Сильное наводнение и проблемы с дорожным движением в предлагаемом жилом комплексе в Дариене

ДАРЬЕН. Чиновники, ответственные за зонирование, и соседи предложенного 22-квартирного жилого комплекса в центре города снова бросили вызов планам застройщика, указав на высокий риск наводнения, увеличение трафика и потенциально чрезмерную высоту.

С 2019 года городские советы и комиссии запрошенные изменения к планам трехэтажного комплекса, включая уменьшение высоты, добавление магазинов и замену строительных материалов.

Но на заседании Комиссии по планированию и зонированию во вторник участники сосредоточились на ключевой проблеме — вся недвижимость находится в пойме, а у застройщиков еще нет плана эвакуации.

Участок площадью 20 648 квадратных футов в центре города Дариен примыкает к реке Гудвиз, которая во время тропических штормов «Эльза» и «Ида» вышла из берегов и вышла из берегов. затопленный близлежащие предприятия. Собственность также находится в зоне затопления AE, а это означает, что существует 1-процентная вероятность того, что она затопляется каждый год.

Роберт Маслан, поверенный разработчика проекта Harold Platz, утверждал, что жилой комплекс будет «защищен от наводнений», поскольку первый этаж будет служить наземным гаражом, а два верхних этажа квартир будут значительно выше базовой отметки затопления.

— На крыше будет генератор. Людей не нужно эвакуировать», — сказал Маслан. «Они могут жить в своих частях несколько дней, пока паводковые воды не спадут».

«Это ваша рекомендация? Это твое мнение?” — спросил председатель правления Стивен Олвани. «Вы хотите, чтобы я сказал 22 семьям оставаться в своих квартирах?»

Маслан сказал, что если жители хотят эвакуироваться, они могут сделать это до наводнения. Энди Сумелидис, инженер проекта Land-Tech Consultants Inc., сказал, что, по его мнению, в городе есть план защиты от наводнений для близлежащих жилых домов и предприятий.

Но Джозеф Канас, главный инженер Tighe & Bond, нанятый городом, напомнил проектной группе об особом местоположении объекта.

«Эта ситуация уникальна тем, что нет сухого доступа. Вы знаете, это здание полностью в пойме», — сказал он. «У меня еще не было такого опыта».

Канас рекомендовал начальнику пожарной охраны пересмотреть планы с точки зрения безопасности от наводнений, поскольку во время шторма перед входом в новое здание может скапливаться до 4 футов воды.

Чтобы снести нынешнее здание на Седжвик-авеню, 7 — бывший офис Банка Америки — и построить новое, команда проекта просил внесены изменения в правила зонирования города.

Соседи, присутствовавшие на публичных слушаниях во вторник, чтобы выступить против изменений, сказали, что наводнение было ключевой проблемой.

Эд Товергте, житель, проживающий примерно в 700 футах от предполагаемого комплекса, спросил, что произойдет с автомобилями, припаркованными в наземном гараже, во время наводнения.

«Если эта паводковая вода хлынет, а этот гараж на первом этаже будет наполовину заполнен машинами посреди ночи… что произойдет с этой паводковой водой?» — спросил Товергте. «Я не видел ничего, что подсказывало бы мне, что происходит в такой ситуации».

Жительница Лиза Сэвидж спросила то же самое, напомнив присутствующим о предыдущих штормах и наводнениях на реке Гудвиз.

«Основываясь на моем опыте трех довольно крупных наводнений и автомобилей, плавающих прямо по подъездной дорожке… как дренажная система вообще будет работать, если она попадет в реку?» — спросил Сэвидж. «Реки разлились, это наводнение. Все было затоплено».

Сэвидж сказала, что ее также беспокоит потенциальное увеличение трафика на «перегруженном и хаотичном» перекрестке Седжвик-авеню и Олд-Кингс-Хайуэй-Норт.

Здание банка расположено напротив торгового центра Goodwives, в котором расположены такие предприятия, как Stop & Shop, UPS, а вскоре и филиал в центре города. почтовое отделение. Сэвидж также рассказал о текущих условиях движения на оживленном перекрестке.

«Никто не останавливается перед знаками «стоп», — сказал Сэвидж. «Это знаки паузы или просто знаки «едва притормози, но продолжай двигаться».

Судя по трафику отчет По словам консультанта застройщика, SLR International Corporation, жилой комплекс не должен оказывать существенного влияния на близлежащий трафик, поскольку ожидается, что он будет генерировать «меньше трафика, чем предыдущее использование банка».

Для повышения безопасности в этом районе консультанты рекомендовали установить на перекрестке дополнительный знак остановки и пешеходный переход.

Олвани также поставил под сомнение необходимость самого приложения, которое призывало разрешать квартиры на третьем этаже, если застройщик определяет 25 процентов из них как «доступные», и увеличивать максимально разрешенную площадь квартиры с 1000 квадратных футов до 2000 квадратных метров. Центральный деловой район.

Олвани сослался на три отдельных разговора проектной группы с Советом по архитектурному надзору Дариена, в которых совет рекомендовал построить общественную площадь, чтобы получить квартиры на третьем этаже в 2019, 2022 и 2023 годах. После всех трех встреч совет вынес «неблагоприятный» ответ. отчет.

«Для третьего этажа нужна площадь», — сказал Олвани.

Под текущий правила зонирования в деловом районе, комиссия может разрешить трехэтажное здание, если владелец строит площадь или торговый центр, открытый для широкой публики. Но Маслан сказал, что есть и другой путь.

«Есть два независимых способа получить третий этаж в Центральном деловом районе. Во-первых, это общественная площадь», — сказал он. «…Другой способ сделать это — в соответствии с правилами инклюзивного зонирования».

Маслан сказал, что правила инклюзивного зонирования, которые должны поощрять строительство квартир «ниже рыночной цены», разрешают третий этаж, если 25 процентов его квартир доступны по цене. Для 7 Sedgwick Ave. застройщик предложил установить арендную плату в размере 80 процентов от среднего дохода штата за пять квартир.

По словам Маслана, застройщик подал заявку на поправку, чтобы уточнить, действует ли правило в Центральном деловом районе.

«Все изменения в правилах разъясняют, что так и должно быть», — пояснил он. «И мы сделали это в деловой зоне соседства».

«Но мы не делали этого в этой зоне, и нам не нужно делать это в этой зоне», — ответил Олвани. «Нет закона, который говорит, что мы должны его изменить, верно?»

Тем не менее, Маслан утверждал, что правила разрешают квартиры на третьем этаже либо через общественную площадь, либо с доступными квартирами. По его словам, если застройщик соответствует одному из этих правил, проект должен быть одобрен.

— Посмотрим, — сказал Олвани.

Комиссия единогласно проголосовала за закрытие публичных слушаний по заявлению после заседания.