27-летний парень, мечтавший стать FIRE, продал половину своего портфеля акций, чтобы купить «недвижимость». Это ее путь к финансовой независимости | Бизнес-инсайдер Японии

• Кэролайн Ю вывела значительную часть своего портфеля акций на покупку недвижимости.
• Реинвестировав собственный капитал (чистую стоимость оценочной стоимости за вычетом остатка кредита) в следующий объект недвижимости, они увеличили свои активы до пяти за два года.
• Он продолжает увеличивать свое портфолио и стремится уйти от наемного работника за счет доходов от аренды.

Через несколько лет после начала своей карьеры в сфере бухгалтерского учета Кэролайн Ю серьезно задумалась о финансовой независимости.

Ю, работавший в одной из четырех крупнейших аудиторских фирм (Deloitte, PWC, EY и KPMG), вспоминает напряженное и утомительное время. «Я знала, что когда-нибудь хочу иметь больше свободы, вместо того, чтобы застревать на сложной работе 24 часа в сутки, 7 дней в неделю», — сказала она Business Insider.

Г-н Ю является автором бестселлера “Богатый папа, бедный папа» и начал слушать популярный подкаст о недвижимости «Большие карманы». Одна из фраз, которая нашла отклик у меня, была: «Сосредоточьтесь на покупке активов, стоимость которых будет расти».

Г-н Юй инвестировал в акции еще со времен учебы в университете, но чувствовал, что должен принять меры. Поэтому в конце 2024 года он вывел около половины своего портфеля акций и купил за наличные квартиру с двумя спальнями и двумя ванными комнатами в Форт-Уэрте, штат Техас.

Ю, представитель поколения Z, живущий в районе залива Сан-Франциско, также интересовался Техасом из-за его налоговых льгот, включая отсутствие подоходного налога штата. Они рассматривали другие рынки Техаса, но Форт-Уэрт выделялся своей доступностью и потенциалом роста.

«Рост населения, уровень преступности и рост цен на недвижимость казались привлекательными», — говорит он.

Я прилетел в Форт-Уэрт, осмотрел квартиру, на следующий день подписал контракт и в течение месяца поселился. Первоначальная цена была намеренно сохранена на уровне 100 000 долларов (приблизительно 15,5 миллионов иен). Он не знал, есть ли у него капитал или опыт, чтобы купить более крупную недвижимость.

Я не запаниковал, когда потерял половину своего портфеля акций. Он понял, что просто перевел 80 тысяч долларов (примерно 12,4 миллиона долларов) в другой актив — недвижимость.

Реинвестирован капитал и расширен до 5 объектов за 2 года.

Расширил портфель за счет реинвестирования капитала в следующий объект недвижимости.

Стратегия г-на Юя состоит в том, чтобы покупать недвижимость по цене ниже рыночной, ремонтировать ее, а затем использовать увеличение стоимости для покупки следующей недвижимости. По мере расширения нашего портфеля наши возможности финансирования также менялись. Свою первую квартиру я заплатил полностью наличными, затем взял обычный кредит, а затем кредит DSCR. Кредит DSCR — это кредит для инвесторов, который использует денежный поток инвестиционной недвижимости для погашения.

Второй объект представлял собой дом на одну семью с двумя спальнями и одной ванной комнатой. Я купил его в июне 2025 года за 105 000 долларов (приблизительно 13,8 миллиона иен) и заплатил 25% в качестве первоначального взноса. После того, как на ремонт было потрачено около 50 000 долларов (около 7,75 миллиона иен), стоимость недвижимости выросла до 195 000 долларов (около 30 миллионов иен), и ее можно было сдавать в аренду за 1500 долларов (около 230 000 иен) в месяц.

Стратегия BRRRR хорошо сработала для этого объекта. BRRRR — это стратегия покупки (B), обновления (R), аренды (R), рефинансирования (R) и повторения (R). Они говорят, что смогли собрать средства, эквивалентные примерно 70% оценочной стоимости, и использовать их для покупки следующей недвижимости.

В течение двух лет после покупки первого кондоминиума количество объектов недвижимости увеличилось до пяти. Первые три сейчас сданы в аренду, четвёртый набирает арендаторов, пятый готовится к приёму арендаторов. Business Insider подтвердил право собственности по ипотечным документам и аренду по договорам аренды.

Одной из проблем после покупки недвижимости является ее вакантность.

Свою первую квартиру я купил в конце 2024 года, вероятно, это было худшее время для сдачи ее в аренду, поскольку были зимние каникулы. Пробыв пустующим около шести месяцев, они наконец снизили арендную плату примерно на 100 долларов (приблизительно 15 000 иен) и нашли арендатора.

Свободная комната была стрессом, но я смогла это вытерпеть, потому что покупала ее за наличные и не имела кредита. Я по-прежнему плачу около 600 долларов (приблизительно 90 000 иен) в месяц в виде взносов ассоциации управления.

Ее совет другим инвесторам: отложите средства на сумму как минимум шесть месяцев, тщательно разберитесь в таких цифрах, как доходы, расходы и доходность, а также ожидайте появления вакансий и ремонта.

Причины предпочесть недвижимость акциям

Хотя он продолжает инвестировать в акции, он предпочитает недвижимость, потому что может управлять ею сам и ее легче расширять. Помимо ежемесячного ежемесячного дохода от аренды в тысячи долларов (сотни тысяч иен), они также наращивают капитал в сфере недвижимости.

«Недвижимостью легче управлять, она более надежна и имеет большие налоговые льготы», — сказал он, имея в виду амортизацию, вычеты по процентам по ипотечным кредитам и возможность рефинансирования без продажи. Похоже, ему также нравится заключать сделки.

Большая часть доходов от аренды возвращается в портфель акций. Конечная цель — финансовая независимость и гибкий стиль работы.

К 2027 году компания надеется расширить свой портфель как минимум до восьми объектов стоимостью 2 миллиона долларов (приблизительно 310 миллионов иен). К тому времени моя цель — покрыть свои расходы за счет доходов от аренды, накопить достаточно активов, чтобы быть в безопасности, даже если я уйду с работы, и иметь возможность сосредоточиться на своем бизнесе в сфере недвижимости.

Кроме того, мой взгляд на расходы изменился. Когда он начал свою карьеру, он часто путешествовал, чтобы снять стресс на работе, но теперь он ставит инвестиции выше улучшения своего образа жизни.

«Я хотел бы инвестировать свои деньги сейчас в обмен на будущий досуг. Я думаю, оно того стоит, потому что я могу достичь финансовой независимости за два года».