Westfield отказывается от торгового центра в Сан-Франциско, сигнализируя о новых проблемах

Нордстрем. Старый флот. Антропология. H&M. Ящик и бочка.

В последние месяцы в центре Сан-Франциско наблюдается массовый отток розничных продавцов, а на этой неделе владелец торгового центра решил покинуть выдающееся здание. Возможно, более тревожным является то, что рыночные аналитики говорят, что городу еще многое предстоит сделать, прежде чем кровоизлияние остановится.

В городе самый высокий уровень вакантных офисов среди всех крупных американских городов. Запрашиваемая арендная плата за торговые площади упала на 21% по сравнению с периодом до пандемии. И хотя туристы снова посещают Сан-Франциско, сумма денег, которую они тратят в городе, на 77 процентов меньше, чем в 2019 году.

«Я не думаю, что мы находимся на подъеме для Сан-Франциско», — сказал Винс Тайбоун, управляющий директор фирмы по недвижимости Green Street. «Я бы сказал, что мы, вероятно, еще даже не достигли дна».

В понедельник владелец торгового центра Westfield заявил, что возвращает Westfield San Francisco Center своему кредитору, который решит, кто будет управлять недвижимостью в будущем.

Решение Westfield отказаться от места, которым она владела с 2002 года, подняло новый круг вопросов о том, сколько времени потребуется для восстановления городских центров по всей территории Соединенных Штатов, а также о способности розничных продавцов и владельцев торговых центров продолжать работу в то же время.

Торговые центры в центре города всегда были редкостью, учитывая ограниченное пространство, доступное в центре города для обширных торговых зон. Но те, что были построены, долгое время полагались на постоянный поток пешеходов из местных жителей, офисных работников, посетителей конгрессов и туристов. Этот расчет перевернулся с ног на голову во время пандемии.

Офисный рынок Сан-Франциско пострадал больше всех крупных городов США: уровень вакантных площадей упал примерно до 30 процентов с 4 процентов до пандемии. Это имело серьезные последствия для магазинов сэндвичей, магазинов одежды и многих других продавцов.

Колин Ясукочи, аналитик CBRE, компании, предоставляющей услуги в сфере недвижимости, предсказал, что рынок не достигнет дна до следующего года. Вакансии, сказал он в интервью, могут достигать 35 процентов.

В Сан-Франциско ситуация в центре города резко отличалась от предыдущих. Во время финансового кризиса полтора десятилетия назад арендная плата снизилась на 30 процентов. А во время обвала рынка доткомов в начале века коммерческая арендная плата упала на 70 процентов. На этот раз падение арендной платы было намного скромнее, около 15 процентов.

Г-н Ясукочи сказал, что это отчасти из-за того, что в отрасли иногда описывалось как «расширение и притворство». Банки неохотно арестовывают неработающую недвижимость из-за обязательств, необходимых для поиска арендаторов, и потому, что они часто получают недвижимость в убыток. Вместо этого они договариваются со своими заемщиками и пытаются переждать кризис в надежде, что рынок изменится.

Сработает ли тактика проволочек? «Это зависит от того, как долго вы сможете притворяться, — сказал мистер Ясукочи.

Во многих случаях розничные торговцы в городских центрах добровольно уходят. В Сан-Франциско Nordstrom заявила, что закроет свой давний магазин в центре Сан-Франциско в августе, в результате чего торговый центр останется пустым на 45 процентов. В мае Anthropologie закрыла место в центре города, которое она занимала два десятилетия.

В Нью-Йорке Neiman Marcus закрыл свой магазин Hudson Yards — единственный на Манхэттене — в июле 2020 года, после банкротства и чуть более года после его торжественного открытия. В январе в центре Сиэтла Nike закрыла магазин NikeTown, который работал с 1996 года. Ритейлер REI заявил, что закроет свой магазин в центре Портленда на два десятилетия, когда в начале следующего года истечет срок аренды.

Пассажиропоток в центре города медленно восстанавливается, но для многих розничных продавцов продажи не вернулись к допандемическому уровню, что делает невыгодным продолжать платить высокую арендную плату в известных центрах города.

Westfield не первый владелец торгового центра, который решил покинуть давний торговый центр в центре города. В прошлом году Brookfield Property Partners отказалась от чикагского торгового центра Water Tower Place, который является якорем Великолепной мили, престижного коммерческого района. С начала пандемии торговый район столкнулся с меньшим пешеходным потоком и заметными вакансиями в магазинах. По данным Cushman & Wakefield, более половины площадей в Water Tower Place пустуют, в том числе якорный магазин, который до 2021 года был Macy.

