Как «врачебные ипотечные кредиты» работают для врачей с долгами

Скажите кому-нибудь, что вы врач, и реакция часто будет такой: “Вы, должно быть, богатыНо врачи, которые только заканчивают медицинскую школу или находятся в начале своей карьеры, могут чувствовать себя далекими от этого. средний долг медицинской школы составляет более 200 000 долларов, при этом общая задолженность, включая студенческую, значительно превышает 250 000 долларов.

Это ставит врачей, занимающихся поиском домов, в затруднительное положение. Ключевым фактором для кредитных учреждений является соотношение «долга к доходу» — расчет, который показывает, есть ли у вас уже слишком много долга для выплаты ипотеки. Это единственное уравнение может исключить вас из требований кредиторов по ипотеке.

Но молодые врачи также находятся в уникальной ситуации. Да, у них уровень долга выше среднего, но они находятся на пути к существенному доходу в будущие годы. Вот где ипотечный кредит врача (PML) становится полезным вариантом.

Что такое ипотечный кредит для врача?

PML разработан, чтобы помочь врачам получить доступ к ипотеке, несмотря на большие суммы долга. По словам Стивена Чанга, доктора медицинских наук, радиолога и управляющего директора клиники Стивен Чанг, иногда они доступны стоматологам, ветеринарам, ортопедам и другим специалистам. Действует Финансовые Консультанты в Маклине, штат Вирджиния.

Ключевые особенности, по мнению Джеймса М. Даля, доктора медицины, врача скорой помощи и основателя Инвестор в белом халатевключать:

• Не требуется первоначальный взнос, который обычно составляет 20% при обычном кредите.
• Нет частного ипотечного страхования (PMI). Это часто является требованием традиционных кредитов, призванных защитить кредитора, если покупатель пропустит платеж. PML не включает PMI, даже если вы не укажете 20%.
• Никаких платежных квитанций. При обычном кредите часто требуются квитанции о заработной плате, подтверждающие уровень дохода и надежность. PML часто допускают заключение трудового договора вместо них.
• Различное рассмотрение бремени студенческого кредита.

Это, конечно, плюсы, но могут быть и минусы. Дале говорит, что PML может включать несколько более высокие ставки и комиссии, чем обычная ипотека, но не всегда.

Кому лучше всего подходит ипотечный кредит для врача?

Финансовые консультанты предупреждают, что каждый должен сначала рассмотреть свою полную финансовую картину, прежде чем подавать заявку на ипотеку, PML или иное. «Если у вас нет денег на первоначальный взнос, можно спросить, готовы ли вы финансово к покупке дома», — говорит Кобин Сольберг, доктор медицинских наук, анестезиолог и владелец клиники. Грили Управление благосостояниемфирма по финансовому планированию, обслуживающая семьи врачей в Бенде, штат Орегон.

Если ваши сбережения невелики, вам, возможно, придется пополнить эти счета, прежде чем переходить к приобретению жилья и связанным с этим расходам.

Ваш кредитный рейтинг может внести свой вклад в уравнение. «При использовании любого кредитного продукта мы всегда рекомендуем как можно скорее поработать над оптимизацией вашего личного кредитного рейтинга, прежде чем подавать заявку на кредит», — говорит Марк П. Эйд, доктор медицинских наук, дерматолог и соуправляющий директор (вместе с Чангом) в Act Financial Advisors. . «Как только вы достигнете высоких 700-х, вы, как правило, получите право на лучшие процентные ставки, поэтому, хотя достичь идеальных 850-х приятно, в этом нет никакой необходимости».

Также оцените причины покупки дома и будет ли он соответствовать вашему образу жизни в ближайшие годы. «Основная причина того, что [my wife and I] хотел купить дом ради стабильности», — говорит Джордан Фрей, доктор медицинских наук, основатель Благоразумный пластический хирург. «После многих лет проживания в квартирах мы хотели иметь место, которое было бы по-настоящему нашим. Мы определенно чувствовали разочарование и разочарование, когда беспокоились о том, что наша студенческая задолженность может ограничить наши возможности сделать это».

