Итак, вы думаете, что знаете, почему арендная плата выросла.
Вы, наверное, думаете, что это был стремительный рост процентных ставок и цунами миграции.
Это правда, что процентные ставки за последний год подскочили больше, чем когда-либо за всю историю наблюдений, и это правда, что миграция резко возросла — за шесть месяцев до сентября 2022 года (последний месяц, за который у нас есть официальные данные) количество прибытий превысило количество отбытий. на 170 000.
Но вот в чем дело. Рекламируемые арендные ставки начали резко расти в конце 2021 года — за шесть месяцев до того, как Резервный банк начал повышать процентные ставки, и в то время, когда прогнозировалось, что этого не произойдет.
А «чистая миграция» была отрицательной тогда, когда арендная плата росла, то есть количество прибывающих даже не соответствовало количеству уехавших.
Это спрос и предложение
Что-то еще заставило арендную плату двигаться.
Как оказалось, нет особых оснований полагать, что процентные ставки быстро повлияли бы на арендную плату, даже если бы они росли. Если более высокие ставки вынуждают одних арендодателей продавать, а они продают другим арендодателям, количество сдаваемой в аренду недвижимости не изменится. Если эти арендодатели продают жилье владельцам, которые в противном случае сдавали бы его в аренду, они сокращают как количество сдаваемой в аренду недвижимости, так и количество арендаторов.
Для ренты, как и для любой цены, важны спрос и предложение продукта, на который устанавливается цена. Больше спроса (больше арендаторов, желающих приобрести недвижимость) и цена растет. Больше предложения (больше объектов, доступных для аренды), и цена падает.
Подробнее: 1 миллиард долларов в год (или меньше) может вдвое сократить нагрузку на аренду жилья
На первый взгляд, ни спрос, ни предложение не сильно изменились во время COVID, поскольку арендная плата начала расти. Население Австралии росло медленнее, чем когда-либо в современной истории. И, насколько мы можем судить, количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, росло, хотя и слабо.
Что действительно изменилось во время COVID, по данным исследовательского отдела Резервного банка, так это среднее количество людей на домохозяйство.
Изменение не кажется большим — среднее число жителей упало с чуть более 2,6 жителей на домохозяйство до чуть менее 2,55 — но применительно к миллионам домохозяйств это означало, что требовалось примерно на 140 000 домов и квартир больше, чем было бы необходимо.
Средний размер домохозяйства (столицы)
РБА, микроданные АБС
Строительной отрасли было очень трудно отреагировать на внезапные изменения, особенно когда они были подавлены COVID.
Почему мы вдруг захотели жить с меньшим количеством людей?
Глава экономического подразделения банка Люси Эллис считает, что это был сам COVID и карантин. Мы вдруг стали более ценными в отношении совместного пространства.
«Люби того, с кем ты»
Эллис говорит, что доля австралийцев, живущих в многоквартирных домах, сократилась и осталась низкой. Столкнувшись с выбором проживания с большим количеством соседей по дому и всего с одним человеком, возможно, с романтическим партнером, многие арендаторы покинули групповые дома и стали жить друг с другом.
Как она выразилась в прошлом году:
Что касается вопроса о том, с кем вы бы предпочли быть запертым, по крайней мере, некоторые австралийцы проголосовали за фургон своих эвакуаторов, переехав из своего совместного дома и переехав со своим партнером.
Конечно, это еще не все, но там, где спрос и предложение на что-либо примерно сбалансированы (арендная плата росла менее чем на 1% в год за четыре года до COVID и упала в первый год COVID), любые внезапные изменения либо в предложении, либо в спросе может быстро изменить цены.
Рекламируемые арендные ставки не типичны…
При этом для большинства арендаторов цены по-прежнему меняются медленно. Рекламируемые арендные ставки в столицах выросли на 13% по сравнению с прошлым годом, а рекламируемые региональные ставки выросли на 9%. Но средняя арендная плата (средняя сумма, которую платят все арендаторы) выросла всего на 4,8%.
Арендная плата, взимаемая с постоянных арендаторов, растет гораздо медленнее, чем арендная плата, взимаемая с новых арендаторов, отчасти потому, что арендодатели часто любят своих арендаторов, а отчасти потому, что в первый год арендаторы обычно заключают фиксированные контракты.
Но со временем, когда арендаторы переезжают домой, а арендодатели становятся менее привередливыми, все больше и больше арендаторов склонны платить рекламируемую арендную плату. Это делает увеличение объявленной арендной платы нежелательным признаком того, что грядет.
… но это признак арендной платы впереди
И может стать хуже. Управляющий Резервным банком Филип Лоу говорит, что рост населения вырастет до 2%, что близко к пику, достигнутому во время ресурсного бума.
Мы не сможем строить дома так быстро. Лоу говорит, что в последний раз, когда население Австралии резко увеличилось, потребовалось около пяти лет, чтобы предложение жилья полностью отреагировало на спрос на жилье.
Конечно, у нас есть способы справиться с этим. Один из них — вернуться в групповые дома, другой — отсрочить выезд из домов наших родителей или вернуться обратно.
Но даже если это произойдет, говорит Лоу с типичным преуменьшением, инфляция арендной платы — сверхнизкая до COVID — вероятно, останется «довольно высокой» в течение некоторого времени.
Подробнее: Арендный кризис? Средняя арендная плата растет меньше, чем вы думаете
