Чешский национальный банк (ЧНБ) продолжает снижать процентные ставки, и хорошие результаты по инфляции указывают на то, что он, вероятно, продолжит это делать. Мы спросили четырех экспертов, как это повлияет на процентные ставки по ипотечным кредитам.
В опросе он отвечает нам:
Мартин ГуртлерЭкономист Коммерческого банка
Вит ГрадилГлавный экономист Cyrrus
Либор Войта Остакекспециалист по ипотеке в Broker Trust
Иржи Сикорипотечный аналитик Swiss Life Select
Мы просим:
1) ЧНБ продолжает снижать процентные ставки. Как, по вашему мнению, это повлияет на процентные ставки по ипотеке примерно через полгода-год, если не произойдет какое-то неожиданное событие, которое может существенно повлиять на экономику?
2) Как, по вашему мнению, должны вести себя потребители, у которых фиксация ипотечного кредита закончится в обозримом будущем (например, в течение трех месяцев)? Как вы думаете, им следует выбирать более короткие фиксации?
3) Мы видим мнения, что процентные ставки по ипотечным кредитам не вернутся к самым низким уровням предыдущих лет и что их «новая норма» будет выше. Вы согласны? Если да, то почему это происходит и на каком уровне могут стабилизироваться ставки по ипотечным кредитам и когда (за исключением непредвиденных событий)?
4) Считаете ли вы, что снижение процентных ставок окажет положительное влияние на доступность жилья, или чехам следует смириться с тем фактом, что недвижимость останется дорогой, а владение собственным домом уже не будет стандартом, как раньше?
ЧНБ продолжает снижать процентные ставки. Как, по вашему мнению, это повлияет на процентные ставки по ипотеке примерно через полгода-год, если не произойдет какое-то неожиданное событие, которое может существенно повлиять на экономику?
Мартин Гуртлер: Ставки по ипотечным кредитам, превышающие текущий уровень краткосрочных ставок CNB, отражают цену денег в долгосрочной перспективе. Помимо прочего, они также зависят от ожиданий относительно следующих шагов ЧНБ, но свою роль играют и другие факторы, например, глобальные события.
Однако в целом снижение ставок ЧНБ должно привести к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам. К концу года финансовые рынки в настоящее время ожидают, что двухнедельная ставка репо упадет до 3%, что слишком оптимистично с нашей точки зрения, поскольку мы ожидаем, что ставка репо упадет «всего» до 4%.
В настоящее время, по сравнению с процентными ставками с более длительными сроками погашения (процентными свопами), ставки по ипотечным кредитам значительно выше. Однако с постепенным снижением краткосрочных ставок и, следовательно, удешевлением краткосрочного финансирования для банков, а также стабилизацией процентных свопов на текущих более низких уровнях, ставки по ипотечным кредитам также должны снизиться более существенно. Ставки по ипотечным кредитам, которые в настоящее время составляют в среднем около 5,6%, могут упасть ближе к 4% в течение года.
Вит Градил: Ставки по ипотечным кредитам, с небольшими упрощениями, отражают мнение финансового рынка о политике ЧНБ на ближайшие несколько лет. Именно поэтому ипотека начала немного дешеветь уже в начале 2023 года, то есть задолго до того, как ЧНБ впервые снизил процентные ставки. Это развитие почти наверняка продолжится в ближайшие месяцы, поскольку после периода борьбы с безудержной инфляцией рынок ожидает, что следующие несколько лет будут значительно более «нормальными».
Остаток ставки по ставке Либор: Уменьшится в основном краткосрочная денежная масса, т.е. ипотечные кредиты коснутся фиксинга на один год и до 3 лет. В течение полугода большинство ипотечных кредитов будут ниже 5%, преобладать будут ставки начиная с четырех. В течение года есть реальная вероятность того, что начнут появляться ставки, начинающиеся с тройки.
Иржи Сикор: Ожидается, что ставки по ипотечным кредитам снизятся до конца года. Скорее, остается вопрос, на каком уровне эти ставки остановятся в конце этого года.
Как, по вашему мнению, должны вести себя потребители, у которых фиксация ипотеки закончится в обозримом будущем (например, в течение трех месяцев)? Как вы думаете, им следует выбирать более короткие фиксации?
Мартин Гуртлер: Мы предполагаем, что процентные ставки с более длительными сроками погашения, развитие которых имеет важное значение для установления ставок по ипотечным кредитам, уже имеют ограниченные возможности для дальнейшего снижения. Однако остается вопрос, с какой скоростью и интенсивностью ставки по ипотечным кредитам начнут отражать более низкие рыночные процентные ставки.
Учитывая, что поправка о потребительском кредите, которая вводит штрафы за досрочное погашение ипотечных кредитов, вступит в силу не раньше сентября этого года, потребители также могут рассчитывать на возможность более дешевого рефинансирования за счет более коротких фиксаций в случае, если ставки упадут еще больше. Однако из-за опасений банков по поводу рефинансирования ипотечные кредиты с более длительными фиксациями могут оставаться более дорогими. Однако выбор фиксации зависит от ряда других факторов.
Вит Градил: Лично я считаю, что излишне тактично подходить нет смысла. Объединение фиксаций, например, путем объединения однолетней облигации с последующей пятилетней облигацией, в принципе представляет собой спекуляцию на изменении ставок на финансовом рынке в следующие шесть лет. Как и любое предположение, это может сработать, а может и не сработать. Итак, если кто-то чувствует, что следит за финансовым рынком и понимает его до такой степени, что может его «перехитрить», пусть спекулирует. Для большинства обычных людей, не изучающих финансовые рынки в свободное время, это, конечно, аналогия со ставкой в рулетке со всеми вытекающими отсюда рисками.
