Разблокируйте дайджест редактора бесплатно
Рула Халаф, редактор FT, выбирает свои любимые истории для этого еженедельного информационного бюллетеня.
Мы все видели их в социальных сетях: квартиры «инновационные» (к кровати можно подняться по лестнице), «компактные» (кровать выдвигается из шкафа) или «интимные» (кровать и туалет расположены отдельно). в той же комнате). И мы все слышали о разочаровывающих показателях экономического роста Великобритании. Йимбы утверждают, что реформа планирования поможет в обоих случаях. Но сколько?
Теория предполагает, что ослабление ограничений планирования приведет к строительному буму. Цены на жилье должны упасть, к радости тех, кто хотел бы его большего. Люди будут ездить на более короткие расстояния, высвобождая драгоценное время. И люди могли бы переехать туда, где они были бы наиболее продуктивными, стимулируя экономику.
Все это звучит восхитительно правдоподобно, но сложно воплотить в жизнь. Первый вопрос заключается в том, насколько ослабление регулирования на самом деле приведет к увеличению предложения и снижению цен. Что, если жилье стоит так дорого, потому что доходы растут, а физическое пространство ограничено? В метавселенной мы все можем представить, что живем в доме с четырьмя спальнями, сауной и крытым кинотеатром на окраине Хэмпстед-Хит. Но мы еще не там.
Пол Чешир из Лондонской школы экономики уверен, что правила планирования раздражают. «Я был бы очень удивлен, если бы удар по британской экономике не был, по крайней мере, вдвое больше, чем в США», – говорит он. Одним из показателей является то, насколько давно и на какой большей территории Британия начала ограничивать землепользование. Другим фактором является масштаб роста цен на жилье. В период с 1970 по 2022 год они выросли по отношению к другим ценам примерно на 170 процентов в Америке и на 440 процентов в Великобритании.
Академики пытались определить последствия планирования. Один 2014 изучать сравнили более и менее строгие местные власти и подсчитали, что без каких-либо правил планирования цены на жилье в 2008 году были бы примерно на треть ниже, в основном в городах. Более реалистично, что ослабление ограничений на Юго-Востоке до уровня Северо-Востока может привести к снижению цен примерно на четверть.
Трудно предсказать, как конкретные изменения в планировании будут способствовать жилищному строительству, говорит Энтони Брич из Центра городов. Но есть недавние примеры реформ, дающих поразительные результаты. Один изучать опубликованный в июле, например, показал, что реформа зонирования в Новой Зеландии привела к увеличению жилищного фонда Окленда примерно на 4 процента за пять лет, что является удивительно быстрым ростом.
Следующая задача – выяснить, насколько дополнительное жилищное строительство действительно повысит производительность страны. А изучать Генри Оверман из Лондонской школы экономики и Сяовэй Сюй из Института финансовых исследований задокументировали, что в 2019 году средняя заработная плата в Лондоне была на 60 процентов выше, чем в Гримсби. Но эта разница переоценивает потенциальную выгоду от переезда людей в Лондон (если они действительно переедут). Большая часть разрыва связана с тем, что высокообразованные люди, как правило, концентрируются в столице.
Цифра, которую следует определить, — это размер предлагаемых агломерационных преимуществ или то, насколько повышается производительность просто потому, что люди могут работать рядом друг с другом. Если они равны нулю, то дополнительные дома в городах просто перетасуют людей по стране, повышая производительность в одних местах, но снижая ее в такой же степени в других.
Экономисты попытались найти ответ. Один рабочий документ Джем Озгюзель из ОЭСР сравнивает доходы схожих людей в разных местах и подсчитывает, что на каждые 10 процентов увеличения числа занятых на акр в британском городе производительность увеличивается примерно на 1 процент. Это, к сожалению, небольшая отдача от вложенных средств по сравнению с другими странами.
Можно надеяться, что прирост производительности, связанный с увеличением количества людей, может быть больше, чем если бы, например, существовал динамический эффект от обучения у других и повышения продуктивности с течением времени. Когда Диего Пуга из CEMFI и Жиль Дюрантон из Пенсильванского университета учитывают этот долгосрочный эффект в Америке, выгоды в производительности, связанные с увеличением жилищного строительства, удваиваются. В Великобритании существует доказательство что у работников с опытом работы в городе зарплата растет быстрее, чем у тех, у кого его нет.
Есть также несколько важных предостережений. Для достижения роста производительности могут потребоваться десятилетия. Пуга и Дюрантон подчеркивают роль издержек, связанных с перегрузками. Энрико Моретти из Калифорнийского университета в Беркли отмечает, что Лондон уже довольно хорошо связан, предполагая, что большее количество домов может не обеспечить такого же повышения производительности, как, скажем, в Сан-Франциско.
Было бы неплохо получить немного более веские доказательства, подтверждающие идею о том, что ослабление ограничений на чрезвычайно важные ресурсы приведет к ускорению экономики. Я знаю способ получить немного.
Предлагаю пообедать с Сумайя в лондонском Honey & Co ресторан и собрать деньги для благотворительной организации FT, Кампания по финансовой грамотности и инклюзивности (ФЛИК)