Надеясь увеличить предложение жилья и помочь семьям увеличить свое благосостояние, Федеральное управление жилищного строительства в четверг предложило несколько изменений в своих руководящих принципах, которые могут упростить покупку дома с дополнительной жилой единицей или строительство ADU.
Предложение агентства позволит кредиторам предлагать кредиты на ремонт для строительства ADU и учитывать будущую арендную плату за единицу при расчете того, сколько клиент может позволить себе взять взаймы. В соответствии с действующими правилами для кредитов, обеспеченных FHA, кредиторы могут учитывать доход от аренды дуплексов, но не ADU.
Предложение устранит одно из основных препятствий, с которыми сталкиваются люди с небольшой долей собственного капитала и низким или умеренным доходом, когда они пытаются получить кредит для ADU. «Это огромный шаг в том, чтобы помочь нам построить ADU», — сказала Мередит Стоуэрс, кредитный специалист CrossCountry Mortgage в Сан-Диего.
Другие части предложения позволят использовать строительные ссуды, поддерживаемые FHA, для строительства дома и ADU.
Комиссар FHA Джулия Р. Гордон сказала, что агентство пытается достичь двух важных целей с помощью этого предложения: предоставить большему количеству людей возможность владеть домами, включающими доходную недвижимость, как это делает FHA в отношении дуплексов, и увеличить предложение жилья.
Однако на данный момент предложение является лишь черновиком, и оно может быть изменено в ответ на мнение общественности.
FHA не ссужает деньги напрямую; вместо этого он предоставляет гарантии по кредитам, выдаваемым банками, что повышает готовность банков предоставлять кредиты и снижает взимаемую процентную ставку. Гарантии доступны только для кредитов, которые не выходят за пределы размера, установленные FHA. В округе Лос-Анджелес максимальная стоимость одноквартирной собственности составляет чуть менее 1,1 миллиона долларов. (Предложение будет классифицировать дом на одну семью с ADU как одноквартирную собственность.)
В рамках ссуды на ремонт, поддерживаемой FHA, домовладельцы могут брать взаймы больше, чем текущая стоимость их домов, если улучшения, которые они планируют, оправдывают это. Но FHA будет поддерживать ссуды только в том случае, если ежемесячные платежи будут сочтены доступными, а это означает, что они не могут увеличивать повторяющиеся обязательства заемщика выше установленного процента от дохода заемщика.
Вот почему включение будущей арендной платы может иметь большое значение — увеличение доходов заемщиков повышает вероятность того, что они смогут занять достаточно денег для строительства ADU, которое легко может стоить от 150 000 до 200 000 долларов.
В отличие от предложения FHA, Fannie Mae и Freddie Mac — два гиганта, зарегистрированные на федеральном уровне, приобретающие ипотечные кредиты — не поддерживают кредиты, которые учитывают теоретический доход от аренды от еще не построенного ADU. Неспособность рассмотреть потенциальный доход от аренды «является серьезным препятствием для помощи моим клиентам в получении кредитов для строительства их ADU», — сказал Стоуэрс. Большинство ее клиентов используют кредитные линии под залог жилья для строительства ADU, но предложение FHA «позволит нам предлагать первые ипотечные кредиты с гораздо более низкой процентной ставкой» для финансирования покупки дома и строительства ADU.
«Это то, чего хочет подавляющее большинство калифорнийцев», — сказала она. По ее словам, многие из ее клиентов — это семьи, которые объединяют ресурсы нескольких поколений для строительства комплексов, состоящих из двух домов и двух ADU. «Почему бы вам не поддержать это? Эти семьи строят прочную финансовую основу, а также бесценные социальные связи».
Гордон сказал, что отсутствие исторических данных о ADU и ценности, которую они добавляют к собственности, сделало их проблемой для FHA, Fannie и Freddie. «Это немного похоже на проблему курицы и яйца», — сказала она — у кредиторов недостаточно данных, чтобы понять, как гарантировать проекты, но без кредитов нет возможности получить больше данных.
«Честно говоря, проще всего в такой ситуации всегда ничего не делать».
Предложение FHA направлено на поддержку ADU так же, как агентство поддерживает строительство и покупку дуплексов, но с некоторыми дополнительными гарантиями. Для быстрой онлайн-оценки ссуд это позволит кредиторам учитывать только 50% справедливой рыночной арендной платы, которую может генерировать новый ADU — для дуплексов предел составляет 75% — и эта арендная плата может составлять не более 30% от общей суммы заемщика. дохода при определении размера выдаваемого кредита.
«Это новая территория, и именно поэтому мы кладем эту политику на стол для разработки, чтобы получить общественное мнение», — сказал Гордон.
В Калифорнии началось строительство ADU, на долю которого приходится 15% единиц жилья, одобренных в штате в 2021 году. Но этот тип проектов начинает становиться национальным явлением, сказал Гордон, поскольку все больше сообществ борются с нехваткой доступного жилья и нужно увеличить плотность.
«Мне кажется, что многие юрисдикции считают, что разрешение на использование ADU является более приемлемым политическим первым шагом к корректировке зонирования», — сказала она. «Вот почему я думаю, что мы начнем проявлять больший интерес».
ADU, который можно сдавать в аренду и повышать в цене с годами, также дает возможность накапливать богатство от поколения к поколению.
«В более скромном районе способность домохозяйства впервые стать собственником как квартиры, которую они будут занимать, так и квартиры, которую можно сдавать в аренду, может стать отличной возможностью для увеличения благосостояния», — сказал Гордон. «Многие семьи за эти годы успешно увеличили свое благосостояние и действительно стабильность и процветание района таким образом».
Стоуэрс похвалил FHA за продвижение вперед и признал обеспокоенность агентства по поводу того, что оно зашло слишком далеко и слишком быстро. Но она добавила: «Все агентства шли на цыпочках к этому моменту. Но я надеюсь, что они будут ходить на цыпочках намного быстрее».
О команде журналистов The Times Utility
Эта статья подготовлена командой служебной журналистики The Times. Наша миссия состоит в том, чтобы играть важную роль в жизни жителей Южной Калифорнии, публикуя информацию, которая решает проблемы, отвечает на вопросы и помогает в принятии решений. Мы обслуживаем аудиторию в Лос-Анджелесе и его окрестностях, включая нынешних подписчиков Times и различные сообщества, чьи потребности исторически не удовлетворялись нашим освещением.
Чем мы можем быть полезны вам и вашему сообществу? Утилита электронной почты (at) latimes.com или один из наших журналистов: Мэтт Баллинджер, Джон Хили, Ада Ценг, Джессика Рой и Карен Гарсия.