Остаток ставки по ставке Либор: Да, более короткая фиксация, на один год, максимум до 3 лет.
Иржи Сикор: Если у кого-то период фиксации закончится в течение короткого периода времени, ему следует выбрать более короткий вариант фиксации, например, 1, 2 или максимум 3 года. В наше время выбирать длинные фиксы (если они еще есть в наличии у банка) однозначно не стоит.
Мы видим мнения, что процентные ставки по ипотечным кредитам не вернутся к самым низким уровням предыдущих лет и что их «новая норма» будет выше. Вы согласны? Если да, то почему это происходит и на каком уровне могут стабилизироваться ставки по ипотечным кредитам и когда (за исключением непредвиденных событий)?
Мартин Гуртлер: Крайне маловероятно, что ставки по ипотечным кредитам вернутся к уровню значительно ниже тех 3%, которые мы наблюдали в предыдущее десятилетие. На это указывает и сам центральный банк, согласно которому нейтральная процентная ставка по-прежнему колеблется на уровне 3%, что также должно определять уровень ставок с более длительными сроками погашения в среднесрочной перспективе. Однако это не меняет того факта, что ставки по ипотечным кредитам все еще имеют значительный потенциал для значительного снижения. Ставки по ипотеке могут подняться до 4%, если принять во внимание упрощенную взаимосвязь между ипотекой и рыночными процентными ставками. Однако даже это, вероятно, станет значительным стимулом для более сильного оживления ипотечного рынка.
Вит Градил: Да, я согласен, что период таких низких ставок вряд ли вернется в ближайшее время. Сверхнизкие ставки в то время были вызваны устойчиво низкой инфляцией, которую центральные банки пытались оживить с помощью околонулевых ставок. Однако вполне вероятно, что факторы, обусловившие чрезвычайно низкую инфляцию, были временными и в основном прошли. Таким образом, инфляция, очевидно, возвращается в игру, а вместе с ней и более высокие процентные ставки. Например, «нормальные» ставки по ипотечным кредитам могут составлять около 4%.
Остаток ставки по ставке Либор: Я согласен с этим. Десятилетие чрезвычайно низких ставок закончится в 2021 году. Ставки могут стабилизироваться в диапазоне 3-5%. Деньги имеют свою ценность, и этот диапазон процентных ставок вполне приемлем в долгосрочной перспективе. Однако, если ничего не изменится, будущее открыто.
Иржи Сикор: Здесь мы выходим на философский уровень того, что вообще является «нормальным». Но возвращаясь к вопросу, действительно, ставки ниже уровня 2% были несколько необычными, и весьма вероятно, что мы не вернемся к этим значениям в ближайшее время. На рынке ходят разговоры, и я согласен, что новым стандартом будут ставки в пределах 3-4%. Конечно, в этом году мы точно не достигнем этих показателей, но их можно ожидать в течение 2025 года.
Будете ли вы покупать недвижимость в обозримом будущем?
Считаете ли вы, что снижение процентных ставок окажет положительное влияние на доступность жилья, или чехам следует смириться с тем фактом, что недвижимость останется дорогой, а владение собственным домом уже не будет стандартом, как раньше?
Мартин Гуртлер: Падение процентных ставок существенно улучшит доступность финансирования для покупки недвижимости, этому также будет способствовать послабление лимитов DSTI и DTI с июля прошлого года и января этого года. Кроме того, доступность жилья через призму соотношения цены недвижимости к доходу уже значительно улучшилась благодаря сочетанию небольшого снижения цен на недвижимость и роста заработной платы. Однако это лишь частично компенсирует существенное ухудшение доступности собственного жилья из-за предыдущего значительного роста цен на недвижимость. В этом году мы ожидаем возобновления роста цен на недвижимость, однако, по нашему мнению, номинальные зарплаты будут расти быстрее.
Вит Градил: Падение ставок автоматически приведет к росту цен на недвижимость, поскольку увеличит спрос. Это повлияет на доступность собственного жилья индивидуально, в зависимости от ситуации каждого покупателя. Тем, кто покупает без ипотеки, придется иметь дело с более высокими ценами, и, следовательно, доступность для них снизится. Напротив, несмотря на более высокие цены, более дешевая ипотека может позволить некоторым людям вообще выйти на рынок, и, с их точки зрения, доступность, таким образом, увеличится. В целом, я предполагаю, что недвижимость в Чехии останется относительно дорогой, так как государство принимает все меры, чтобы сделать строительство невозможным.
Остаток ставки по ставке Либор: Уровень цен на недвижимость в нашей стране очень высок и нет никаких перспектив, что недвижимость станет более доступной. Процентные ставки улучшат ситуацию по мере падения, но к тому доступному жилью, которое было здесь до ковида, мы, к сожалению, не вернемся.
Иржи Сикор: Можно ожидать, что приход снижения ставок по ипотечным кредитам будет сопровождаться дальнейшим ростом цен на недвижимость, поэтому какого-либо существенного оживления ипотечного рынка я бы не ожидал. С другой стороны, желание жить в собственной собственности, наверное, останется в сознании наших людей.
2024-03-16 00:52:04
1710551903
#Где #упадут #ставки #по #ипотеке #как #долго #они #будут #фиксироваться #сейчас #Четыре #эксперта #отвечают
