Проблемы с коммерческой недвижимостью в центре города могут усугубиться в 2024 году

Почти банкротство New York Community Bancorp в начале этого месяца и его спасение за счет новых инвестиций в размере 1 миллиарда долларов под руководством бывшего министра финансов Частная инвестиционная компания Стивена Мнучинавновь усилил обеспокоенность по поводу региональных банков, которая возникла после банкротства двух компаний весной 2023 года. Банки среднего размера гарантировать огромный объем кредитов на коммерческую недвижимость, поэтому, если застройщикам и владельцам недвижимости будет трудно их погасить, это может запустить цепную реакцию и в финансовом секторе.

«Будут проблемы», — сказал Мэтт Рейди, директор по экономике коммерческой недвижимости Moody’s. «Это может выглядеть так же, как в прошлом году».

Рынок офисной недвижимости может принести самые серьезные проблемы. Например, в ближайшие 12 месяцев должны быть выплачены офисные кредиты под залог коммерческой ипотеки (CMBS) на сумму более 17 миллиардов долларов, что вдвое превышает объем 2023 года. По данным компании, 75 процентов из них обладают определенными характеристиками, которые могут затруднить их рефинансирование. оценки от Муди. Это может включать недвижимость с расторгнутыми договорами аренды, пустующие здания или другие проблемы с денежными потоками.

Отсюда варианты для заемщиков могут варьироваться от неидеальных до мрачных. Во многих случаях заемщики брали более дешевые кредиты до того, как инфляция резко возросла, а процентные ставки взлетели. Если бы компаниям пришлось провести рефинансирование сейчас, им, вероятно, пришлось бы нести более высокие затраты по займам в дополнение к существующим проблемам. В противном случае заемщики могут попытаться перенести крайний срок на будущее — или вообще столкнуться с дефолтом.

Есть надежда на некоторое улучшение в этом году: данные Moody’s показали, что уровень выплат по офисным кредитам в январе и феврале составил 48 процентов, что на несколько ступеней выше общего показателя 2023 года (35 процентов). Кроме того, не все типы недвижимости так отчаянны, как офисы. Отели, например, в целом работают намного лучше после восстановления после пандемии. Промышленная недвижимость также завершила прошлый год сильными показателями.

Но экономисты подчеркивают, что еще слишком рано делать более серьезные выводы о том, сохранится ли более высокая норма выплат или же еще впереди плохие новости. Судя по портфелю кредитов, срок погашения которых наступает в этом году, Moody’s по-прежнему рассматривает офисные кредиты CMBS на сумму около $10 млрд, которые выглядят проблемными. Если все эти кредиты не будут выплачены, уровень просрочек в офисе CMBS может вырасти с нынешних 6,2 процента до более чем 13 процентов. Это создаст проблемы для банков, владеющих кредитами, — особенно если их портфели сильно ориентированы на рынок офисной недвижимости, — а также для центров города, которые уже изо всех сил пытаются привлечь новых арендаторов.

Даже если для получения полной картины потребуется еще несколько месяцев, первые сигналы должны появиться довольно скоро, говорит Лонни Хендри, директор по продуктам аналитической компании Trepp.

«Получают ли они расширения или модификации? Могут ли они рефинансировать?» – сказал Хендри. «Если этого не произойдет и они затянутся, это может иметь негативные последствия для того, что осталось до 2024 года».

В уменьшенном масштабе страна добилась замечательного восстановления, поскольку пандемия перевернула все аспекты экономики и повседневной жизни. Экономический рост сохраняет уверенные темпы, рынок труда по-прежнему напряжен, а агрессивные попытки Федеральной резервной системы повысить процентные ставки и обуздать инфляцию не привели к рецессии, которая казалась практически гарантированной.

Однако опасности, связанные с коммерческой недвижимостью, а именно офисами, все еще существуют. Здания по всей стране пустуют, поскольку компании переосмысливают, сколько личного пространства им нужно, соглашаются на меньшие помещения или полностью переходят на удаленную работу. Рестораны в крупных центрах города по-прежнему закрывают свои двери, оплакивая тихие будни и пустые выходные. Некоторые экономисты опасаются своего рода «петля гибели» это начинается с пустых зданий здесь и там, а затем перерастает во что-то более страшное для городских бюджетов, которые в значительной степени зависят от налогов на недвижимость и заработную плату.

