Что будет означать ослабление ипотечных правил для покупателей жилья? – Ирландские времена

Центральный банк в среду объявил о ряде изменений в правилах ипотечного кредитования, которые вступили в силу после финансового краха. Но почему именно сейчас и какое реальное влияние это окажет на рынок?

Что сделал ЦБ?

Центральный банк, который устанавливает лимиты на то, сколько банки могут ссудить потенциальным домовладельцам, увеличил сумму, которую люди, впервые приобретающие жилье, могут взять взаймы, кратную их доходу. После финансового краха у домовладельцев, как правило, был верхний предел суммы, которую они могут занять, в 3,5 раза больше их дохода. Теперь это число увеличилось в четыре раза, но только для новых покупателей.

Кроме того, в соответствии с этими правилами расширяется определение покупателя, впервые совершающего покупку. До сих пор любой, кто ранее владел недвижимостью, был исключен из немного более щедрых правил, которые применялись к покупателям впервые. Это также затронуло пары, где один был покупателем в первый раз, а другой ранее имел интерес к собственности даже в качестве совладельца.

Теперь банк согласится с тем, что любой, кто официально проживает отдельно или разведен, будет считаться покупателем впервые, если у него больше нет финансовой заинтересованности в своем бывшем доме. То же самое относится к людям, пережившим банкротство или неплатежеспособность, в результате которых они потеряли свой дом.

Интересно, что существующие новые домовладельцы, которые получают кредит на пополнение счета или подают заявку на увеличение своих займов путем повторной закладной, по-прежнему будут рассматриваться как покупатели нового, более высокого коэффициента кредита к доходу, даже если они уже владеют своим домом. так как они продолжают там жить.

Значит, от изменений выиграют только те, кто покупает впервые?

Нет, есть кое-что для других покупателей, хотя они не выиграют от более высоких мультипликаторов кредита к доходу. Вместо этого Центральный банк облегчает людям создание депозита для нового дома. В настоящее время любой, кроме покупателей, впервые покупающих недвижимость, должен внести залог в размере не менее 20 процентов от стоимости нового дома. Регулятор решил снизить эту ставку до 10% в соответствии с порогом, который в настоящее время применяется для новых покупателей.

Что-нибудь еще?

Да, в то время как Центральный банк облегчает жизнь в соответствии с правилами кредита к доходу и по депозитам, он сужает пространство для маневра, которое в настоящее время есть у банков для создания исключений. На данный момент банки могут делать исключения из правил привязки ссуды к доходу для 20% всех своих кредитов в год покупателям, впервые приобретающим недвижимость. Исключения позволяют банкам ссужать заемщикам до 4,5-кратного валового дохода вместо трехкратного. Эта цифра теперь будет снижена до 15 процентов с 20 процентов, и не было никаких предположений о том, что преимущество исключения — в 4,5 раза больше дохода — будет увеличено в соответствии с увеличением общего предела отношения кредита к доходу.

В соответствии с правилами кредита к стоимости банкам в настоящее время разрешено делать исключения из 80-процентного максимума для до 20 процентов их кредитования существующих домовладельцев, желающих переехать. Поскольку предел кредита к стоимости теперь повышается до 90 процентов, Центральный банк также ограничивает исключения в отношении этой меры до 15 процентов.

Когда вступят в силу новые правила?

Новые правила вступают в силу с января. Неясно, смогут ли охотники за жильем, которые уже получили одобрение на ипотеку, но еще не нашли свой дом или не воспользовались ипотекой, увеличить доступную им сумму, не проходя весь процесс заново.

В любом случае двухмесячный разрыв, вероятно, окажет охлаждающее воздействие на покупки новых покупателей в промежуточный период. Это также может дать застройщикам больше времени, чтобы подумать, как изменения могут повлиять на их ценовые стратегии в отношении недавно построенных поместий.

Насколько велика разница?

Это не ясно. На первый взгляд, это означает, что начинающие домовладельцы увидят 14-процентный скачок суммы, которую они могут занять. Пара с совокупным доходом в 85 000 евро может занять 297 500 евро по существующим правилам. С этим изменением эта цифра подскочит до 340 000 евро.

Для существующих домовладельцев новые правила отношения ссуды к доходу не имеют никакого значения, если только они не потеряли свою долю в доме в результате раздельного проживания/развода или банкротства. Меньшее изменение депозита может помочь некоторым людям, хотя депозит будет меньшей проблемой для многих людей, которые владели недвижимостью в течение последних нескольких лет, поскольку рост цен означает, что стоимость их дома выросла, что дает им больше справедливости в собственности. внести депозит, когда он продается как часть любого движения.

