Программы «Золотых виз», которые когда-то были благом, теряют свой блеск

Когда в прошлом году молодой врач Ана Химена Барба начала работать в больнице в Мадриде, она переехала к родителям на полчаса за город, пока не накопила достаточно денег, чтобы купить собственный дом. Но когда она начала присматриваться к домам в той же деревне, почти все было по цене более 500 000 евро.

Сумма — почти в 20 раз превышающая среднюю годовую зарплату в Испании — соответствует стоимости «золотой визы» страны — программы, которая предлагает вид на жительство богатым иностранцам, покупающим там недвижимость. Спустя десятилетие программа привлекла миллиарды евро инвестиций, но она также помогла разжечь мучительный жилищный кризис для собственных граждан.

«Я ничего не могу себе позволить», — говорит доктор Барба, аллерголог, который каждый месяц работает по 100 часов сверхурочно, чтобы накопить сбережения. «Если иностранцы завышают цены для тех из нас, кто здесь живет, это несправедливо», – сказала она.

Столкнувшись с растущим давлением со стороны решения жилищного кризиса, Испания заявила в этом месяце, что откажется от своих золотых виз, что является последним в более широком выходе из программы правительствами по всей Европе.

Полдюжины стран еврозоны предложили визы в разгар европейского долгового кризиса в 2012 году, чтобы помочь закрыть зияющий бюджетный дефицит. Страны, которые нуждались в международной помощи – в том числе Испания, Ирландия, Португалия и Греция – особенно отчаянно нуждались в деньгах для погашения долгов перед кредиторами и видели путь для привлечения инвесторов, одновременно оживляя свои умирающие рынки недвижимости.

Страны получили непредвиденную прибыль: только Испания выдала 14 576 виз, связанных с богатыми покупателями, инвестировавшими в недвижимость сумму более 500 000 евро. Но цены, которые они могут себе позволить, вытесняют таких людей, как доктор Барба, с рынка, который уже сильно раздулся из-за роста Airbnb и привлечения инвесторов с Уолл-стрит.

«Доступ к жилью должен быть правом, а не спекулятивным бизнесом», — заявил премьер-министр Испании Педро Санчес в своей речи в этом месяце, объявив об окончании программы «золотой визы» страны. «Рынки крупных городов испытывают сильный стресс, и практически невозможно найти достойное жилье для тех, кто уже живет, работает и платит налоги».

Визы позволяют людям за пределами Европейского Союза легко купить право на временное проживание, иногда без необходимости жить в стране. Инвесторы из Китая, России и Ближнего Востока устремились покупать через них недвижимость.

В последние годы граждане Великобритании последовали этому примеру после Брексита, скупая дома в Греции, Португалии и Испании, к которым присоединилось все большее число американцев, стремящихся вести образ жизни, который они не могут себе позволить в крупных городах США.

Но программы золотых виз в настоящее время постепенно сворачиваются или закрываются по всей Европе, поскольку правительства стремятся возместить ущерб, нанесенный рынку жилья. А после вторжения России в Украину чиновники ЕС призвали правительства положить им конец, предупредив, что они могут быть использованы для отмывания денег, уклонения от уплаты налогов и даже организованной преступности.

Португалия, которая получила более 5,8 миллиардов евро инвестиций от виз, в октябре изменила свою программу, отказавшись от инвестиций в недвижимость, чтобы сократить спекулятивные покупки и охладить перегретый рынок жилья. Приток иностранцев вынудил тысячи португальских граждан с низкими доходами покинуть дома в таких городах, как Лиссабон.

Правительство Лиссабона пытается решить проблему доступного жилья с помощью новых правил, которые обязывают арендодателей сдавать пустующие квартиры семьям, ограничивая арендную плату и превращая часть коммерческой недвижимости в жилье.

Ирландия закрыла свою программу в прошлом году, отчасти из-за опасений, что граждане России отмывают через нее деньги.

Греция, одна из последних стран Европы, предлагающих золотую визу, повышает порог иностранных инвестиций до 800 000 евро с 500 000 евро в районе Афин и на популярных островах, включая Миконос и Санторини. Премьер-министр страны Кириакос Мицотакис признал острую нехватку жилья и давление на рынки аренды, особенно вокруг Афин, но сказал, что правительство по-прежнему хочет привлечь инвесторов. Греция привлекла 4,3 миллиарда евро инвестиций только за счет виз с 2021 по 2023 год.