В конечном итоге опасности начнут исходить от отдельных банков и самих заемщиков, многие из которых используют практику, известную как «продли и притворяйся», чтобы пережить эти непростые годы.

Популяризированный после Великой рецессии, первый шаг заключается в продлении срока кредита, сохранении платежей и процентной ставки в том же графике, а не в рефинансировании или погашении кредита. Тогда заемщик и банк фактически «делают вид», что стоимость кредита все еще не изменилась и не снизилась. Это означает, что банкам не придется списывать кредиты, которые не стоят той суммы, которую они стоили на момент выдачи.

Обходной путь получил распространение после Великой рецессии, когда ФРС снизила процентные ставки и удерживала их на низком уровне, чтобы стимулировать экономику. Тогда это Это означало, что испытывающие трудности заемщики могли рефинансировать свои кредиты и получать ставки, которые зачастую были ниже тех, которые они платили раньше.

Но за последние два года ставки изменились в противоположном направлении. Стремление ФРС повысить стоимость заимствований и догнать растущую инфляцию в конечном итоге привело к тому, что ставки достигли самого высокого уровня за 23 года. Центральный банк ожидается снижение ставок несколько раз в этом году, но эти шаги не приведут к значительному снижению стоимости заимствований. И, в конце концов, это может привести к тому, что кредиторы и заемщики столкнутся с суровой реальностью, заключающейся в том, что они не могут «притворяться» своей собственностью и кредиты больше не потеряли в цене.

Хендри сказал, что стратегия расширения и притворства может быть неправильным лекарством на данный момент.

«Существует некоторая ревизионистская история о том, почему это сработало, поэтому люди сейчас склоняются к этому», – сказал Хендри. «Если достаточное количество кредиторов выдаст кредиты, а рынок не улучшится, это может иметь реальные катастрофические последствия».

Одним из признаков проблемы является то, что некоторые здания уже разрушены. продавать с большими потерями. Данные Треппа показывают, что цены на коммерческую недвижимость снизились в прошлом году на 5,3 процента. В центре Вашингтона, одно здание, стоимость которого в 2018 году составило 100 миллионов долларов, было продано в декабре всего за 36 миллионов долларов. За пределами Бостона, офис, который шесть лет назад был продан за 43 миллиона долларов, только что был продан за 6 миллионов долларов.

Общий, удручающая картина заставляет политиков и экономистов пристально следить за малыми и средними банками — кредиторами с активами менее 250 миллиардов долларов — которые, по оценкам Goldman Sachs, держат около 80 процентов общего объема коммерческих ипотечных кредитов. Что Пристальное внимание усилилось в прошлом году, после того как два региональных банка — Silicon Valley Bank и Signature Bank — внезапно обанкротились, хотя и не в первую очередь из-за кредитов на коммерческую недвижимость. Обвалы вызвало кратковременное, но значительное паника во всей финансовой системе и подсказал экстренная мера правительства.

После этого NYCB скупил большую долю активов Signature, что усугубило некоторые ранее существовавшие проблемы. Большая часть банка была сосредоточена в жилых комплексах с контролируемой арендной платой, а также в офисах — сочетание, которое еще больше затрудняло денежный поток, когда люди все еще работают дома и в жилых помещениях. арендодатели также не мочь идти в ногу с рыночной арендной платой.

Тем не менее, эксперты по регулированию говорят, что они уверены, что коммерческая недвижимость не находится на грани взрыва или угрозы всей финансовой системе. Они утверждают, что риск хорошо понятен и что банки знают о кредитах на своих балансах. Даже если в 2024 году произойдет серия дефолтов, последствия могут больше напоминать поднимающийся уровень воды, чем внезапную приливную волну.

Со своей стороны, ФРС рассматривает возможность крупных потерь в сфере коммерческой недвижимости как риск финансовой стабильности. Центральный банк также с использованием заметное падение цен на коммерческую недвижимость в рамках регулярной проверки устойчивости банковской системы к крупным потрясениям и стрессовым факторам.

«Мы определили банки с высокой концентрацией коммерческой недвижимости, особенно офисной и розничной, а также другие, которые сильно пострадали», — заявил законодателям ранее в этом месяце председатель ФРС Джером Х. Пауэлл. «Я уверен, что это проблема, над которой мы будем работать еще долгие годы. Будут банкротства банков, но не крупных банков».