Почти никто не строит новые квартиры в Лос -Анджелесе. Вот почему

Разработчик в Лос -Анджелесе Клифф Гольдштейн только что закончил новый жилой комплекс на Вестсайде, но это последний, который он собирается построить в обозримом будущем.

Несмотря на то, что спрос на жилье в регионе очень жарко, многие люди, которые зарабатывают на жизнь квартирой, сделали паузу, положив лопаты в землю, потому что, по их словам, это слишком сложно получить прибыль.

«Это игла в стоге сена, чтобы найти возможность, которая имеет финансовый смысл для строительства сегодня», – сказал Гольдштейн.

Ари Кахан имел несколько проектов с 800 общим количеством подразделений в Лос -Анджелесе в любой момент времени. Нет, говорит он.

«Мы не купили сайт с намерением разработать его более двух лет», – сказал он. «Я не знаю, когда мы будем строить в Лос -Анджелесе».

Поставка свежих арендных единиц, которые составляют большую часть нового жилья в Лос -Анджелесе, выпускается, несмотря на надежный спрос. Уровень вакансий является одним из самых низких в стране, в то время как аренда является одним из самых высоких по всей стране.

Тем не менее, количество строящихся в Лос-Анджелесе число новых подразделений в Лос-Анджелесе падает с начала прошлого года и намерено погрузиться в более чем 10-летний минимум, по словам поставщика данных в сфере недвижимости Costar.

Младше 19 000 квартир находились в стадии строительства за три месяца до сентября. Это на 30% меньше, чем на три года назад, согласно подсчетам Costar.

Разработчики говорят, что они не могут собрать деньги, которые им нужны, чтобы построить столько же своих крупнейших спонсоров-подумайте о пенсионных фондах, страховых компаниях и других учреждениях, которые ищут долгосрочные инвестиции-не хотят парковать свои деньги в Лос-Анджелесе, потому что быстро меняющиеся правила делают невозможным прогнозирование прибыли.

Годы, прошедшие с тех пор, как COVID-19 продемонстрировали, как запутанное регулирование отрасли может получить в Лос-Анджелесе, наблюдатели говорят, что инвесторы доставляют свои деньги в другие города.

«LA был перераспределен большинством инвестиционного сообщества», – сказал Кахан, директор Group California Landmark Group.

Если инвесторы не будут инвестировать, строители не могут построить.

«Разработчик без инвесторов был бы как король без одежды», – сказал Гольдштейн. «Я оптимистичный разработчик, который хочет развиваться, но инвестиционное сообщество не будет участвовать».

Недавняя политика из Вашингтона также не помогла. Более высокие тарифы вызвали растущие цены в строительных материалах и оборудовании, в то время как подавление работников незарегистрированных зарегистрировало и напугало большую часть международной рабочей силы, от которой зависит отрасль.

«Цены выросли особенно быстрыми темпами в некоторых категориях, наиболее пострадавших от тарифов», включая цены на железо и сталь, которые выросли на 9% в прошлом году, а цены на медную проволоку и кабельные цены, которые выросли на 14%, сказал Анирбан Басу, главный экономист торговой группы, ассоциированные строители и подрядчики.

Строительная отрасль Калифорнии зависит от рабочих -иммигрантов. Около 61% строительных работников в штате являются иммигрантами, и 26% из них недокументированы, Согласно июньскому отчету Из экономического института Совета Залива.

«Найти строительный труд был трудным раньше, и теперь это еще сложнее», – сказал экономист Ричард Грин.

Грин, директор Центра недвижимости USC LUSK, сказал, что результаты нового проекта USC, который собирает жилье Данные о районах округа Лос -Анджелес иллюстрируйте проблему.

Производство жилья в округе Лос -Анджелес резко замедлилось за десятилетия, сокращаясь с более чем 70 000 новых подразделений в год в 1950 -х годах до примерно 30 000 в 1970 -х и 1980 -х годах до менее 15 000 в 2010 -х годах. По словам USC, это долгосрочное замедление в жилищном строительстве покинуло регион с более старым, более напряженным жилищным фондом и глубоким дефицитом доступных вариантов.

С небольшим количеством городской земли, оставленной для подразделений на одну семью, большинство новых жилья являются арендными квартирами. За последние шесть лет в округе Лос -Анджелес было построено около 152 000 новых подразделений. Подавляющее большинство из них были арендными единицами, и только 10% были доступны доступны для домохозяйств с более низким доходом.

Согласно Homeabroad, которая помогает иностранным инвесторам купить нам недвижимость в Южной Калифорнии, выступает даже среди резких общенациональных сокращений в производстве квартир.

Количество разрешений на строительство многоквартирных средств, выданное в столичном районе пляжного пляжа в Лос-Анджелесе в июле в июле, упало на 68% до 556 по сравнению с тем же месяцем в 2020 году, Homeabroad сказалПолем Это была вторая по величине падение в стране после районы Силиконовой долины Сан-Хосе-Сунневейл-Санта-Клара.

Среди проблем инвесторов – государственная политика, такая как «Юнайтед», чтобы разместить налог на передачу в Лос -Анджелесе на крупные продажи недвижимости, а также временные ограничения на выселение арендаторов, которые были приняты во время пандемии.

«Они боятся, что политика может прийти позже»,-сказал Гольдштейн, соучредитель GPI Cos.

Во вторник два члена городского совета Лос -Анджелеса представили ходатайство о изучении последствий создания минимальной заработной платы в 32,35 долл. США в час для строительных проектов в городе с 10 или более жилыми единицами, которые имеют высоту менее 85 футов. В исследовании также будет рассмотрено добавление дополнительного медицинского кредита в размере 7,65 долл. США в час к затратам строителей.

Конечно, стоимость квартир в Лос -Анджелесе также тяжело для арендаторов. При текущей цене строительства застройщики должны взимать от 4000 до 5000 долларов в месяц в зависимости от размера квартиры, что предполагает, что арендатор должен зарабатывать от 120 000 до 150 000 долларов в год.

Разработчики прогнозируют, что люди должны будут двигаться дальше, и время поездок на работу будет расти.

Тем не менее, некоторые ищут сделки, чтобы быть готовыми к созданию, когда среда лучше.

«На некоторых видах недвижимости значительно снизилась цены, и цены существенно снизились», сказал Джордан Лэнг, президент McCourt Partners. «Мы рассматриваем это как время, чтобы купить несколько земельных участков, чтобы быть готовым к следующему циклу».

В Калвер -Сити McCourt Partners недавно присоединился к Lincoln Property Co., чтобы захватить и перепроектировать предлагаемый жилой комплекс на бульваре Джефферсона. Лэнг надеется начать работу над проектом в следующем году в ожидании возврата институциональных инвесторов.

«Мы ожидаем, что капитал вернется на рынок» через шесть месяцев до трех лет, сказал он. «Мы хотим быть готовыми к проекту, который может положить лопаты в землю, когда это произойдет».