Сторонники Постановления 220701 говорят, что оно внесет последовательность в то, как правительство Канзас-Сити и связанные с ним агентства могут предоставлять налоговые льготы разработчикам. Но это было на каменистой дороге.
За четыре месяца, прошедшие с тех пор, как предложенный закон был подан в Комитет по планированию и развитию района городского совета Канзаса, он четыре раза выносился на повестку дня для обсуждения, а затем удалялся. Один из трех его спонсоров убрал ее имя из постановления, а 28 местных организаций подписали письмо, выражающее несогласие.
К тому времени, когда он снова предстанет перед комитетом — предположительно в январе 2023 года — Постановление 220701 будет дважды пересмотрено.
Первоначально это постановление было спонсировано мэром Куинтоном Лукасом и членами совета Райаной Паркс-Шоу и Мелиссой Робинсон, которые представляют 3-й и 5-й округа, и оно направлено на упрощение процесса предоставления налоговых льгот застройщикам. Паркс-Шоу отказался от интервью The Beacon, а Робинсон больше не является спонсором.
Напряженная дискуссия вокруг постановления является частью более широкого разговора, происходящего в Канзас-Сити, о роли налоговых льгот и других видов стимулов для развития и нового жилья.
Сторонники считают, что стимулированное развитие создаст столь необходимое доступное жилье в городе с быстро растущими арендными платежами и налогами на недвижимость. Но другие, в том числе KC Tenants, союз арендаторов и группа политической защиты, а также государственные школы Канзас-Сити (KCPS), считают, что многие налоговые льготы достигаются за счет доходов школьного округа и перемещенных соседей.
Налоговые льготы уже давно вызывают споры
Налоговые льготы являются формой налогового стимула. Местное правительство или связанное с ним агентство снижает налоги на недвижимость застройщика, чтобы сделать застройку более прибыльной в тех областях, где в противном случае они не имели бы финансового смысла. Эти налоговые льготы могут варьироваться от небольших налоговых льгот в течение 10 лет до более долгосрочных налоговых льгот на срок до 25 лет.
Совсем недавно агентства Канзас-Сити рассмотрели вопрос о 75-процентной налоговой льготе на 20 лет. для многоквартирного дома в Уолдо20-летняя налоговая льгота на отель в Беркли Риверфронт и 25-летняя налоговая льгота для апартаментов Lux Livingтакже на набережной Беркли.
KCPS имеет активно выступал против многих из этих проектови у него есть веб-страница, посвященная его позиция в отношении налоговых льгот. В 2021 году KCPS проиграл Доход 37 миллионов долларов в результате налоговых льгот, на которые приходится 23% доходов от налога на имущество.
KC Tenants также выступила против налоговых льгот. несколько членов выразили обеспокоенность на встрече в порту KC в мае о застройщике проекта Lux Living. На собрании публичные показания привлекли внимание к тому факту, что генеральный директор разработчика был оштрафован Комиссией по ценным бумагам и биржам в 2017 году и временно лишен права занимать должности директора или менеджера публичной компании.
После этой встречи Port KC внесли поправки в свои правила, чтобы ограничить публичные показания на своих собраниях.
Новый бюрократический процесс
Постановление 220701 устанавливает для города стандартизированный административный процесс предоставления налоговых льгот застройщикам. В этом процессе разработки, соответствующие определенным критериям, будут иметь право на административное одобрение налоговых льгот без публичных слушаний или финансового анализа.
Этот процесс будет стандартизирован для офисных помещений, промышленных помещений и жилых комплексов, которые оцениваются большинством агентств экономического развития, в том числе Управление порта Канзас-Сити (Порт КС), RideKC Development Corp. (RKCDC) и Корпорация экономического развития. (ЭДК).
У города нет юрисдикции для официального регулирования таких агентств, как Port KC и RKCDC. Но некоторые лидеры надеются, что, устанавливая стандарты того, как мэрия предоставляет налоговые льготы, другие агентства присоединятся к тем же стандартам.
Критерии жилищного строительства, ищущие стимулы, включают розничную торговлю на уровне земли, определенные экологические стандарты, низкий коэффициент парковки и требования к доступному жилью. В соответствии с Канзас-Сити недавно скорректированное постановление об отмене20% единиц жилья в застройках должны быть доступными для арендаторов, которые зарабатывают не менее 60% среднего дохода района Канзас-Сити (AMI).
По этому стандарту недорогая квартира с одной спальней будет стоить чуть менее 1200 долларов в месяц, а квартира с двумя спальнями — около 1300 долларов.
Постановление, как написано, отменяет требование о проведении публичных слушаний для застроек, которые соответствуют стандартам, изложенным в постановлении. Вместо этого он устанавливает административный процесс, контролируемый городским менеджером. Нынешним городским менеджером является Брайан Платт, который отказался от интервью The Beacon.
