Филадельфия экспериментирует с предоставлением арендаторам наличных: –

Энджи Аткинс находилась в списке ожидания на получение федерального жилищного ваучера большую часть десятилетия. Все это время ее арендная плата на северо-западе Филадельфии продолжала расти год за годом, пока не съела три четверти ее дохода.

«Когда я составляла ежемесячный бюджет, мне приходилось жить на 156 долларов в месяц», — говорит она. «Это безумие, и никакой государственной помощи или чего-то еще».

Аткинсу 37 лет, он жизнерадостный и быстро смеется. Она руководит бухгалтерией. И для матери-одиночки с двумя детьми обеспечение пропитанием своей семьи было приоритетом. Она продала свою машину, чтобы сэкономить деньги. Но в 2022 году она просрочила арендную плату и ей грозило выселение. Затем у Аткинса случился сюрреалистический момент.

«Я буквально была в суде по выселению, — вспоминает она, смеясь, — и получила… это электронное письмо, и я подумала: это мошенничество!» Письмо не было мошенничеством — оно было от Филадельфийской корпорации жилищного строительства, предлагающей субсидировать арендную плату Аткинса на следующие два с половиной года без каких-либо условий.

PHDC запускает небольшую пилотную программу под названием PHLHousing+. Все 300 участников были выбраны случайным образом из городского списка ожидания на получение ваучеров на жилье, списка настолько длинного, что на некоторое время он был полностью закрыт. десятилетие. Их семьи должны зарабатывать не более 50% местного среднего дохода и иметь в доме ребенка в возрасте до 15 лет.

Программа чем-то напоминает жилищную субсидию. Арендаторы платят 30% своего дохода за жилье, а затем получают на дебетовую карту сумму, достаточную для покрытия остальной суммы. И хотя оно предназначено для сдачи в аренду, люди могут потратить его на что угодно. Программа финансируется за счет государственных средств и благотворительности.

Аткинс говорит, что эта субсидия позволила ей полноценно отпраздновать День Благодарения и Рождество, записать сына в команду Cub Scouts в этом году и «просто хорошо выспаться».

Запись половина всех арендаторов в стране теперь считаются обремененными расходами, то есть они платят более 30% своего дохода за жилье. И идея оказания прямой денежной помощи получила огромное распространение. тяга со времен пандемии, когда стимулирующие чеки и другие выплаты помогли людям сохранить жилье и ненадолго сократить детская бедность в половине. Даже Министерство жилищного строительства и городского развития США уделяет пристальное внимание программе Филадельфии и призывает другие города помочь разработать эту «новую модель» субсидирования арендаторов.

После многих лет ожидания жилищного ваучера многие обнаруживают, что домовладельцы его не принимают.

Еще до пандемии в Филадельфии возникла идея раздавать арендаторам наличные. Фактически, версию этой программы планировалось запустить незадолго до закрытия мира в начале 2020 года.

«Здесь существует действительно большая разница между расходами на жилье и доходами», – говорит Рэйчел Малбри, менеджер жилищных программ Филадельфийской корпорации жилищного развития. Она говорит, что большинство арендаторов в Филадельфии испытывают финансовые трудности, и каждый год десятки тысяч выселяют. .

Это «оказывает огромное влияние на возможность сохранить работу. Детям приходится менять школу», — говорит она. «Ущерб, который выселение наносит домохозяйствам, огромен».

Частично проблема заключается в том, что на национальном уровне только 1 из 4 человек те, кто имеет право на жилищный ваучер, могут его получить. Даже когда они, наконец, это сделают, многие арендодатели не будут принимать это — они ненавидят громоздкую бюрократическую волокиту и отнимающие много времени обязательные проверки.

Существует также прямая дискриминация владельцев ваучеров, среди которых непропорционально много чернокожих и латиноамериканцев. Филадельфия и другие места запретили это, но это трудно обеспечить. В Кентукки законодатели недавно преодолели вето губернатора и прямо разрешили арендодателям отвернуться кто-то использует жилищный ваучер.

На слушаниях в городском совете в прошлом году Делорес Белл из Renters United Philadelphia рассказала о том, как трудно ей было использовать ваучер.

«Я обзвонила 10–20 мест, и все они сказали мне, что не принимают ваучеры», — сказала она членам совета. «Моя квартира в хорошем состоянии. Я всегда платил арендную плату. Но у меня даже нет возможности доказать, что я хороший арендатор, когда домовладельцы отказываются принимать владельцев ваучеров».

