Практически каждую неделю приходят новости о повышении арендной платы или истории о том, что все больше арендаторов вынуждены покинуть свои дома из-за неконтролируемого повышения арендной платы.
Австралийское бюро статистики сообщает, что арендная плата выросла 6,6% в году до октября.
Если вы подписываете новый договор аренды, ситуация еще хуже: арендодатели взимают среднюю плату. 8,6% больше, чем год назад, и гораздо больше – примерно 15% более года назад – в горячих точках Сиднея и Мельбурна.
Шаттерсток
Управляющий Резервного банка Мишель Баллок ожидает, что ситуация ухудшится, прежде чем она станет лучше. Она говорит, что арендная плата, скорее всего, вырастет еще больше. 10% в ближайшие шесть месяцев или около того, прежде чем ослабится.
Ничто из этого не должно быть неизбежным. Правительства штатов и территорий имеют право предотвращать чрезмерное повышение арендной платы и фактическое выселение путем регулирования арендной платы, помогая при этом сдерживать общий уровень инфляции.
Исследование, которое я помогал проводить для Shelter NSW и Союза арендаторов Нового Южного Уэльса, показало, что правила, предотвращающие чрезмерное повышение арендной платы, являются чаще во всех странах с развитой экономикой, включая США, Канаду и большую часть Европы.
Часто говорят, что контроль за арендной платой ухудшит положение как арендодателей, так и арендаторов, поскольку сокращение инвестиций в арендуемую недвижимость. Но мы обнаружили, что при правильном проектировании они могут помочь арендаторам, повышая безопасность владения и повышая доступность.
Как действуют правила аренды?
Существует широкий спектр подходов, но это часто упускается из виду.
Некоторые ограничивают повышение арендной платы фиксированным процентом ежегодно: от 2% в Ирландии до 10% в Калифорнии. Некоторые ограничивают рост арендной платы уровнем инфляции, хотя рост инфляции привел к тому, что многие юрисдикции установили потолки для таких пределов.
И большинство из них не регулируют первоначальную арендную плату за аренду, а вместо этого ограничивают ее последующее повышение, что позволяет «снять контроль над вакансиями».
Так называемые меры контроля первого поколения замораживают арендную плату, меры контроля второго поколения позволяют арендной плате постепенно повышаться, а меры контроля третьего поколения ограничивают только арендную плату в рамках аренды, позволяя арендодателям беспрепятственно повышать арендную плату при сдаче в аренду новым арендаторам. Этот график иллюстрирует эти различия.
Как показывает график, меры контроля третьего поколения направлены не столько на подавление роста с течением времени, сколько на защиту действующих арендаторов от непомерного роста. Это означает, что они с меньшей вероятностью будут препятствовать поставкам.
Почти все правила допускают резкое повышение арендной платы, когда арендодатели значительно модернизируют арендуемую недвижимость или сталкиваются с увеличением эксплуатационных расходов. Это помогает гарантировать, что обслуживание не будет обескуражено.
Некоторые режимы даже полностью освобождают от налога вновь построенную арендуемую недвижимость, либо навсегда, либо на несколько лет, что имеет обратную сторону: значительная часть рынка остается нерегулируемой.
Как регулирование арендной платы может помочь австралийским арендаторам?
Мы рассмотрели пять случаев недавно введенных правил арендной платы – в Австралии, ACT, в Ирландии, Орегоне, Шотландии и Сент-Поле, Миннесота.
Как и в большей части Австралии, здесь в последнее время мало что известно о регулировании арендной платы. Каждая из них ввела свои меры контроля за последнее десятилетие, а все страны, кроме Ирландии, за последние пять лет.
Мы изучили, насколько полезным могло быть каждое из этих правил, сравнив каждое из них с повышением арендной платы в Сиднее.
Потолок арендной платы в Ирландии является самым строгим. Он ограничивает ежегодное повышение до уровня менее 2% или годового уровня общей инфляции ежегодно в ряде обозначенных «зон арендного давления».
Если бы этот лимит действовал в Сиднее в прошлом году, средний арендатор сэкономил бы 1976 долларов. Ирландский режим является единственным режимом второго поколения среди пяти, при котором верхний предел арендной платы применяется даже в случае изменения условий аренды.
Читать далее:
4 способа снизить арендную плату и построить дома быстрее, чем жилищный фонд Лейбористской партии в 10 миллиардов долларов
Кепки в Шотландии и Сент-Поле также сдержали бы рост в Сиднее. Каждый из них ограничивает ежегодное увеличение до 3%, что сэкономило бы среднему арендатору в Сиднее 1716 долларов за последние двенадцать месяцев.
Тем не менее, Шотландия допускает исключительные повышения для покрытия расходов на техническое обслуживание и увеличение расходов до 6%, а Сент-Пол разрешает исключительные повышения до 15% и освобождает от налога дома, построенные за последние 20 лет. Оба «снимают контроль» между арендами.
Орегон и ACT гораздо более снисходительны. Орегон запрещает повышение арендной платы более чем на 10% или 7% плюс инфляция ежегодно (в зависимости от того, что ниже), но исключает дома, построенные за последние 15 лет.
Пределы ACT увеличиваются до 110% от последнего ежегодного увеличения арендной платы в Канберре, измеренного Австралийским бюро статистики – уникальная модель на международном уровне.
Ни один из них не смог бы сдержать медианный рост в Сиднее за последние 12 месяцев, хотя каждый из них предотвратил бы более чрезмерный рост.
Недавнее повышение арендной платы в Австралии было исключительным.
На протяжении большей части прошлого десятилетия каждая из рассмотренных моделей допускала бы рост, аналогичный или намного больший, чем в Сиднее.
Хотя они и предотвратили бы необычно большое повышение ставок, они не затронули бы большинство арендодателей.
Читать далее:
Не все политики контроля арендной платы одинаковы: предложение Партии зеленых заслуживает непредвзятого обсуждения.
Одна из целей последнего австралийского Национальное жилье и бездомность Соглашение направлено на поощрение «безопасности владения на рынке частной аренды».
Неограниченное повышение арендной платы подрывает гарантии владения жильем, что дает возможность штатам и территориям Австралии регулировать арендную плату.
Примеры, которые мы рассмотрели, показывают, что такие правила не должны противоречить усилиям по увеличению предложения. Они показывают, что, хотя регулирование арендной платы не является панацеей, оно может помочь сделать аренду более доступной и безопасной.
2024-01-09 19:16:14
1705032088
#Правила #арендной #платы #не #являются #панацеей #но #они #помогут #сделать #аренду #более #справедливой