В настоящее время городской совет обсуждает предлагаемые налоговые льготы на своих открытых заседаниях. Уполномоченное государством агентство Port KC и RKCDC, существующее в соответствии с федеральным законодательством, могут предоставлять застройщикам налоговые льготы без одобрения города или публичных слушаний.
Разработчики, соответствующие стандартам Постановления 220701, получат стандартный пакет поощрений в зависимости от того, где находится разработка и каким критериям она соответствует.
Жилые комплексы в зоне уровня 1, которая включает в себя центр Канзас-Сити, набережную Беркли, коридор Мейн-стрит и многие районы к востоку от шоссе 71 США, автоматически получат 25-летние налоговые льготы, включая освобождение от 100% налога на недвижимость. в течение первых 10 лет с последующим 50-процентным освобождением в течение следующих 15 лет.
Сторонний финансовый анализ больше не требуется
Спорное положение Постановления 220701 в его нынешнем виде устранит необходимость проведения финансового анализа третьей стороной, если предлагаемая жилищная застройка соответствует стандартам, изложенным в постановлении.
В мэрии заявили, что положение, скорее всего, будет пересмотрено, прежде чем оно вернется в повестку дня совета для обсуждения.
В этих обзорах, часто называемых анализом «если бы не», независимое финансовое агентство принимает во внимание все финансовые показатели застройщика, чтобы определить уровень освобождения от налогов, который необходим застройщику для завершения проекта и получения хорошего финансового положения. здоровье. Другими словами, был бы проект финансово неосуществимым, если бы не налоговые льготы?
Например, Леви на Мартини Корнер, на 31-й улице и Гиллхэм-роуд, находится на стадии оценки RKCDC. Разработчик первоначально подал заявку на другое освобождение от налогов от EDC, которая провела анализ «но для».
Первоначально запрошенная налоговая льгота составляла 75% в течение 10 лет, а затем 37,5% в течение дополнительных 15 лет. Однако анализ «за исключением» показал, что застройщику не нужны налоговые льготы после первых 10 лет.
В настоящее время требуется независимый анализ для некоторых налоговых льгот через EDC, но он не проводится для развития Port KC или RKCDC.
Старший политический стратег KCPS Кэтлин Пойнтер заявила, что обеспокоена тем, что постановление не предусматривает сторонних финансовых обзоров.
«KCPS уже давно является ярым сторонником независимого финансового анализа и публичного обзора», — сказал Пойнтер. «У нас есть опасения, что нынешнее предложение приведет к тому, что проекты получат больше общественной поддержки, чем необходимо».
Обсуждение отложено
Первоначальное постановление теперь было заменено заменой комитета, что расширило требования к разработчикам. Согласно этим изменениям, застройщики должны согласиться с соглашением о социальных льготах, а городской менеджер должен представить подробный годовой отчет в городской совет.
Согласно офису Лукаса, спонсоры постановления работают над новой редакцией в свете продолжающихся обсуждений с сообществом. Эти изменения могут включать обновленное требование о проведении публичных слушаний. Они ожидают, что постановление снова будет рассмотрено городским советом не ранее 11 января 2023 года.
В нынешнем виде KC Tenants по-прежнему выступает против того, что он называет «постановлением о закулисных сделках».
27 сентября общегородской союз жильцов подал протестное письмо в городской совет. Его подписали еще 27 местных организаций. Другие подписанты включают Общественный фонд психического здоровья, Окружной консультативный комитет KCPS, BikeWalkKC, Хартлендский центр занятости и свободы, три профсоюза рабочих и Общественный земельный фонд Мальборо.
«Экономическое развитие дает возможность для инвестиций и процветания в нашем городе; это также может нанести вред нашим сообществам за счет джентрификации и предоставления стимулов, превышающих их потребности», — говорится в письме. «Мы должны помнить, что налоговые льготы — это общественные ресурсы, принадлежащие жителям Канзас-Сити, которые должны использоваться на благо жителей Канзас-Сити».
Критики говорят, что упорядоченный процесс налоговых льгот в соответствии с Постановлением 220701 не позволит жителям Канзас-Сити вносить свой вклад в развитие, которое может повлиять на школы их детей или их собственную стоимость жилья.
«KCPS уже давно выступает за то, чтобы больше влиять на наши потенциальные доходы, а не меньше, и текущее предложение отдаляет нас от этой цели», — сказал Пойнтер.
Уилсон Вэнс, организационный директор KC Tenants, сказал, что организация по-прежнему выступает против любого постановления, ограничивающего общественное обсуждение.
«Как и сейчас, с нынешним заместителем комитета и первоначальным постановлением, которое было введено, мы по-прежнему не поддерживаем версию этой политики, которая ограничивает участие общественности или действительно любую возможность для сообщества влиять на жилищное строительство, которое происходит в их собственных домах. районе, — сказал Вэнс.
Первоначально эта история была опубликована на Маяк Канзас-Сититоварищ член Коллектив КС Медиа.