А исследование 2018 года Институт урбанистики обнаружил, что процент отказов владельцам ваучеров в Филадельфии составил 67%. HUD сообщает, что в национальном масштабе 40% вообще не могут подписать договор аренды после нескольких месяцев попыток.

Арендодатели могут также принимать ваучеры в некоторых районах, но не в других, говорит Мэдисон Грей из Юридического центра общественных интересов в Филадельфии. Центр достиг соглашения с одним домовладельцем, который принимал ваучеры только в районах с преимущественно черным населением.

Грей говорит, что это обескураживает жильцов, которые с нетерпением ждут, наконец, получения ваучера и «думают, что это может стать билетом на переезд из жилья владельцев трущоб в высококачественное жилье в районе, в котором они всегда хотели жить». это совсем не обязательно так», — говорит она.

HUD экспериментировал с предоставлением арендаторам наличных в 1970-х годах.

Винсент Рейна из Пенсильванского университета помог Филадельфии найти новый способ помощи арендаторам. «Реальность такова, что существует фиксированный пул ресурсов на жилье», – говорит он.

Необходим был новый подход, помимо ваучеров. И чтобы найти его, Рейна вернулась в 1970-е годы, когда HUD провел крупный пилотный проект программы это дало арендаторам наличные. Мысль заключалась в том, что это будет эффективно и действенно.

Однако до того, как эти эксперименты были оценены, HUD пошел дальше и в 1974 году создал программу ваучеров. Рейна говорит, что рынок жилья тогда был настолько другим, что невозможно сказать, было ли это ошибкой. Но сегодняшний ограниченный рынок определенно труден для держателей ваучеров.

«Мы наблюдаем чрезвычайно низкий уровень вакантных площадей и недостаточное предложение жилья на всех рынках и по всей стране», — говорит он. Найти место достаточно сложно, а использование субсидии на аренду, которая затягивает процесс, только усугубляет ситуацию.

Для Рейны пандемия доказала, что для некоторых арендаторов необходима прямая оплата наличными. Он называет денежную помощь Филадельфии «тихой субсидией», которая может позволить людям избежать широко распространенной стигмы в отношении аренды жилья для владельцев ваучеров.

«Это могло бы позволить им… возможно, с большей легкостью арендовать квартиру, даже при том же уровне арендной платы, в другом районе», — говорит Рейна, — «чем при наличии ваучера».

Со своей стороны, HUD полностью готов. Агентство также ссылается на успех выплат в связи с Covid-19 непосредственно домохозяйствам и заявляет, что «возглавляет усилия по извлечению уроков из этих программ эпохи пандемии и упрощению администрирования [housing voucher] программа».

С этой целью он имеет называется другие присоединятся к Филадельфии и помогут протестировать «новые модели прямой помощи в аренде». По закону программа ваучеров требует, чтобы HUD платил арендодателям, а не арендаторам. пилоты можно было бы финансировать за счет благотворительности. Но в заявлении – HUD говорит, что в конечном итоге, если будет достаточно многообещающих доказательств, оно может попросить Конгресс профинансировать более масштабную демонстрацию и дать HUD полномочия на ее проведение.

Сара Джаффи из Пенсильванского университета поможет проанализировать программу Филадельфии, в том числе сравнить арендаторов, оплачивающих проезд за наличные, по сравнению с арендаторами, пользующимися ваучерами.

«Мы смотрим на легкость, с которой люди смогли сдавать жилье в аренду», — говорит она. «Предотвращает ли программа, например, выселения? Позволяет ли она людям переехать в более качественное жилье?»

Чтобы внести ясность: никто не призывает к отмене федеральных жилищных ваучеров. Они действительно помогают более чем 2 миллионам человек, и Рейна говорит, что для некоторых они могут быть лучшим выбором. Для арендатора с плохой кредитной историей ваучер дает арендодателю уверенность в том, что он получит деньги. Обязательные проверки могут означать более качественное жилье. И в отличие от аренды квартиры, срок действия федеральных жилищных ваучеров не истекает.

Но Филадельфия и HUD надеются, что прямые выплаты арендаторам могут стать долгосрочной альтернативой, дополнительным вариантом, который поможет большему количеству людей оставаться дома. Как именно это будет выглядеть, пока не ясно.

Для Энджи Аткинс следующей весной заканчиваются ежемесячные субсидии на аренду, и она готовится. «Я хочу сказать, что моя жизнь стала зависеть от этого», – говорит она. «Это дало мне подушку. Это дало мне чувство облегчения. Но прошло всего 30 месяцев».