ЧЕЛОВЕК НЕДЕЛИ: Ассоциация ипотечных банкиров (MBA), последняя Опрос по мониторингу кредита показывает, что общее количество кредитов в просрочке колеблется на уровне около 0,70% с декабря.
Теперь, когда угроза волны дефолтов, вызванных пандемией, предотвращена, а действие законодательства штата и федерального правительства (в основном) истекло, перед ипотечными сервисами встает вопрос о том, как скорректировать свои бизнес-планы, в том числе скорректировать численность персонала для уменьшения убытков, в то время как уравновешивание требований соответствия с операционной эффективностью. ИпотечныйОрб исследует эту тему в интервью с Питом Паннесом, президентом Ковиус Услуги.
В: После значительного выхода из политики воздержания, начавшегося в третьем квартале прошлого года, темпы как новых воздержаний, так и выхода в значительной степени стабилизировались и компенсировали одно и другое. Это хорошая новость для сервисменов, но вы думаете, что это также создает новые проблемы, не так ли?
Разбивки: По данным Федерального резерва Филадельфии, в какой-то момент в разгар пандемии более 8,9 млн заемщиков терпели убытки. К третьему кварталу 2021 года, когда должна была истечь основная часть досрочных послаблений, пандемия была в значительной степени под контролем, рабочие места вернулись, а рынок жилья переживал бум. В течение следующих трех кварталов подавляющее большинство домовладельцев успешно вышли из режима воздержания, многие из них изменили свои ипотечные кредиты.
Некоторые наблюдатели, такие как MBA и Федеральный резервный банк Филадельфии, считают, что это означает, что мы достигли минимума, когда дело доходит до терпения. Эта новая норма, по данным ФРС, имеет отсрочку, составляющую около полумиллиона ипотечных кредитов и около 2 миллионов просроченных ипотечных кредитов, при этом отчуждение заложенного имущества начинается примерно с 30 000 в месяц. Но все еще существует значительная неопределенность в отношении того, как оставшиеся объемы воздержания и надвигающийся экономический климат повлияют на доходность кредита. Хотя отчасти это может быть облегчением для отрасли и заемщиков, это создало новую проблему для сервисных компаний.
Федеральное агентство по финансированию жилищного строительства (FHFA) потребовало от обслуживающих организаций проявлять исключительное усердие в обеспечении того, чтобы все варианты модификации были предоставлены тем, кто не может успешно выйти из режима воздержания. По мере того, как это население стабилизируется, сервисные службы могут попытаться подключить свой персонал и ресурсы для своих команд, которые инициируют модификации. Тем не менее, объедините это с неизвестным влиянием потенциального экономического кризиса, и у вас как у сервисера появится некоторая значительная неопределенность в отношении того, как лучше укомплектовать кадры для в значительной степени неизвестной совокупности модификаций в течение следующих 24 месяцев. Все это в то время, когда кредиторам приходится управлять численностью персонала перед лицом снижения прибыльности, и каждая часть операции кредитора находится под пристальным вниманием в отношении расходов.
Легко сказать, что нужно сократить штат, но что произойдет, если снисходительность и невыполнение обязательств резко возрастут, и вы вдруг окажетесь на низком уровне? Это не то, что обслуживающий персонал хочет объяснять регулирующим органам и/или СМИ. И это очень реальный вызов сегодня.
В: Какие другие неизвестные факторы усложняют кадровые вопросы для сервисных служб, которые, возможно, уже находятся в «небольшом масштабе»?
Разбивки: Состояние экономики и то, как это может повлиять на отдельные балансы, — еще один большой вопрос. Некоторые наблюдатели считают, что грядет рецессия или, по крайней мере, техническая рецессия. Непознаваемые, когда и насколько серьезны?
Таким образом, значительный рост рабочих мест и сильное повышение цен на жилье умерили эти опасения. Но как долго? Нет никаких сомнений в том, что более высокие процентные ставки изменили экономику покупки жилья за последние шесть месяцев и затормозили продажи и новое строительство. Это пауза или начало жилищного кризиса?
Fitch только что выпустило отчет, предупреждающий о том, что «вероятность серьезного спада на рынке жилья в США возросла», и прогнозирует, что в худшем случае цены на жилье могут снизиться на 10–15%. Однако на данный момент рейтинговое агентство все еще ожидает более умеренного снижения, которое может разыграться в течение следующих двух лет.
Это все факторы, которые сервисеры учитывают при принятии решения о своих следующих действиях.
В: Как разные сервисники справляются с этой ситуацией «будь проклят, если ты сделаешь — будь проклят, если не сделаешь»?
Разбивки: Как и следовало ожидать, мы видим разные стратегии в игре с разными клиентами. Некоторые до сих пор реагируют на предупреждение Бюро финансовой защиты потребителей о существовании терпения — отсутствие подготовки не является оправданием — и на всякий случай держат дополнительный персонал.
Другие пытаются спрогнозировать выходы и учесть время рецессии, а также сократить или перераспределить сотрудников, которые в настоящее время находятся в модных и дефолтных зонах.
Некоторые из крупных кредиторов стратегически передают на аутсорсинг все или части процессов модификации и стандартных процессов компании Covius и таким компаниям, как наша. Что это делает, так это дает сервисным службам больше гибкости в подборе персонала и возможность сместить фиксированные затраты на полностью переменные, в то же время гарантируя возможность выполнения модификаций по запросу. Аутсорсинг позволяет им перераспределять персонал, не беспокоясь о краткосрочном всплеске модов терпимости. Это также дает им уверенность в том, что они могут справиться с более высокими уровнями неплатежей в случае рецессии.
Очевидно, что аутсорсеры могут предоставить ряд вариантов от сквозного до большего количества компонентов, чтобы облегчить некоторые из производственных нагрузок, с которыми сталкиваются сервисные службы, когда им необходимо предоставить модификации своим заемщикам.
Вопрос. Не беспокоятся ли крупные поставщики услуг о том, что они могут подвергнуть себя риску несоблюдения нормативных требований, если они передают на аутсорсинг режим и действия по умолчанию? Как вы решаете их проблемы?
Разбивки: Безусловно, в конце концов сервисная служба и конечный инвестор по-прежнему несут ответственность за то, как обращаются с их клиентами в процессах модификации и по умолчанию. Таким образом, предварительные и текущие процессы должной осмотрительности при выборе аутсорсингового партнера чрезвычайно строги.
Ключевым моментом является привлечение фирмы, которая обладает значительным опытом в обеспечении процессов, соответствующих требованиям. Производство как пробных, так и окончательных модификаций имеет очень специфические стандарты производительности, включая сроки, документальную цепочку поставок и оценочную карту в соответствии с ежемесячными требованиями.
Развертывание специальной команды с преемственностью для конкретного клиента, непосредственные отношения с регулирующими органами и соблюдение стандартов информационной безопасности — это минимальные ставки для поставщика аутсорсинга, когда он берет на себя процесс модификации для поставщика услуг.