В 2022 году, когда Macerich продала свою 50-процентную долю в другом торговом центре на Великолепной миле — в магазинах на Северном мосту — она понесла убытки почти в 30 миллионов долларов.

Торговые центры в целом находятся в тяжелом положении. По данным консалтинговой фирмы Green Street, с 2016 года торговые центры в США потеряли 50% своей стоимости. Действительно, решение Westfield в Сан-Франциско является частью более широкой стратегии ее материнской компании Unibail-Rodamco-Westfield, направленной на значительное сокращение количества торговых центров, которыми она управляет в стране.

Но аналитики говорят, что ситуация с розничной торговлей в Сан-Франциско усугубляется другими факторами, такими как проблемы с магазинными кражами, более медленные планы возвращения в офис и важная экономика конференций, которая еще не полностью вернулась к тому состоянию, которое было до пандемии.

В своем заявлении о своем решении отказаться от права собственности Westfield заявила, что San Francisco Center отличается от других своих торговых центров. В центре Сан-Франциско продажи упали на 35 процентов с 2019 года по декабрь 2022 года. В одном из торговых центров группы в соседнем Сан-Хосе продажи за тот же период выросли на 66 процентов. Продажи в 18 торговых центрах в США выросли на 23%.

Когда в 2002 году Уэстфилд приобрел торговый центр, Сан-Франциско оправлялся от краха доткомов. Площадь городского торгового центра составляла 1,5 миллиона квадратных футов, и Westfield вложила в его расширение 460 миллионов долларов. В то время в центре города строилось жилое жилье, и онлайн-покупки все еще были новой концепцией. Фуд-корт центра стал местом притяжения офисных работников во время их обеденных перерывов и новинкой для туристов, которые привыкли делать покупки в уличных магазинах на Маркет-стрит. Внутри их встретил торговый центр с огромными спиралевидными эскалаторами, которые доставляли их на несколько этажей, заполненных магазинами.

«Это было похоже на новую достопримечательность, потому что в центре города действительно не было торговых центров, — сказала Габриэлла Сантаньелло, основатель консалтинговой компании A Line Partners, которая жила в Сан-Франциско с 2001 по 2007 год. ».

Он стал частью ткани города. Мэр города Лондон Брид покупал там одежду. Вилли Браун, бывший мэр, завсегдатай кинотеатров.

Многие жители Сан-Франциско с любовью вспоминают походы за покупками в магазин Nordstrom на верхних этажах. Дайанн Боат, жительница Сан-Франциско, десятилетиями занимавшаяся подпольным бизнесом по производству тортов, вспоминает, как покупала товары для дома — «все, что могло выглядеть немного по-французски». Богатый друг, прилетевший в город из Флориды на частном самолете, обязательно направится в Нордстрем за подарками.

Мисс Боате не была в торговом центре уже много лет — не из-за проблем соседства, бездомности и нищеты, которые она называет «печальным комментарием к временам». Но в 87 лет она менее заинтересована в накоплении вещей.

«Возможно, закрытие некоторых магазинов связано с тем, что люди понимают, что им не нужно так много вещей», — сказала она о закрытии магазинов в Сан-Франциско. «Интересы людей изменились — изменилось то, как они хотят тратить свои деньги».

Некоторые известные ритейлеры, такие как Neiman Marcus и Bloomingdale’s, решают остаться в центре Сан-Франциско. По словам пресс-секретаря, магазин Bloomingdale’s, у которого есть магазин в торговом центре и который принадлежит Macy’s, «предназначен для предоставления исключительного обслуживания» в районе Сан-Франциско.

По словам Кадзуко Морган, исполнительного вице-председателя офиса Cushman & Wakefield в Сан-Франциско, этот выход расчищает поле для ритейлеров, которые, возможно, изо всех сил пытались пробиться на дорогой рынок Сан-Франциско. Места, которые были заняты десятилетиями, теперь открыты, и арендаторы могут просить уступки, что редко встречается на коммерческом рынке Сан-Франциско.

«Мы сказали арендаторам, что это рынок покупателей, — сказала г-жа Морган. «Никогда в моей карьере — а я занимаюсь этим некоторое время — мы не видели такой качественной недвижимости в наличии. Сан-Франциско — один из лучших городов мира, и, очевидно, в данный момент у него есть некоторые проблемы. Но мы справимся. Посмотрите, как изменился Нью-Йорк».