«Хуже, чем когда-либо»: мрачное предупреждение об аренде жилья в Австралии

Когда пандемия впервые достигла берегов Австралии в начале 2020 года, это произошло в период относительного баланса на национальном рынке аренды жилья.

На уровне столицы уровень вакантных площадей находился на уровне 3,8 процента, а годовой рост цен на аренду на национальном уровне составлял чуть менее 1,1 процента.

После периода очень сильного роста цен на аренду в период с 2005 по 2012 год, оставшаяся часть 2010-х годов характеризовалась относительно низким уровнем роста арендной платы.

С началом пандемии на различных рынках аренды жилья в стране начнется катастрофа, которая продолжается и по сей день.

На фоне введения ограничений, закрытия международных границ и ограничений Covid на рынке аренды наблюдался рост доли вакантных квартир и падение арендной платы, особенно на рынках, на которых сильно влияют держатели временных виз, таких как центральный деловой район Мельбурна.

Затем, при тех же условиях, все больше австралийцев захотели иметь собственное пространство, покинуть семейный дом или совместное жилье, чтобы создать собственное домашнее хозяйство в арендуемой недвижимости.

В относительно короткие сроки избыток арендуемой недвижимости в среднем превратился в самый напряженный рынок аренды за более чем поколение, начался арендный кризис.

Глобальная проблема

В этом Австралия не была уникальной: на большей части англосферы другие страны испытывали ту же самую проблему.

В Канаде, Новой Зеландии и США стоимость арендной платы выросла, поскольку все больше людей стали искать собственное жилье.

БОЛЕЕ: Пригороды Австралии, где цены на аренду стремительно растут

Но со временем кризис аренды в этих странах подойдет к концу, а в Новой Зеландии и Канаде фактически произойдет значительное снижение годового роста цен на аренду.

По данным Rentals.ca, одного из крупнейших порталов по аренде недвижимости в Канаде, за последние 12 месяцев арендная плата на национальном уровне снизилась на 2,3 процента. Эта цифра во многом обусловлена динамикой рынка в двух крупнейших городах Канады, Ванкувере и Торонто, где за последние 12 месяцев арендная плата снизилась на 9,3% и 3,3% соответственно.

БОЛЕЕ: Тревожное количество домовладельцев в Австралии покидают рынок

Между тем, по всему Тасману в Новой Зеландии индекс арендной платы Trade Me снизил арендную плату на национальном уровне на 1,6 процента за последние 12 месяцев, при этом в Веллингтоне наблюдается значительное падение на 7,0 процента, а в крупнейшем городе Окленде – на 1,5 процента.

Именно здесь Австралия значительно отличается от большинства своих англосферных коллег.

Австралия идет своим путем

В Канаде, Новой Зеландии и США кризис аренды уже давно закончился или сходит на нет.

Тем не менее, в Австралии ситуация продолжает сохраняться, и по некоторым показателям, таким как доля вакантных квартир в аренде Cotality, сейчас дела обстоят хуже, чем когда-либо в истории.

Одна из идей, часто выдвигаемых в дискуссиях вокруг австралийского жилья, будь то цены на жилье или арендная плата, — это вопрос роста предложения.

Это, безусловно, правда, что предложение не поспевает за спросом, будь то изменение демографии домохозяйств или рост населения.

По данным Национального совета по предложению и доступности жилья при федеральном правительстве, с 1 июля 2023 года в стране возникла нехватка более 137 000 домов по сравнению с прогнозируемым ростом спроса.

Между тем, оценки, охватывающие более долгосрочный временной горизонт, от главного экономиста AMP пришли к выводу, что: «Накопленный дефицит жилья составляет, по крайней мере, около 200 000 жилищ, а возможно, и 300 000, в зависимости от того, что предполагается с точки зрения количества людей на одно домохозяйство».

Тем не менее, когда темпы строительства жилья сравниваются в различных странах англосферы, не Австралия оказывается в проигрыше, как это предполагает продолжающийся кризис аренды.

За исключением пары лет в конце 1980-х годов, Австралия построила больше новых домов на душу населения, чем кто-либо другой в англосфере за последние 40 лет.

Источник расхождений

Источник относительного расхождения в результатах рынка аренды между Австралией и ее конкурентами из англосферы во многом связан с ростом населения, который в значительной степени обусловлен миграцией.

Хотя Новая Зеландия и Канада в последние годы добились рекордного притока мигрантов, в настоящее время в обеих странах чистая миграция упала до уровня ниже уровня, который был до пандемии.

В Новой Зеландии годовая чистая зарубежная миграция упала до менее 15 процентов по сравнению с показателем в последний месяц 2019 года.

Хотя на эту цифру сильно повлиял отток новозеландцев в Австралию, если исключить этот фактор из данных, чистая миграция все равно значительно снизится по сравнению с уровнями 2019 года.

В Канаде годовая чистая зарубежная миграция упала, как указано здесь, на 28,3 процента по сравнению с 2019 календарным годом и после этого будет значительно снижаться.

На фоне такого резкого падения темпов роста населения сектор жилищного строительства Канады в настоящее время поставляет больше нового жилья, чем требуется новым ростом спроса, тем самым работая над решением проблемы нехватки жилья в Канаде.

Между тем, в Австралии, согласно последним данным ABS, охватывающим конец марта, годовая чистая миграция за границу составила 315 900 человек, что на 27,6 процента выше, чем окончательные данные за 2019 календарный год.

Вывод

К сожалению, данные Национального совета по предложению и доступности жилья при федеральном правительстве показывают, что рост спроса на жилье, как ожидается, будет превышать рост предложения жилья до конца прогнозируемого периода в середине 2029 года.

Поскольку, по некоторым оценкам, нехватка жилья сохранится и в 2030-е годы, сектор аренды, вероятно, продолжит оставаться под давлением, поскольку все больше людей собираются вместе под одной крышей, чтобы получить дом, который они могут себе позволить.

Вероятно, эта тенденция уже проявляется в росте размеров домохозяйств, несмотря на старение населения и рост числа домохозяйств, состоящих из одного человека.

В конечном счете, именно политики контролируют многие рычаги, связанные с ростом спроса и предложения на жилье. И именно они должны быть объектом любой критики, которая, по мнению людей, оправдана, а не отдельные семьи мигрантов.

Таррик Брукер — независимый журналист и общественный обозреватель | @AvidCommentator