Послужат ли предложения правительства и НП решению жилищной проблемы?

Вечная проблема доступа к жилью вступает в предвыборную кампанию. Основные политические партии предприняли ряд мер, чтобы «исправить это». В целом правительство стремится ввести регулирование на рынке, в то время как оппозиция стремится сделать его более конкурентоспособным, чтобы было больше предложений квартир. Кто прав?

И покупка, и аренда жилья становятся все более сложными, особенно если говорить о больших городах. Ужесточились условия доступа к кредиту или договору аренды, поскольку собственники и банки стараются обезопасить себя от неплатежей. Для этого запрашиваются гарантии, контракты, платежная ведомость… Лизинг – это способ, которым многие семьи, которые не могут купить недвижимость, пытаются получить доступ к дому, но этот вариант становится все более и более трудным. В прошлом году арендная плата выросла на 10%, согласно данным Idealista, одного из основных порталов о недвижимости.

Звездной мерой нового Закона о жилье, продвигаемой правительством и его партнерами и вызвавшей наибольшее количество споров, является ограничение увеличения арендной платы. В 2023 году они не смогут увеличиться более чем на 2%, в 2024 году они должны будут быть ниже 3%, а к 2025 году государством будет создан новый индекс, посредством которого будет отмечен максимум того, что можно поднять. И эти условия ужесточены для зон, заявленных как «напряженные». «Эта мера предполагает прямое вмешательство государства в рынок. Когда применяются эти типы политик, может возникнуть дефицит, если владельцы считают, что не стоит выставлять дома на рынок на тех условиях, которые им навязываются», — отмечает Фернандо Кастельо, профессор экономики Политехнического института. Университет Валенсии и специалист по оценке государственной политики. «Ограничение цен исторически не работало. В Каталонии это было сделано, и цены не упали, но сократилось предложение», — отмечает Жоан Карлес Амаро, профессор экономики в Esade.

Профессор Гонсало Бернардос, специалист в сфере недвижимости, также скептически относится к ценовым ограничениям. «Они не работают», — уверяет он и приводит пример того, что произошло в Мадриде и Барселоне во времена режима Франко, когда предложение недвижимости сократилось. «При контроле над ценами владельцы получали меньше арендной платы, чем им стоило содержание активов, они продавали их и решили инвестировать во что-то другое», — рассказывает он.

Этот исполнительный закон вызвал опасения у специалистов. Но и не получил хороших отзывов от союзов арендаторов.. «Объявленный пакт допускает скрытое увеличение, открывает двери для мошенничества в сезонных контрактах и ​​не дает реальных решений жилищного кризиса», — отмечают в этой организации после соглашения между исполнительной властью, EH Bildu и ERC. Эти ассоциации указывают на то, что неточность предложения может привести к дальнейшему росту арендной платы и призываем правительство регулировать больше цен. «Существует опасный стимул, потому что не предполагается ограничение новой арендной платы. Собственники могут выгнать нынешних жильцов, чтобы поднять арендную плату следующему, ссылаясь на реформы», — указывают они.

Одним из моментов, который поддерживают представители арендаторов, является обязательство владелец, который несет расходы, полученные от агентства недвижимости. Правовой вакуум позволяет риелторским компаниям взимать с будущих арендаторов расходы на их деятельность во многих случаях, когда эти услуги были заказаны владельцем дома.

Народная партия категорически отвергает такого рода предложения, носящие более интервенционистский характер, и верит в стимулы для владельцев, арендодателей и покупателей. Хуан Браво, заместитель секретаря по экономике ПП, объявил на этой неделе о ряде мер, предусматривающих снижение IBI для тех владельцев, которые сдают свои пустующие дома в аренду; уступки гарантий доступа к аренде или ипотеке или прямая помощь в размере 1000 евро для лиц моложе 35 лет, которые покупают или арендуют дома. По мнению профессора и экономиста Гонсало Бернардоса, эти предложения служат только дальнейшему увеличению цены на аренду: «ПП не имеет смысла критиковать бонус за аренду в размере 250 евро месяц назад и теперь предлагать 1000 евро. Если владелец знает, что у молодого человека есть такая сумма, он поднимет цены, потому что знает, что он быть в состоянии оплатить его. Кроме того, они говорят, что они собираются дать 1000 евро молодым людям с низким доходом, но если это так, никто не собирается их сдавать в аренду и банки не собираются финансировать ипотеку” .

Еще одним слабым местом этих мер является их масштаб. Сообщество Мадрида запустило в прошлом году программу «Мой первый дом», программу гарантирования молодых людей, купивших свой первый дом с бюджетом в 18 миллионов долларов, и к началу этой недели эта программа охватила 307 ипотечных заемщиков, согласно данным, предоставленным региональным управлением. исполнительный. По наилучшей оценке команды Изабель Диас Аюсо, президента Сообщества Мадрида, предложение может достичь 0,07% молодых людей в регионе. Гонсало Бернардос считает, что это хорошая мера для улучшения доступности для молодежи, функционирующая подобно кредитам ICO.

увеличить предложение

Увеличение предложения жилья для покупки и аренды — это идеал, к которому стремятся все правительства, но это не всегда решение. «Давайте вспомним времена пузыря, когда много чего строилось, а цены стремительно росли», — говорит Фернандо Кастельо. Профессор Политехнического университета Валенсии осуждает, что большинство предложений сосредоточено на спросе и мало на предложении: «На этих примерах мы видим, что оппозиция надеется, что рынок недвижимости будет более конкурентоспособным, чтобы больше людей могли получить к нему доступ, но имейте в виду, что если будет больше спроса, то и предложение жилья должно увеличиться».

Председатель правительства объявил о плане в прошлое воскресенье во время съезда PSOE в Валенсии, чтобы мобилизовать 50 000 домов Сареб, одна из немногих мер по увеличению предложения. Санчес отметил, что из общего числа 21 000 будут переданы на службу общинам и мэриям, чтобы они могли их приобрести. Хулиан Сальседо, президент Форума экономистов по недвижимости Мадридского колледжа экономистов, еще больше снижает его оценку: «Сейчас у Сареба нет 50 000 домов, в лучшем случае ему придется их построить».

Кроме того, правительство объявило о мобилизации 4 000 миллионов евро в ICO кредитыотнесены к европейским фондам, чтобы финансирование строительства доступного арендного жилья, который послужит финансовым мускулом для выполнения планов Сареба и Сепеша, оба зависят от исполнительной власти. Хуан Антонио Гомес-Пинтадо, президент Ассоциации промоутеров и строителей Испании (APCE), указывает на это финансирование, что «это хорошая новость, что есть государственные средства для финансирования этих домов», но он «скептически», пока не узнает “проценты по кредиту, условия или что понимать под доступным жильем.

Связанные новости

PP также внесла несколько предложений по увеличению предложения доступного арендного жилья за счет государственно-частное сотрудничество. Сообщество и городской совет Мадрида являются самыми передовыми в этом отношении, даже опережая Сареб и Сепес, с более чем 8500 домами, которые были награждены и строятся частными застройщиками. Проходит еще одно замечательное предложение партии во главе с Альберто Нуньесом Фейхоо по увеличению предложения. создать офис по борьбе с скваттерами что гарантирует землевладельцам ресурсы до занятия их домов.

После жилищного пузыря жилищная проблема сохраняется и, ввиду трудностей с доступом к жилью, еще долго. Предложения не ограничены, но хорошие идеи требуют времени. “Решение не будет окончательным до тех пор, пока не появится фонд государственного жилья, способный смягчить высокий скрытый спрос.. Ограничение цен исторически не работало», — заключает Джоан Карлес Амаро из Esade.