башня газовой компании была оценена в 2020 году в 632 миллиона долларов, но сейчас ее стоимость приближается к 200 миллионам долларов, исходя из цены в 141 доллар за квадратный фут, указанной Barclays.

Даже при такой сниженной стоимости найти покупателей может быть непросто, говорит аналитик по недвижимости Майкл Сото.

«Количество покупателей будет намного меньше, чем люди могут подумать, поскольку существует большая неопределенность в отношении сектора офисной недвижимости, а также делового центра Лос-Анджелеса», — сказал Сото, директор по исследованиям брокерской компании по недвижимости Savills.

Поскольку большинство институциональных инвесторов находятся в стороне на текущем рынке, потенциальные покупатели могут прийти из-за границы (например, южнокорейская фирма Concus Asset Management, которая купила 777 S. Figueroa) или из числа частных инвесторов, которые могут заплатить наличными, сказал Сото. .

«Единственное, что их всех объединяет, — это то, что у них есть долгосрочный инвестиционный горизонт», — сказал он. «Они не собираются выходить в ближайшие пять лет или около того» и фиксировать прибыль.

Брукфилд не сразу ответил на просьбу о комментариях.

Bloomberg внес свой вклад в подготовку этого отчета.