Вот что означают новые ограничения по ипотечному кредитованию для банков и заемщиков

Впервые в истории австралийский банковский регулятор объявил о введении новых лимиты отношения долга к доходу по жилищным кредитам, выдаваемым банками.

Такие ограничения являются распространенным инструментом, используемым регулирующими органами. в других странах – включая Великобританию, Ирландию, Новую Зеландию и Канаду – чтобы охладить кредитование на рынке жилья. Цель состоит в том, чтобы предотвратить кризисы, подобные тем, которые мы наблюдали во время мирового финансового кризиса в 2008 году.

Вот что меняется – и что это может означать для потенциальных покупателей жилья и рынка жилья в целом.

Что было объявлено

Когда вы подаете заявку на получение кредита в банке, одним из ключевых факторов является размер дохода, который вы зарабатываете каждый год, по сравнению с размером кредита.

Иметь высокое соотношение долга к доходу – зарабатывать относительно меньше по сравнению с суммой, взятой в долг – считается более рискованным.

До сих пор для банков не существовало ограничений по отношению долга к доходу, хотя другие меры контроля, такие как буфер работоспособностипомочь ограничить кредитование с высоким риском.

---

Читать далее:
Как банки оценивают вас при получении ипотечного кредита? И как определить, что вы можете себе позволить?

---

С 1 февраля 2026 года Австралийский орган пруденциального и регулирующего регулирования (APRA) заставит банки и других кредиторов ограничить долю новых ипотечных кредитов с высоким соотношением долга к доходу – превышающим или равным шестикратному доходу до уплаты налогов – до 20% от их новых ипотечных кредитов.

Для потенциального заемщика при среднем налогооблагаемом доходе около 75 000 австралийских долларовэто соотношение теоретически позволит получить кредит в размере до 450 000 долларов США.

Лимит будет применяться отдельно к кредитам на жилье для собственников и инвестиций, а это означает, что эти кредиты не будут группироваться в единый пул для расчета 20%-го лимита для каждого банка. Ограничения исключают промежуточные кредиты для собственников-арендаторов и кредиты на строительство новых домов.

Цифры По данным APRA, новое соотношение в Австралии примерно соответствует аналогичному пределу в Новой Зеландии (в шесть-семь раз больше дохода), но заметно выше, чем у аналогичной политики в Ирландии (в 3,5-4 раза больше дохода) и Канаде (в 4,5 раза больше дохода).

Как это будет работать?

Банкам необходимо будет контролировать новые ипотечные кредиты, которые они выдают, чтобы гарантировать, что не более 20% кредитов имеют высокое соотношение долга к доходу. Этот показатель будет измеряться ежеквартально.

Хотя лимит отношения долга к доходу является новым, APRA ранее вводила другие лимиты. Например, в 2017 году были введены ограничения на процент новых ипотека только под проценты банки могли писать (хотя эти лимиты были снято в начале 2019 года).

Что это значит для получения кредита?

Важно отметить, что правила не помешают банкам выдавать кредиты с соотношением долга к доходу выше шести. Это просто ограничит их количество, которое они могут выпустить.

Но новые правила поднимают справедливый вопрос: если вы подаете заявку на ипотечный кредит с «высоким риском», будет ли его получение зависеть от того, сколько других ипотечных кредитов с высоким риском выдал ваш банк?

Ну, типа того. Лимиты коснутся заемщиков с высоким соотношением долга к доходу только в том случае, если банк, в который они обращаются, близок или достиг своего лимита в данном квартале.

АПРА ожидает некоторые банки достигнут таких лимитов в ближайшем будущем без вмешательства.

Это сделало бы такие банки более избирательными в выборе кредитов для одобрения. Вполне возможно, что некоторые могли бы даже увеличить свои ставки по ипотечным кредитам, чтобы предотвратить такие кредиты.

Это не повлияет на возможность заемщиков с низким соотношением долга к доходу получить ипотеку. Имейте в виду, что существующие заемщики не пострадают, если только они не решат рефинансировать.

Какие еще последствия могут быть?

Никакой существенной реакции на объявление о цене акций австралийских банков не последовало, что позволяет предположить, что рыночные эксперты не видят пределов, ограничивающих прибыльность банков.

Однако исследования в других странах, таких как Соединенные Штаты и Нидерландыпоказывают, что соотношение долга к доходу и другие подобные ограничения эффективны для сдерживания рискованных кредитов и снижения стресса в семье.

Но это может иметь некоторые непредвиденные побочные эффекты. В одном Норвежское исследованиеМоделирование показало, что лимиты отношения долга к доходу сокращают задолженность домохозяйств и цены на жилье, но также не позволяют людям с низкими доходами переехать, поскольку они не могут брать кредиты.

Отсутствие мобильности создает неравенство в доступе к лучшим возможностям.

А соответствующее исследованиеисследуя рынок жилья в Израиле, обнаружил, что такие ограничения вынуждают некоторых заемщиков покупать жилье в более дешевых районах с более высокой стоимостью поездок на работу, которые находятся в более неблагоприятном социальном положении.

Балансирующий акт APRA

APRA использовало эти лимиты как новый инструмент для прекращения выдачи рискованных кредитов. Хотя текущие лимиты не окажут существенного влияния на кредитование, регулятор сигнализирует заемщикам и кредиторам, что они обеспокоены рискованным заимствованием и могут продолжать принимать меры.

Как показано в других источниках, более ограничительные меры могут дать желаемый эффект в виде сокращения рискованных кредитов и, следовательно, сдерживания краха рынка жилья.

Но такие ограничения могут также усугубить неравенство, особенно для тех, кто уже испытывает финансовые затруднения. И они могут оказать косвенное влияние на потенциальных покупателей жилья, желающих воспользоваться преимуществами расширения лейбористской политики. Схема депозита 5% – что по замыслу позволяет людям брать более крупные кредиты, чем они могли бы в противном случае.