У покупателей жилья в Китае заканчивается терпение из-за спада на рынке недвижимости

ПЕКИН. Рынок недвижимости Китая отчаянно нуждается в повышении уверенности, считают аналитики, после того как сообщения о том, что покупатели жилья приостанавливают выплаты по ипотечным кредитам, потрясли акции банков и вызвали опасения по поводу системного кризиса.

Размер ипотечных кредитов не так беспокоит, как влияние последних событий на спрос и цены на один из крупнейших финансовых активов в Китае: жилое жилье.

«Для политиков крайне важно быстро восстановить доверие к рынку и разорвать потенциальную петлю отрицательной обратной связи», — говорится в воскресном отчете главного экономиста Goldman Sachs по Китаю Хуэй Шаня и его команды.

На прошлой неделе всплеск сообщений о том, что покупатели жилья прекращают выплаты по ипотечным кредитам, побудил многие китайские банки объявить о своей низкой подверженности таким кредитам. Но акции банка упали. Покупатели жилья протестовали против задержек строительства квартир, которые они планировали. оплачивается до завершения, как это принято в Китае.

«Если оставить все как есть, больше покупателей жилья могут перестать платить по ипотечным кредитам. [further] чрезмерная нагрузка на денежные потоки застройщиков, что, в свою очередь, может привести к новым задержкам строительства и остановке проектов», — говорится в отчете Goldman.

Аналитики говорят, что неопределенность «ослабляет желание домохозяйств покупать дома у этих застройщиков, которые, возможно, больше всего нуждаются в продажах».

После двух десятилетий колоссального роста китайским застройщикам стало труднее оставаться на плаву в условиях жестких мер Пекина, направленных против сильной зависимости компаний от долга для роста. Разработчики с большими долгами, такие как Evergrande Group дефолт в конце прошлого года.

Постоянные финансовые проблемы застройщиков наряду с ограничениями Covid задерживают строительные проекты, вынуждая покупателей жилья подвергать риску свой финансовый кредит, приостанавливая выплаты по ипотеке.

По данным Джеффриса, количество вовлеченных в проект объектов недвижимости за несколько дней увеличилось более чем в три раза и достигло более 100 по состоянию на 13 июля.

По словам аналитиков, это крошечный 1% от общего ипотечного баланса в Китае.

По банкам, охваченным Goldman Sachs, средний риск собственности, включая ипотечные кредиты, составлял всего 17%, написали аналитики финансовых услуг фирмы в отчете на прошлой неделе.

«Мы считаем, что этот ипотечный риск больше связан с готовностью домохозяйств, а не с возможностью производить платежи по ипотеке, — говорится в отчете, — поскольку застройщики затянули строительство недвижимости из-за трудностей рефинансирования».

Но если больше покупателей жилья откажутся платить по ипотечным кредитам, плохое настроение снизит спрос — и теоретически цены — в порочном круге.

Это вызвало призывы повысить доверие.

«Во второй половине 2022 года нет надежды на быстрое восстановление сектора недвижимости, и он будет продолжать тормозить экономический рост», — сказал Гэри Нг, старший экономист Natixis CIB Asia Pacific. «Противоядие состоит в том, чтобы еще раз повысить доверие покупателей жилья и застройщиков, но это оказалось сложной задачей».

Приостановка выплат по ипотеке — это крайняя мера, которая не должна стать обычной практикой, тем более что существуют юридические процессы для устранения задержек с завершением строительства квартир, сказал Цинь Ган, заместитель директора китайского исследовательского института недвижимости ICR.

Он процитировал беседы с руководителями отрасли, в которых говорилось, что сообщения о прекращении платежей очень неблагоприятны для поддержания восстановления сектора недвижимости.

Как правило, если застройщики не сдают квартиры в согласованный период, покупатели жилья могут подать заявку на расторжение своих договоров купли-продажи, говорится в отчете аналитиков Goldman Sachs по недвижимости на прошлой неделе.

Аналитики говорят, что одобрение обычно занимает три месяца, и застройщик должен будет вернуть покупателю жилья первоначальный взнос и завершенные платежи по ипотеке, включая проценты. Оставшийся платеж по ипотеке должен пойти банкам, говорится в сообщении.

Любая политика, которая может гарантировать сдачу домов, будет полезна, сказал Брюс Панг, главный экономист и руководитель отдела исследований Большого Китая, JLL. Он сказал, что банки имеют ограниченный доступ к незавершенным строительным проектам и имеют возможность восстановить доверие рынка.

Об этом в субботу заявил бывший глава Народного банка Китая Дай Сянлун. Китай не испытал бы чего-то вроде американского «кризиса низкокачественной ипотеки» в 2007 году. и предложил меры по повышению доверия к отрасли недвижимости и стабилизации цен на жилье. Об этом сообщает государственное СМИ.

Но даже при государственной поддержке Securities Times на прошлой неделе подняла вопрос о системных финансовых рисках в статье, призывающей местные органы власти и застройщиков сдавать дома вовремя.

«Кредитные потери, связанные с ипотечными кредитами, минимальны, а затронутые балансы в большинстве китайских национальных банков в настоящее время невелики», — заявил старший директор S&P Global Ratings Гарри Ху.

«Но может усилиться понижательное давление, если недавняя приостановка выплат по ипотечным кредитам некоторыми группами резидентов в Китае не будет осуществляться должным образом и проявится в системных рисках», — сказал Ху.

Официальная газета регулятора банковской и страховой деятельности Китая в воскресенье опубликовала аналогичные предостережения и призвала к поддержка сдачи квартир и финансирования в сфере недвижимости.

Согласно анализу Goldman Sachs, без сопротивления сектора недвижимости ВВП Китая мог бы вырасти на 3% во втором квартале по сравнению с ростом на 0,4%, о котором сообщалось в пятницу.