Как и многие врачи, Фрей взял на себя огромную сумму долга — полмиллиона долларов в виде студенческих кредитов и задолженности по кредитным картам, когда он закончил обучение в 2020 году. Вопрос, над которым боролись Фрей и его жена, заключался в следующем: «Какой размер долга?» стоит ли нам брать на себя что-то в дополнение к тому, что у нас уже есть?»

Каковы риски? Что написано мелким шрифтом?

Ослабление ограничений PML сопряжено с потенциальными ловушками, и врачам не следует воображать, что их покупательная способность неограничена.

«Многие врачи покупают более дорогие или большие дома, чем им нужно, просто потому, что банки готовы одолжить врачам деньги», – предупреждает Сольберг. «Итак, доктор попадает в крупную ипотеку и не может накопить богатство, отложить деньги на пенсию и погасить свои студенческие кредиты».

Делая покупки, остерегайтесь упущений и мошенничества. Встречаясь с кредиторами, Фрей вспоминает, что некоторые даже не представили PML как вариант, а другие предложили им невыгодные условия. Он старался найти недостатки, скрытые мелким шрифтом, например, потенциальное «большое повышение ставки год спустя».

Но иногда мошенничество – это не прямой обман, а скорее искушение. Поэтому важно учитывать свои собственные интересы, не полагаясь на советы кредиторов.

«Когда мы ходили по магазинам, некоторые ипотечные кредиторы [offer] 1,5 миллиона долларов, и мы подумали, что «в этом нет смысла», — говорит Фрей.[Physicians] иметь большой будущий доход, что делает нас привлекательными для этих кредиторов. Никто в здравом уме не станет давать такую ​​ипотеку кому-либо другому. Их не волнует, будет ли это разумным решением для вас или нет».

На какие еще тревожные сигналы следует обратить внимание?

Фрей рекомендует медицинским работникам остерегаться этих тревожных сигналов при покупке ПМЛ:

• Запрос на любой вид залога, включая вашу медицинскую практику
• Скорость, которая намного выше, чем у других
• Кредитор заставляет вас занять большую сумму, чем вам удобно.
• Кредитор пытается повлиять на ваше решение о размере первоначального взноса.

Помните, что если вы выбираете ипотеку с регулируемой процентной ставкой (ARM), ваша ставка будет корректироваться в зависимости от рыночных ставок — в лучшую или худшую сторону. Это означает, что ваш платеж может быть выше или ниже с учетом текущих процентных ставок в зависимости от рынка.

Оглядываясь назад, Фрей говорит, что, возможно, он пересмотрит свое решение использовать 10-летнюю ARM. Он и его жена выбрали его, потому что ставка в то время была низкой, и они планировали быстро погасить ипотеку или переехать до того, как она вырастет. Однако неопределенность добавила элемент давления.

Как PML могут способствовать общему финансовому здоровью?

Фрей говорит, что его ипотека врача была «огромным преимуществом», позволив ему и его жене внести 0% залога за свой дом без PMI. Но самое главное, это вписывалось в их общий финансовый план, который включал в себя инвестирование. «Деньги, которые мы потенциально могли бы использовать для первоначального взноса, мы использовали для покупки сдаваемой в аренду недвижимости, что затем принесло нам больший доход», – говорит он.

Конечно, покупка арендуемой недвижимости – не единственный путь к финансовому здоровью и свободе. Многие люди относятся к дому как к инвестиции, которая со временем станет полностью их собственностью. Другие могли бы направить этот первоначальный взнос на создание системы безопасности сберегательных счетов.

При стратегическом и целенаправленном использовании PML могут вывести вас на более предсказуемый финансовый путь. А с меньшим денежным стрессом покупка дома может стать захватывающей вехой, поскольку вы планируете свое будущее и пускаете корни в обществе.