Это поможет тем парам, которые хотят купить свой первый дом вместе, но где один из них ранее имел долю в собственности, что технически делает их покупателями во второй раз. 20-процентный барьер считался угнетающим для многих в этом положении, и новое правило депозита поможет.

Почему ЦБ начал действовать сейчас?

Центральный банк находится под постоянным давлением, чтобы скорректировать правила, поскольку цены на жилье растут до такой степени, что многие люди и семьи не могут получить достаточную ипотеку в соответствии с текущими правилами дохода. Это имело место даже в тех случаях, когда они платят больше за аренду, чем если бы они могли претендовать на 90-процентную ипотеку на новый дом.

Правило дохода считалось одним из наиболее ограничительных в Европе. Согласно индексу цен на жилую недвижимость Центрального статистического управления, цена нового дома подскочила на 87,8% по сравнению с минимумом в середине 2013 года. Эта цифра еще выше для ранее принадлежавшей недвижимости, которая комфортно выросла более чем вдвое в цена, так как правила были введены после финансового краха. За тот же период зарплаты выросли лишь на небольшую часть этой суммы, что сделало дома все более недоступными для людей в соответствии с существующим правилом Центрального банка о соотношении кредита к доходу.

Включение людей, которые разошлись, развелись или иным образом потеряли свои дома в результате банкротства, является просто признанием реального положения людей. Без какого-либо облегчения многие из этой группы просто исключены из рынка жилья в его нынешнем виде.

Покупатели, покупающие впервые, составляют самую большую часть ирландского ипотечного рынка, но с ростом стоимости рабочей силы и строительных материалов и большей неуверенностью в том, будут ли клиенты иметь доступ к средствам для покупки домов в конце дня, есть опасения. что застройщики не хотят увеличивать предложение недвижимости на те цифры, на которые ориентируется правительство.

Будет ли это иметь большое значение для покупателей жилья?

Это еще предстоит выяснить. Правила Центрального банка являются верхним пределом для кредиторов, хотя, как упоминалось выше, всегда было место для исключений.

Но банки все больше настороженно относятся к более высоким кредитным мультипликаторам в условиях, когда процентные ставки растут быстро и до уровней, невиданных ни одним поколением, в то время как более широкое давление на стоимость жизни в экономике оказывает давление на дискреционные доходы людей. Независимо от правил Центрального банка, некоторые кредиторы уже сокращают максимальный размер кредита до уровня дохода, который они готовы предоставить.

Они также проводят стресс-тестирование способности претендентов на получение ипотечного кредита платить по более строгим правилам. Процентные ставки ЕЦБ уже подскочили на 1,25 процентных пункта с июля, и в следующем месяце ожидается еще больше. Из крупных кредиторов только AIB изменил ставки, и даже тогда он перешел всего на 0,5 процентного пункта от недавнего повышения. Ипотечные ставки должны значительно возрасти в течение следующего года или около того, и кредиторы захотят быть уверенными, что у новых домовладельцев не возникнет проблем с выплатой кредита.

Почему Центральный банк ждал до сих пор, если его новые более мягкие правила будут компенсированы процентными ставками и замедлением экономики?

Банк постоянно ошибался в плане осторожности. В частности, он утверждал — и исследования подтверждают его позицию — что более мягкие правила кредитования были бы приняты только при более высоких ценах на недвижимость, в результате чего начинающие домовладельцы не стали бы лучше, чем раньше, в своей способности купить дом, но оказались бы в большем долгу там, где они может себе это позволить.

Также было принято решение избежать некоторых безрассудных кредитов, которые имели место до финансового краха, с наследием которого до сих пор живут банки и многие заемщики. Именно поэтому, в частности, не было речи о повышении порога кредита к стоимости — суммы, которую люди могут занять в процентах от покупной цены. И даже с этими новыми ограничениями по кредиту к доходу люди должны будут копить на депозит на свой новый дом.

Позже в среду мы услышим мнение Центрального банка об ослаблении правил отношения кредита к доходу, но оно, вероятно, будет вызвано признанием того, что 3,5-кратный мультипликатор теперь оказывает необоснованно ограничивающее влияние на возможность купить дом. .

Объявляя об изменениях, управляющий ЦБ Габриэль Махлуф подчеркнул важную роль правил долгосрочного здоровья ипотечного рынка. Однако он добавил: «В то же время ясно, что доступность и доступность жилья являются ключевыми проблемами, с которыми сталкиваются многие люди в Ирландии».