Представьте себе: вы покупаете подержанный обеденный стол на местном онлайн-рынке. Но продавец просит вас отправить им деньги, прежде чем вы заберете его. Вы, вероятно, с подозрением относитесь к переводу денег, не встретившись, чтобы сначала собрать стол.
А теперь представьте, что вы покупаете дом. Продавец ни за что не даст вам ключи до того, как получит свои деньги. Введите условное депонирование.
Сделки с недвижимостью, очевидно, намного сложнее, чем другие виды покупок, поэтому важно привлечь кого-то другого, кроме покупателя или продавца. Счет условного депонирования, которым управляет нейтральная внешняя сторона, хранит добросовестный залог покупателя в отношении дома. Мы расскажем, как работает счет условного депонирования и для чего он используется, чтобы вы могли четко понимать, куда уходят ваши деньги.
Что такое условное депонирование?
Счет условного депонирования, который также иногда называют конфискационным счетом, представляет собой финансовый счет, управляемый нейтральной третьей стороной. Чаще всего он используется для хранения средств покупателя в процессе покупки дома до передачи права собственности. Ипотечные кредиторы также используют счета условного депонирования хранить деньги для уплаты налогов на недвижимость, страхования домовладельцев и ипотечного страхования до тех пор, пока не наступит срок выполнения этих обязательств. В некоторых случаях счета условного депонирования для этих целей требуется по закону.
Когда нужен эскроу по ипотеке?
Если ваш авансовый платеж составляет менее 20% от стоимости дома, ваш ипотечный кредитор может потребовать, чтобы у вас был счет условного депонирования. Вам также может понадобиться счет условного депонирования, если вы использовали ФГА или ипотека USDA для финансирования покупки вашего дома. Некоторые люди используют счет условного депонирования для оплаты налогов на недвижимость или страхования жилья, поэтому часть этих расходов включается в их ежемесячные платежи по ипотеке. Кредиторы также часто держат излишек на счете условного депонирования, чтобы учитывать изменения в этих расходах.
Виды эскроу-счетов
эскроу-счет покупателя
После того, как вы отправите предложение о доме, и продавец его примет, вам потребуется сделать задаток внести на счет условного депонирования. Это демонстрация добросовестности того, что вы намерены продолжить покупку, если только не обнаружите серьезных проблем с домом. Сумма может зависеть от рынка, но вы можете рассчитывать на то, что отложите от 1% до 2% от покупной цены на счет условного депонирования.
Если дом оценивается ниже продажной цены или если проверка дома выявляет проблемы, которые продавец не желает устранять, вы можете отказаться от продажи, и ваш задаток будет возвращен. Если все идет по плану и вы просто струсили, то задаток, как правило, передается продавцу. Если вы продвигаетесь вперед с продажей, ваш задаток обычно идет на покрытие расходов на закрытие.
Эскроу-счет владельца
Твой ипотечный кредитор может создать счет условного депонирования как часть вашего ипотечного соглашения и потребовать внесения депозита на счет при закрытии. Когда вы ежемесячно выплачиваете ипотечный платеж, ваш кредитор будет вносить часть средств на счет условного депонирования, который по сути работает как сберегательный счет для ваших налогов на недвижимость, страхования домовладельцев и ипотечного страхования. Когда эти счета подлежат оплате, ваш кредитор оплатит их от вашего имени.
Даже если у вас есть ипотека с фиксированной процентной ставкой, ваши платежи могут со временем измениться из-за увеличения налогов и страховки. Если на счете условного депонирования когда-либо будет недостаточно денег, ваш кредитор все равно покроет счета, но затем поднимет ваш ежемесячный платеж. В зависимости от того, в каком штате вы живете, ваш кредитор может также выплачивать вам проценты, которые начисляются на счет.
Если вы заняли менее 80% стоимости вашего дома, вам может не понадобиться счет условного депонирования, но запросить его все равно будет полезно. Счета условного депонирования могут быть хорошим способом планирования ежегодных расходов на домовладение. Если вы не уплатите налоги или страховку, вы можете столкнуться с государственными штрафами или дополнительными расходами, взимаемыми вашим кредитором.
Кто контролирует счет условного депонирования?
Это зависит от типа эскроу-счета. Когда счет условного депонирования покупателя используется для задатка в процессе покупки дома, владельцем счета обычно является титульная компания, юрист по недвижимости или финансовое учреждение.
Ипотечный кредитор обычно имеет счет условного депонирования владельца, который используется для целей налогообложения и страхования. В некоторых случаях управление средствами может осуществлять другая надежная сторона. Но большинство ипотечных соглашений не позволяют домовладельцу самостоятельно управлять счетом.
Как работают эскроу-счета
эскроу-счет покупателя
Большинству продавцов требуется задаток в размере не менее 1%, но на конкурентных рынках некоторым может потребоваться более высокая сумма. В договоре купли-продажи будут изложены правила депозита. Если в процессе покупки жилья нет никаких проблем, деньги обычно идут на авансовый платеж покупателя или расходы на закрытие. Однако, если покупатель отказывается без причины, деньги обычно конфискуются.
В вашем контракте будут указаны непредвиденные обстоятельства, которые позволят вам отказаться от продажи и сохранить свои задатки. Как правило, ваши задатки будут возвращены, если:
-
Продавец расторгает сделку без объяснения причин.
-
Проверка дома выявляет серьезные проблемы с недвижимостью.
-
Оценка не соответствует согласованной цене покупки.
-
Финансирование покупателя проваливается.
-
Покупатель не может продать свой текущий дом к моменту закрытия.
Хранение ваших задатков на счете условного депонирования гарантирует, что продавец не сбежит с наличными в случае спора. Это также защищает продавца, гарантируя, что покупатель действительно имеет средства и серьезно настроен двигаться вперед.
Эскроу-счет владельца
При определении вашего ежемесячный платеж по ипотеке, ваш ипотечный кредитор проведет анализ условного депонирования, который разбивает ваши ожидаемые расходы на домовладение по месяцам. Каждый год вы будете получать отчет, в котором точно показано, какая часть вашей ипотеки поступает на счет условного депонирования.
Поскольку налоги на имущество и страховые взносы имеют тенденцию к увеличению, кредиторы ежемесячно взимают с заемщика дополнительные деньги. Если этот излишек когда-либо становится слишком большим (законы, регулирующие сумму, различаются в зависимости от штата), кредитор обычно возвращает деньги заемщику или переводит их в счет основного долга.
Нижняя граница
Счета условного депонирования предназначены для обеспечения безопасности ваших денег, поскольку ими управляет третья сторона, не участвующая в транзакции. Вы будете использовать счет условного депонирования при внесении задатка, и вы также будете использовать счет условного депонирования для оплаты налога на недвижимость и страховых счетов. Вам может быть неловко вкладывать деньги на счет, который вы не контролируете, но до тех пор, пока вы остерегайтесь мошенников и не сообщайте свои учетные данные для входа, размещение денег на условном депонировании совершенно безопасно. Если у вас есть вопросы или опасения по поводу вашего задатка, поговорите со своим агентом по недвижимости.
Редакционное раскрытие: Все статьи подготовлены редакцией и авторами. Мнения, выраженные в нем, принадлежат исключительно редакции и не проверялись и не утверждались ни одним рекламодателем. Информация, включая тарифы и сборы, представленная в этой статье, является точной на дату публикации. Проверьте веб-сайт кредитора для получения самой последней информации.
Эта статья была первоначально опубликована на SFGate.com и проверено Лорен Уильямсон, которая работает редактором финансовых и домашних услуг в команде электронной коммерции Hearst. Напишите ей по адресу [email protected].
