Жилищное строительство поможет ФРС быть честной

Получайте бесплатные обновления об ипотеке

Мы отправим вам Ежедневный дайджест myFT электронная почта со свежими новостями Ипотека новости каждое утро.

Доброе утро. Вот вопрос: мы опаздываем в старом экономическом цикле или рано в новом? Растет понимание того, что мы движемся или находимся в процессе мягкой посадки. Но что будет после этого? Обычно это явления позднего цикла (растущие дефолты, опережающая динамика растущих акций) или типичные явления раннего цикла (улучшение роста прибылей, опережающая динамика стоимостных акций)? Пришлите мне свое мнение: [email protected].

Цены на жилье только растут

Тридцатилетние фиксированные ставки по ипотечным кредитам сейчас превышают 7 процентов и не были такими высокими с 2001 года. И все же цены на жилье снова растут:

Это замечательный и удивительный график. Самый быстрый рост ставок по ипотечным кредитам за последние десятилетия привел к снижению цен на жилье всего за семь месяцев. С февраля они начали расти. Прошлогодний спад стерт.

Причина – ограниченное предложение. В результате более чем десятилетнего отсутствия строительства в США возникла хроническая нехватка жилья. Высокие ставки по ипотечным кредитам также создают эффект блокировки, когда никто (не в последнюю очередь Роб Армстронг) не хочет расставаться со своей фиксированной ставкой в ​​3 процента. К некоторые меры, предложение находится вблизи рекордно низкого уровня. В совокупности даже давления на дорогие ипотечные кредиты, оказываемого на спрос, недостаточно, чтобы надолго снизить цены на жилье. На диаграмме ниже показан масштаб. Существующий жилищный фонд, составляющий основную часть жилищного предложения, недостаточен:

Эта динамика относительно хорошо известна. В недавней заметке Ларри Кофски, Брэндон Роули и Кроуфорд Крукс из Bridgewater пошли еще дальше. Они утверждают, что дисбаланс спроса и предложения на жилье может заставить ФРС поддерживать более высокие ставки в течение длительного времени. Краткое изложение их аргументов:

• Ставки подорвали спрос на жилье. За первые 15 месяцев этого цикла повышения ставок доля ипотечных кредитов в ВВП сократилась на 3 процента. Это огромное и, безусловно, самое большое снижение за всю историю на столь раннем этапе туристического цикла. Предыдущее самое большое снижение произошло в 1999 году, когда отношение ипотечного кредитования к ВВП упало на 0,5 процента за первые 15 месяцев повышения ставок.

• Но огромное падение спроса на жилье едва повлияло на цены на жилье из-за ограниченного предложения.как показано на двух диаграммах выше.

• Ни проблемные продажи, ни жилищное строительство вряд ли приведут к увеличению предложения в ближайшее время. Поскольку экономика устойчива, а балансы домохозяйств находятся в хорошей форме, мало кто из домовладельцев будет вынужден продавать жилье. А строительство идет слишком медленно. Кофски, Роули и Крукс подсчитали, что предложение на 3-5 млн единиц жилья отстает от спроса. Но новое строительство, объем которого составляет около 1,5 млн единиц жилья в год, лишь поспевает за формированием новых домохозяйств, поэтому не восполнит дефицит. Графики Бриджуотера:

  

• В значительной степени влияние высоких ставок на снижение спроса уже ощущается. Быстрый рост ставок фактически «перекрыл трубу ипотечного кредитования», что привело к небольшому падению цен на жилье в прошлом году. Однако это уже произошло. Даже если ставки вырастут и дальше, естественный поток спроса на жилье, вызванный, скажем, растущими семьями или разводами, устанавливает нижний предел цен и активности.

• Таким образом, снижение ставок рискует возобновлением инфляции из-за спроса на жилье. Снова открыв канал ипотечного кредитования, более низкие ставки, вероятно, поднимут спрос и цены. Учитывая важность жилья для экономического роста и инфляции (помните, что арендная плата составляет одну треть индекса потребительских цен), более высокие и долгосрочные ставки «должны стать механизмом, позволяющим контролировать жилищное строительство».

Этот диагноз рынка жилья нам кажется верным. Но мы немного скептически относимся к тому, что привязка жилья к снижению ставок настолько жесткая, по двум причинам.

Во-первых, эффект фиксации ставок, хотя и мощный, но двусторонний. Зафиксированные ставки для домовладельцев в настоящее время удерживают предложение на рынке, но снижение ставок уменьшит компромисс для домовладельцев. В конечном итоге это должно привести к увеличению предложения жилья на рынке. Тогда возникает вопрос: каков общий эффект между увеличением спроса в результате снижения ставок по ипотечным кредитам и увеличением предложения в результате уменьшения эффекта блокировки? Трудно сказать до факта. Киран Райчура, экономист по недвижимости в Capital Economics, считает, что это будет немного позитивно для цен на жилье и активности, но, вероятно, не будет таким большим ростом, как ожидает Bridgewater.

Приведенная ниже диаграмма, опубликованная ранее в этом году в журнале Уолл Стрит Джорнал, делает точку конкретной. Он показывает, сколько домовладельцев заблокированы на разных уровнях ставок. Падение общих ставок по ипотечным кредитам с 7 процентов до 6 процентов, вероятно, не будет иметь значения для человека с 2-процентной ипотекой. Но это вполне может повлиять на то, что кто-то, владеющий одной из 10 миллионов ипотечных кредитов, будет колебаться в пределах 4-5 процентов:

Во-вторых, связь между рынком жилья и измеряемой инфляцией является косвенной. ИПЦ измеряет инфляцию на рынке жилья через арендную плату. Со временем более высокие цены на жилье переходят в арендную плату за счет «эффекта цены активов»: по мере роста цен на жилье домовладельцы, сдающие свою недвижимость в аренду, в конечном итоге будут повышать арендную плату, чтобы поддерживать стабильную доходность от аренды. Но в ближайшей перспективе есть повод для оптимизма на рынке аренды, причем не только жилья. Строительство квартир идет на рекордно высокийколичество вакансий увеличилось, а рост арендной платы вернулся на прежний уровень. допандемический темп.

Несмотря на все вышесказанное, авторы Bridgewater приводят убедительные макроэкономические аргументы. Жилищный сектор и вся связанная с ним деятельность перешли от отраслевого спада к умеренному восстановлению. Если только компромисс между инфляцией и ростом не окажется намного меньшим, чем мы думаем (возможно!), это должно ускорить экономический рост и поддержать ценовое давление. Мы не думаем, что это исключает снижение ставок. Но это, вероятно, удерживает ФРС от поспешного нажатия на этот рычаг.

Одно хорошее прочтение

Идеи имеют последствия.