Что нужно знать налоговым органам Германии, если вы сдаете свой дом в аренду

Рынок краткосрочной аренды в Германии за последнее десятилетие значительно вырос: примерно 215 000 активных объявлений на Airbnb и еще сотни тысяч на таких сайтах, как Booking.com и HomeToGo.

Преимущества для «специальных» арендодателей очевидны. Прежде всего, сдача дома в аренду на время вашего отсутствия приносит доход (возможно, достаточный, чтобы оплатить значительную часть вашего отпуска).

Во-вторых, для людей, которые много путешествуют – будь то по работе или для удовольствия – знание того, что кто-то есть дома, может дать дополнительное чувство безопасности.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Правила сдачи дома на Airbnb в разных частях Германии

Помните: налоговые органы следят

Планируете ли вы сдать в аренду весь дом или только одну комнату, убедитесь, что вы знакомы с правилами декларирования дохода для целей налогообложения.

По данным Федеральной ассоциации ассоциаций помощи по подоходному налогу (BVL), обвинения в уклонении от уплаты налогов могут быстро обостриться, когда люди превышают допустимый доход от аренды жилой площади, но не отражают это в своих налоговых декларациях.

Действительно, налоговые органы иногда выбирают платформы специально для отслеживания налогоплательщиков, согласно отчету Немецкое информационное агентство (дпа).

Операторы платформ, такие как Airbnb, также обязаны сообщать о пользователях, которые совершают не менее 30 транзакций по аренде в год или зарабатывают более 2000 евро.

В зависимости от того, где вы живете в Германии, штрафы за недекларирование налогооблагаемого дохода от аренды жилой площади могут достигать 500 000 евро.

Реклама

Что мне нужно знать?

Если вы зарабатываете менее 520 евро в год от сдачи жилплощади на нерегулярной основе, вам не нужно включать эту информацию в налоговую декларацию – хотя на всякий случай вам всегда следует вести учет транзакций.

Если ваш доход от аренды превышает 520 евро в год, он должен быть включен в вашу налоговую декларацию, и вы будете платить налог на всю сумму.

Если вы не намерены превращать сдачу в аренду своей недвижимости в привычку, вы можете классифицировать этот доход как «хобби». Согласно этой классификации, если вы в конечном итоге получаете доход, он не должен облагаться налогом, но вы не можете претендовать на какие-либо расходы или убытки.

Доход от сдачи в аренду недвижимости также облагается НДС, но только в том случае, если он превышает 17 500 евро и вы рассчитываете зарабатывать более 50 000 евро в год.

Реклама

Постоянная аренда

Имейте в виду: цифра в 520 евро упадет до 410 евро (после расходов), если вы сдаете жилую площадь в аренду на постоянной основе, а не на разовой основе.

Иными словами, когда арендодатель сдает жилплощадь в аренду на постоянной основе, и его доходы от аренды превышают расходы более чем на 410 евро, налоговые органы предполагают «намерение получить доход» (Намерение получения дохода) и соответственно облагать налогом доход.

«Расходы» обычно относятся к счетам за коммунальные услуги и затратам на техническое обслуживание, но могут также включать процентные расходы, страхование, налоги на недвижимость и амортизацию.

Как рассчитать затраты на частичную аренду

Если вы сдаете в аренду только отдельные комнаты и используете квартиру самостоятельно, общая стоимость квартиры делится в зависимости от площади. Если арендованное помещение составляет, например, 25 процентов жилой площади, то ставкой для расчета расходов, подлежащих вычету, становится 25 процентов.

Если жильцы и гости делят ванную комнату, это тоже можно принять во внимание – но размер ванной нужно разделить на количество людей, которые ею пользуются.

Что еще я должен знать?

Все арендодатели в Германии обязаны собирать и хранить информацию о гостях, которые проживают в их объекте размещения три месяца или менее. Хозяева могут либо приобрести сертификаты отчетности через Интернет, либо самостоятельно создать сертификаты в соответствии с этим требованием. Если вы сохраните данные гостя самостоятельно, вам необходимо будет соблюдать законы о защите данных, включая Европейский общий регламент по защите данных (GDPR).

Реклама

В зависимости от того, где вы живете в Германии, у местных властей могут быть дополнительные требования.

В Берлине, например, любому, кто заинтересован в сдаче своего дома (или его части) в аренду на краткосрочный период, необходимо разрешение, тогда как в Мюнхене хозяевам разрешено сдавать свое основное жилье гостям в общей сложности на восемь недель в календарном году без разрешения.

Обратите внимание, что эти законы постоянно меняются, поэтому обязательно посетите веб-сайт вашего штата для получения актуальной информации о правилах краткосрочной аренды.

Могу ли я сдать в аренду свою квартиру, если я не являюсь ее владельцем?

Арендаторы, заинтересованные в сдаче своей комнаты или квартиры в субаренду, должны получить письменное разрешение от арендодателя, прежде чем они смогут арендовать свое помещение на таких платформах, как Airbnb. Арендаторы, которые этого не сделают, могут оказаться нарушителями договора и, следовательно, столкнуться с угрозой выселения.

В заключение

Сдача дома на время отпуска или свободной комнаты в доме остается привлекательным вариантом для многих — гибким способом заработать немного дополнительных денег и обеспечить безопасность своего дома.

Просто убедитесь, что люди знают, что вы делаете! Если вы не сообщите об этом своему домовладельцу, местным органам власти (при необходимости) или налоговая инспекция, тогда простой способ сделать жизнь немного проще может быстро превратиться в кошмар.