Стать арендодателем, продолжая снимать жилье? «Рентвестинг» обещает шаг по карьерной лестнице, но будьте осторожны

Поскольку владение жильем становится все более недоступным для многих австралийцев, «рентвестирование» рекламируется как спасательное средство.

Рентвестинг — это практика аренды одного объекта недвижимости для проживания с одновременным приобретением инвестиционной недвижимости где-то дешевле и сдачей ее в аренду.

В идеале «рентвесторы» получают возможность получать прибыль от прироста капитала от инвестиционной недвижимости, живя там, где они действительно хотят жить, что позволяет им заработать и увеличить площадь дома своей мечты позже.

---

---

Это может показаться хитрым способом игры на рынке недвижимости. Но каковы риски такой инвестиционной стратегии? И как широкое распространение такого поведения может повлиять на доступность жилья в Австралии?

Прилив поднимает все лодки по-разному

Цель игры в рентвестинг — купить дешевую недвижимость сейчас, получить ожидаемый прирост капитала и в будущем переехать в более желанный дом. Есть надежда, что, поднявшись на первую ступеньку лестницы собственности как можно раньше, все это не окажется вне досягаемости.

Однако первая проблема этой стратегии заключается в том, что прирост капитала от жилищного строительства не всегда и не везде одинаков.

Как правило, самой дешевой недвижимостью, доступной для арендаторов, будут дома в регионах или квартиры в городе. Но и региональное жилье, и многоквартирные дома склонны ценить медленнее чем арендаторы домов в центре города могли бы надеяться прожить за один день. Они могут ступить на лестницу собственности, но сами ступеньки медленно разъезжаются.

Потенциальные рент-инвесторы также должны осознавать, что инвестиции покупателей «из других городов», как правило, приносят гораздо меньшая прибыль – как прирост капитала, так и доходы от аренды – чем инвестиции местных жителей. Иногородние не знают тенденций местного рынка, не знают, каких районов следует избегать, и не могут эффективно контролировать свои инвестиции издалека.

Избегание регионов при инвестировании в городские квартиры представляет свои трудности. Большие, неожиданные счета за обслуживание и плохое управление слоями распространенные жалобы.

Разные затраты приводят к разным доходам

Возможно, вместо этого потенциальному арендатору следует инвестировать во что-то более простое, например в акции. В конце концов, доходность акций в Австралии превосходящее жилье в последние десятилетия.

Однако гораздо проще взять кредит для инвестиций в недвижимость, чем взять кредит для инвестиций на фондовом рынке. А кредитное плечо – это секретное оружие инвестора. Например, если цены на жилье будут расти на 10% в год, то использование ипотеки и депозита в размере 100 000 австралийских долларов на недвижимость стоимостью 1 миллион долларов принесет вам 100% доходность собственного капитала до вычета затрат.

Но хотя и инвесторы, и домовладельцы будут получать одинаковую базовую прибыль, их затраты могут сильно различаться. Во-первых, инвесторы в недвижимость сталкиваются с налогом на прирост капитала от доходов от продажи недвижимости. в отличие от тех, кто продает свое основное место жительства. Банки также обычно взимают плату более высокие процентные ставки по ипотечным кредитам инвесторам, чем домовладельцам.

Время от времени Австралийское управление пруденциального регулирования также вводило ограничения на банковское кредитование инвестиционной недвижимости, что в первую очередь затрудняло поиск ипотечного финансирования.

Недвижимость с высоким уровнем заемных средств также требует ипотечного страхования. Инвесторам, возможно, придется оформить более крупные страховые полисы на сами объекты недвижимости, что отражает более высокие риски, связанные с инвестиционной недвижимостью. Затем вам также придется добавить плату за управление недвижимостью, муниципальные ставки, плату за управление слоями, а также регулярные и непредвиденные расходы на техническое обслуживание.

Отрицательная передача дает мало пользы

А как насчет отрицательной передачи? Инвесторы в недвижимость, которые генерируют убытки из-за своей собственности, могут вычесть эти затраты из суммы налога на другие свои доходы.

Но отрицательный рычаг непропорционально выгоден людям с высокими доходами и большими налоговыми счетами. средний индивидуальный доход в Австралии составляет около 55 000 долларов США, что приводит к налоговому счету в размере около 8 000 долларов США – не так уж и много, из чего можно вычесть потери инвестиционной недвижимости.

В более широком смысле, хотя отрицательный заемный капитал помогает покрыть регулярные расходы на управление недвижимостью, он никак не влияет на ожидаемый прирост капитала.

В конце таблицы инвестиционная недвижимость может принести арендаторам значительно меньший доход, чем они могли бы получить, просто купив свой первый дом.

---

Читать далее:
Что такое отрицательный коэффициент и как он влияет на доступность жилья?

---

Влияние на доступность жилья

Рентвестинг является достаточно новым явлением, поэтому его распространенность и влияние еще ждут формального академического изучения. Но экономисты могут размышлять о последствиях этого для рынка жилья в более широком смысле.

Самый простой анализ предполагает, что рентвестор занимает одну арендуемую недвижимость, одновременно поставляя на рынок дополнительную арендуемую недвижимость. Если бы вместо этого они купили дом, они бы освободили сдаваемую в аренду недвижимость, одновременно убрав с рынка другую недвижимость. В этом случае даже массовое рентвестирование не окажет никакого чистого эффекта на рынок жилья.

Но более детальный взгляд мог бы рассмотреть вопрос о том, где рент-весторы снимают жилье и куда они инвестируют. Возможно, они, скорее всего, будут арендовать недвижимость в и без того перенаселенном центре города, но приобретут инвестиционную недвижимость в региональных районах, где хотели бы жить другие покупатели первого жилья.

Это увеличит спрос на аренду в городе и сократит предложение собственников-арендаторов недвижимости в регионах, ухудшив доступность того и другого.

Конечно, если все эти рент-инвесторы в конечном итоге поднимутся вверх по лестнице недвижимости – продавая в регионе и покупая в городе – этот эффект будет обратным. В долгосрочной перспективе влияние рентвесторов в конечном итоге будет незначительным.

Нам все еще нужно больше домов

Рентвестинг не является панацеей от проблем на рынке жилья Австралии. Потенциальные инвесторы должны сопоставить выгоды от инвестиций в недвижимость с их существенными затратами и рисками. Кроме того, им необходимо тщательно рассмотреть очевидную альтернативу: просто купить свой первый дом заранее.

У нас есть веские причины опасаться еще одной схемы быстрого обогащения, связанной с рынком жилья. Но первоначальные соображения позволяют предположить, что для рынка в целом поведение арендаторов не хуже, чем просто покупка своего первого дома, что в противном случае мы бы поощряли.

Вместо того, чтобы критиковать тех, кто ищет выход из трясины нашего рынка жилья, мы могли бы удвоить наши усилия по увеличению предложения жилья.