Как сокращение скидки по налогу на прирост капитала может помочь сбалансировать рынок жилья

Налог на прирост капитала снова стал предметом парламентских дебатов с казначеем Джимом Чалмерсом. отказывается исключать варианты реформ.

Наряду с отрицательным заемным капиталом, скидка по налогу на прирост капитала уже давно считается одной из причин австралийского кризиса. кризис доступности жилья.

Налог применяется к приросту капитала, когда актив удерживается более года, и в настоящее время он включает «скидку» в размере 50% от общего прироста в качестве номинальной компенсации инфляции.

Эта политика делает спекулятивные инвестиции в жилье более привлекательнычто приводит к росту цен и усложняет жизнь покупателям первого жилья.

Реальная стоимость для федерального бюджета

Австралия только ввела налог на прирост капитала в 1985 годуприменяя его ко всей прибыли, полученной от инвестиций. Важно отметить, что семейный дом не был включен, но была включена инвестиционная недвижимость. Первоначально налог применялся к приросту стоимости выше инфляции, известный как метод индекса потребительских цен (ИПЦ).

В 1999 году правительство Ховарда, по данным расследования Ральфа, изменился способ расчета налога на прирост капитала. Квартира «скидка» 50% применялся к приросту капитала, а не к корректировке цены с учетом инфляции. Эта цифра была приблизительной, учитывая ограничения по имеющимся данным.

Каждый год Казначейство рассчитывает затраты на налоговую политику. Эти данные показывают, что в 2024–2025 годах скидка 50% обошлось бюджету примерно в 19,7 миллиарда долларов.. Частично это обусловлено ростом цен на жилье, который намного опережает инфляцию, как показано ниже.

---

---

Примечательно, что в период с 1986 по 1999 год цены на жилье росли несколько быстрее инфляции, но с 1999 года (года введения 50-процентной скидки) они ускорились.

Льготы получают богатые и люди старше 60 лет.

Льготы от скидки по налогу на прирост капитала в подавляющем большинстве приносят пользу богатым и пожилым людям.

Казначейства Налоговые расходы и аналитические отчеты показывают, что в 2022–2023 годах 89% пособий досталось 20% самых богатых людей, а 86% досталось тем, кто входил в 10% самых богатых людей. В среднем люди с самым высоким доходом получили пособие в размере более 86 000 долларов, а те, кто находился в нижних 60%, получили около 5 000 долларов.

---

---

Точно так же пожилые люди получают гораздо больше пользы, чем молодые. Люди старше 60 лет получили 52% пособия, а люди от 18 до 34 лет — 4%. И это несмотря на то, что обе группы составляют около 29% взрослого населения.

---

---

Некоторые варианты реформы

Текущий внимание Основное внимание уделяется перспективе снижения правительством налоговых льгот по налогу на прирост капитала для арендодателей-инвесторов в жилую недвижимость. Это сокращение будет иметь совокупный эффект снижения привлекательности владения инвестиционной недвижимостью.

Еще один вариант — сохранить этот «подарок» арендодателям и инвесторам, но заставить его работать гораздо усерднее, чтобы улучшить результаты жилищного строительства, особенно для домохозяйств, которые попали в более низкокачественную часть рынка частной аренды.

Ранее мы предлагали сделать льготы по налогу на отрицательный заемный капитал и налог на прирост капитала доступным только для инвесторов, которые придерживаются более высоких национальных налоговых льгот. стандарты качества жилья и аренды или которые участвуют в программах инвестирования в социальное жилье. Арендодатели, которые не хотели действовать в соответствии с этими требованиями, не получали ни отрицательных заемных средств, ни налоговых льгот по налогу на прирост капитала.

Как жилищная система вознаграждает богатство, а не работу

Но более серьезная проблема лежит за пределами инвестиционного сегмента рынка жилого жилья.

Общая стоимость жилого фонда Австралии составляет около 12 триллионов долларов. Из этого, о $4,5 трлн — это рост с 2020 года.чему отчасти способствовали очень низкие процентные ставки в 2020–2022 годах. Около 65% жилых домов принадлежат собственникам-арендаторамкоторые освобождены от уплаты налога на прирост капитала по месту своего основного места жительства.

Рост цен на жилье обусловлен многими факторами. Рост доходов и доступность кредитов являются одними из наиболее важных.

После дерегулирования финансового сектора Австралии в 1990-х годах расширился доступ к жилищному финансированию и относительно низкие процентные ставки позволили домохозяйствам использовать свои доходы для необлагаемого налогом прироста капитала в жилищном строительстве.

Более богатые домохозяйства могут направить свои доходы и существующие активы на еще более ценные жилищные активы, в которых они также смогут жить. Это происходит за счет домохозяйств с более низкими доходами и активами или тех, кто снимает жилье.

Нет веских экономических причин, почему жилье, занимаемое собственником должны быть освобождены от налога на прирост капитала.

Более рациональная система налогообложения, которая поддерживает владение жильем, но препятствует спекуляции активами, может обеспечить большую финансовую поддержку покупателям первого жилья, но также потребует большей доли налогов на прирост капитала, которым пользуются их активы.

---

Читать далее:
Правительство запросило смелые предложения. Возможно, пришло время подумать об налогообложении семейного дома

---

Налоговая ставка может быть установлена таким образом, чтобы обеспечить рост капитала в соответствии с инфляцией, заработной платой или экономикой (валовым внутренним продуктом), но затем применять ее к доходам, выходящим за рамки этого.

Такая договоренность может также облагать налогом более дорогостоящую недвижимость по более высокой ставке, чем более дешевую недвижимость, тем самым перекладывая бремя налогообложения на богатых, чья недвижимость демонстрирует наибольший рост капитала.

Жилье – это право человека или актив?

В конечном счете, необходимо ответить на более фундаментальный вопрос о роли жилья в обществе.

Хотя жилье всегда имело спекулятивный аспект в дополнение к обеспечению жилья и комфорта, за последние 30 лет после финансового дерегулирования баланс сместился в пользу первого.

Вопрос перед нынешним правительством в какой степени оно готово сократить спекуляцию на жилье в пользу социального назначения жилья? Есть ли у него стремление к структурной перезагрузке, в которой приоритет отдается жилью как дому, а не как спекулятивному активу, основанному на долгах?

Является ли это правительство нервными хитростями и махинациями, или тяжелые времена в сфере жилищного строительства могут стимулировать важные преобразования? Могут ли ценности, которые исповедует Лейбористская партия, быть воплощены в прогрессивную политику?