В отчете, опубликованном Институтом экономики труда в марте, говорится, что визовые программы помогли стимулировать экономическое развитие стран, предлагающих их. Но правительствам необходимо найти «тонкий баланс между получением экономических выгод и защитой от потенциальных рисков», включая отмывание денег и безудержную джентрификацию, говорится в докладе.

Откат происходит в то время, когда Европу охватывает более широкий жилищный кризис, после многих лет, в течение которых ее рынки недвижимости претерпели глубокую метаморфозу, которая все больше вытесняла работников со скромными доходами, включая врачей, учителей и полицейских.

Джентрификация распространилась по европейским городам на протяжении десятилетий, но рост Airbnb и других поставщиков краткосрочной аренды ускорил кризис доступности. Это особенно справедливо в странах, затронутых европейским долговым кризисом, где владельцы недвижимости обнаружили, что могут заработать больше, сдавая ее в аренду туристам, а не местным жителям, чьи финансы были ограничены программами жесткой экономии.

Программы «золотой визы» усугубляли ситуацию. В Греции, которая изначально предоставляла иностранцам пятилетнюю визу на жительство при условии, что они инвестировали 250 000 евро, количество предложений по продаже квартир и домов в окрестностях Афин и на ветреных греческих островах внезапно подскочило с низких цен до 250 000 евро, что было недосягаемо для большинства греков. .

Лаура Макдауэлл, агент афинского агентства недвижимости Mobilia, сказала, что краткосрочная аренда сделала арендную плату в центрах городов недоступной, и проблема усугубилась, когда инвесторы из многих стран превратили дома, приобретенные по программам «золотой визы», в аренду на время отпуска. дальнейшее сокращение предложения доступного жилья.

Схема привлекала, в частности, граждан Китая: многие из них летели в Афины с чемоданами, нагруженными наличными. Китайские инвестиционные компании также покупали здания в бедных кварталах и районах со студенческим жильем, ремонтировали квартиры и перепродавали их соискателям визы. Сегодня целые многоквартирные дома даже в некогда нежелательных зонах Афин и их окрестностей принадлежат в основном иностранцам.

«Цены, поднятые золотыми визами, не снизились», – сказала г-жа Макдауэлл. «Греки были вытеснены».

В Испании китайские инвесторы составили почти половину соискателей визы, за ними следовали россияне. Низкие процентные ставки, установленные Европейским центральным банком, усугубили проблему в последние годы, привлекая все больше инвесторов в недвижимость за пределы визовой программы, сказал Эрнест Уртасун, министр культуры Испании.

Правительство Испании планирует построить 40 000 единиц социального жилья для людей с ограниченными ресурсами в рамках более широкого плана по восстановлению доступного жилья.

Но неясно, сможет ли он быстро помочь таким людям, как доктор Барба. Несмотря на восстановление Испании после финансового кризиса, заработная плата не поспевает за ростом рынка недвижимости. Почти пятая часть работников зарабатывает минимальную заработную плату в размере 1134 евро в месяц, а арендная плата в Мадриде подскочила на 15 процентов в 2023 году. Уровень инфляции в 3,2 процента усугубил ситуацию.

Доктор Барба последние три года копил деньги на первоначальный взнос за дом. Она сняла комнату в коммунальной квартире в Барселоне, когда начала учиться на аллерголога в больнице в центре города. Но ее ежемесячный доход сводился на основные расходы на жизнь, включая еду, аренду и транспорт.

Чтобы сэкономить больше, она перешла в больницу в Мадриде и теперь живет с родителями бесплатно за пределами города, работая сверхурочно, чтобы поднять свою зарплату до 1900 евро. Но учитывая, что дома даже в деревне ее родителей стоят полмиллиона евро, она чувствует себя безнадежной.

«Потребуются годы, чтобы накопить достаточно денег, чтобы внести залог за дом», — сказал доктор Барба. «Покупка дома – это просто мечта».

Рэйчел Чандлер предоставил репортажи из Мадрида, и Ники Китсантонис из Афин.