Ввоз денег в Ирландию из-за границы для покупки дома – The Irish Times

Я пишу, чтобы получить рекомендации относительно потенциальных налоговых последствий, связанных с продажей земли в моей родной стране. Я не являюсь резидентом ЕЭЗ, который переехал в Ирландию в октябре 2021 года по категории критических навыков (штамп 1).

Я изучаю возможность покупки дома или квартиры здесь, в Ирландии, в качестве первого покупателя. Чтобы продолжить это, мне нужно будет внести 10-процентный первоначальный взнос от общей стоимости недвижимости. В связи с этим я рассматриваю возможность продажи земли, купленной моим отцом 25 лет назад. Его стоимость оценивается примерно в 200 000 евро.

Моя главная забота заключается в том, буду ли я нести ответственность за какие-либо налоги, если я продам эту землю и переведу выручку на свой банковский счет с целью обеспечения достаточного первоначального взноса за мою новую собственность?

г-н доктор медицины

Налоговые правила в отношении иностранной собственности в Ирландии сложны из-за различий в том, является ли человек домицилием в Ирландии, а затем является ли он налоговым резидентом или нет.

Кроме того, статус покупателя недвижимости в первый раз довольно строго определен в Ирландии, и вам также может быть необходимо это учитывать.

Начиная с налогового статуса, вы работаете здесь, в Ирландии, почти два года, поэтому вы будете считаться здесь налоговым резидентом.

[ How to buy your first home in Ireland: The three hurdles to overcome ]

Согласно ирландскому законодательству, вы становитесь налоговым резидентом, если вы находитесь в Ирландии 183 дня в году или 280 дней в течение двух лет, и вы, кажется, подходите под это определение.

Тогда вопрос в том, проживаете ли вы здесь. Домицилий – сложная вещь для привязки.

Если бы вы проживали в Ирландии, ваш доход по всему миру облагался бы налогом в Ирландии.

Если вы родились здесь и остаетесь здесь, это просто, вы проживаете в Ирландии. Точно так же, если вы родились ирландцем, уехали и вернулись.

Но вы также можете считаться резидентом Ирландии, если вы родились за границей и переехали сюда с намерением обосноваться, купить недвижимость и жить здесь постоянно. В конечном счете, все может сводиться к тому, к чему вы чувствуете себя, и именно это усложняет задачу.

[ The Irish Times view on trends in the housing market: mixed signals ]

И это тоже может быть важно. Если бы вы проживали в Ирландии, ваш доход по всему миру облагался бы налогом в Ирландии. Если вы не проживаете здесь, но являетесь налоговым резидентом, то вы облагаетесь налогом только на доход, возникающий в Ирландии, и иностранный доход, который вы приносите в государство.

Насколько я понимаю ваше положение, вы не проживаете в Ирландии, но являетесь налоговым резидентом. Причина этого в том, что, даже если вы хотите купить недвижимость здесь, ваш текущий статус визы не гарантирует постоянного проживания. Это может измениться в будущем, и в этот момент вы можете выбрать, лучше ли сохранить свое нынешнее место жительства или стать ирландцем, но на данный момент мы предполагаем, что это не так.

Исходя из этого, если вы продадите землю, которую ваш отец купил в другой стране, вы не будете облагаться налогом на здешние деньги, если только вы не ввезете эти деньги в Ирландию. Но, вы говорите, в этом вся цель этого упражнения. Верно, но нужно ли вам ввозить в Ирландию все 200 000 евро, которые, как вы ожидаете, выручите от продажи земли, для внесения 10-процентного залога за дом, или только часть из них?

[ More than 1,300 buyers approved for Government’s First Home Scheme ]

Вам нужно это обдумать. Если вам нужна только часть из них для депозита или покупки дома, с налоговой точки зрения может иметь смысл оставить остальную часть за границей на счете в иностранном банке.

Нет налоговых проблем с оставлением ваших денег или остатка, который вам не нужен для покупки дома, на иностранных счетах, если они хранятся на законных основаниях.

Если вы ранее владели недвижимостью, даже за границей, вы не можете претендовать на роль покупателя, впервые совершившего покупку.

Все, что вы привезете, будет облагаться налогом на прирост капитала по ставке 33% от разницы между стоимостью на момент получения, а не на дату первоначальной покупки вашего отца, и на момент продажи собственности.

Вы также можете оплатить местные налоги при продаже земли. Если у этой страны есть соглашение об избежании двойного налогообложения с Ирландией, вполне вероятно, что любой налог, уплаченный в стране, где расположена земля, будет зачтен в счет любого налога, уплачиваемого в Ирландии, но вам необходимо проверить, что любое соглашение об избежании двойного налогообложения вместо покрытия прироста капитала.

[ Will financial support from parents be taxed at 52%? ]

Затем переходим к вопросу о статусе первого покупателя. Покупателям, покупающим впервые, предоставляется льготный статус в определенных отношениях в Ирландии. Примечательно, что по правилам ЦБ они должны найти 10-процентный залог, тогда как другие покупатели требуют 20 процентов. Они также могут занимать в четыре раза больше своего дохода, тогда как другие покупатели ограничены в 3,5 раза.

Но если вы ранее владели недвижимостью, даже за границей, вы не можете считаться покупателем впервые. В вашем письме первоначально говорилось о «земельной собственности», которую мы упростили до земли, исходя из того, что вы имели в виду именно это. Однако, если бы на земле, которой вы владели, на самом деле была собственность, и вы (предположительно) владели какой-либо такой собственностью, вы не имели бы права на получение статуса первого покупателя.

Если налоговая служба обнаружит, что вы получили статус первого покупателя, но не имеете на него права, для вас могут быть финансовые последствия, и налоговая служба попытается вернуть полученную вами выгоду.

Пожалуйста, присылайте свои вопросы Доминику Койлу, Q&A, The Irish Times, 24-28 Tara Street Dublin 2, или по электронной почте на адрес [email protected]. Эта колонка предназначена для читателей и не предназначена для замены профессиональных советов.