Как ЕС допустил фундаментальную ошибку, определив, что цены на ирландское жилье не завышены – The Irish Times

Каждый год Европейская комиссия выпускает так называемый отчет Механизма оповещения. Целью, по словам комиссии, является «обнаружение, предотвращение и исправление дисбалансов, которые негативно влияют или могут негативно повлиять на надлежащее функционирование экономики государства-члена».

Последний из них, опубликованный две недели назад, содержит главу о жилье. Он предупредил, что несколько государств-членов рискуют болезненной коррекцией цен на жилье, поскольку рост процентных ставок прерывает мини-бум цен, наблюдавшийся во время пандемии. В более чем половине стран-членов ЕС цены на дома переоценены более чем на 10%, а в девяти странах: Австрии, Бельгии, Чехии, Дании, Германии, Люксембурге, Нидерландах, Португалии и Швеции. .

Однако, когда дело дошло до Ирландии, там сказали, что цены на жилье «не завышены». На самом деле они были недооценены примерно на 10 процентов.

«Опасения, связанные с динамикой цен на жилье, присутствуют», — говорится в отчете, в котором отмечается, что номинальный годовой рост цен на жилье в республике увеличился до 14,6% во втором квартале 2022 года. метрики не показывают признаков потенциальной переоценки».

Этот вывод заставит многих здесь почесать затылок, особенно когда мы знаем, что средние цены на жилье по стране в Дублине и в Дун-Лэогер-Ратдаун, самом дорогом районе местных властей, в семь, 10 и 14 раз превышают средний доход здесь.

Отчет комиссии, однако, делает принципиальную ошибку, делая вывод о недооценке. Он использует переменные совокупного дохода, основанные на сильно завышенных цифрах валового внутреннего продукта (ВВП), получая здесь завышенное представление о доходе на душу населения и ошибочное представление о долгосрочной тенденции дохода. Комиссия использует ВВП в качестве единого показателя для всего блока. Конечно, в Ирландии ВВП искажен присутствием транснациональных корпораций до такой степени, что не отражает реальную экономику.

Многие также утверждают, что долгосрочные соотношения между доходом и ценами на жилье больше не актуальны, поскольку они относятся к эпохе до того, как недвижимость стала инвестиционным активом с турбонаддувом, а цена стала кратной доходу.

Перспектива ESRI

Используя другую методологию, Институт экономических и социальных исследований (ESRI) в своем последнем ежеквартальном бюллетене пришел к совершенно другому выводу, оценив, что цены на жилье здесь действительно завышены как минимум на 7 процентов, а возможно, и больше.

Аналитический центр смоделировал, какие цены на жилье должны быть на основе различных экономических и демографических факторов, таких как доход, население, кредит и процентные ставки.

Выяснилось, что цены были примерно на 7% выше их ожидаемых трендовых значений по состоянию на конец прошлого года. В отличие от периода до 2008 года, когда переоценка недвижимости была вызвана избыточным кредитом, на этот раз цены были завышены из-за факторов, связанных с пандемией, таких как увеличение сбережений и сокращение предложения в сочетании с «растущей долей» институциональных инвесторов на рынке. , – сказал он.

«Анализ проводится до конца 2021 года, поэтому, учитывая темпы роста цен на жилье в 2022 году, переоценка сейчас составляет не менее 7%, возможно, даже на пару процентных пунктов выше», — сказал Киран МакКуинн из ESRI.

«Это не обязательно означает, что цены на жилье упадут на эту величину, но это предполагает, что существенное повышение цен на жилье, свидетелями которого мы стали, не может продолжаться в будущем, и вы, вероятно, увидите значительное замедление с точки зрения роста цен на жилье в ближайшие кварталы и в течение следующего года», — сказал он.

Маккуинн сказал, что еще слишком рано говорить о том, превратится ли текущее замедление в конечном итоге в коррекцию цен.

Темпы роста цен на жилье в стране упали до 10,8% в сентябре, продолжая тенденцию замедления, наблюдавшуюся в последние месяцы. Но помните, что эта цифра — это моментальный снимок рынка несколько месяцев назад, поскольку он основан на сделках в июне и июле.

Факторы риска

Рост стоимости заимствований вызвал быстрое охлаждение на рынках недвижимости по всему миру и коррекцию на некоторых из наиболее переоцененных рынков.

В отчете комиссии о постпрограммном надзоре, также опубликованном в прошлом месяце, он оценивает показатели экономики Ирландии, отмечая при этом некоторые факторы риска, связанные с рынком жилья.

Он предупреждает, что «рост цен на жилье опережает рост доходов, что повышает риск дисбаланса». О перспективах рынка здесь говорится: «Ожидается, что рост цен на жилье замедлится во второй половине 2022 года по мере снижения реальных доходов и повышения процентных ставок по ипотечным кредитам».

Высокопоставленный чиновник ЕС, цитируемый в отчете The Irish Times, сказал, что в Ирландии наблюдается резкий рост цен на жилье, и это явно становится «социальной проблемой».

«В случае с Ирландией наши показатели указывают на то, что рост цен на жилье не такой высокий, как мы видели в других странах-членах. Цены растут, но темпы роста не такие высокие, как в других местах», — сказали они.

«Что мы видим в Ирландии, так это очень быстрый демографический рост. То, что мы видим, — это нехватка предложения по сравнению со спросом.

«По сути, это перерастает в социальную проблему, но мы не видим в этом серьезного экономического дисбаланса, который затронет сам банковский сектор», — заявили они.

Короче говоря, у нас есть хроническая социальная проблема, когда речь идет о жилье, но задранная банковская система, которая не подвергается воздействию стоимости жилья так, как это было в 2008 году.