В то время как Уолл-стрит достигла рекордных показателей в связи с перспективой снижения процентных ставок Федеральной резервной системой США в 2024 году, по крайней мере три, а возможно, и более ключевых сектора экономики США, имеющие решающие связи с финансовой системой, страдают от рост ставок, произошедший с марта 2022 года.
По данным Ассоциации ипотечных банкиров, сообщает издание Файнэншл Таймс (FT), «в этом году наступит срок погашения миллиардов долларов долга сотен крупных офисных зданий в США, которые их владельцам, вероятно, будет сложно рефинансировать по текущим процентным ставкам».
Есть ипотечные кредиты под офисы на сумму 117 миллиардов долларов, которые необходимо погасить или рефинансировать в этом году. Многие ипотечные кредиты были взяты, когда процентные ставки находились на сверхнизком уровне из-за политики количественного смягчения, преследовавшей ФРС и другие центральные банки в течение почти полутора десятилетий после финансового краха 2008 года и кризиса 2020 года, когда разразился COVID.
В отчете FT цитируются комментарии юриста по финансированию недвижимости из крупной фирмы, который сказал, что будет проблематично провести часть рефинансирования.
«Мы видим сделки, в которых даже опытные заемщики заканчивают дело и спрашивают своих кредиторов, хотят ли они получить ключи», – сказал он.
Сектор коммерческой недвижимости уже пережил шок из-за банкротства австрийской фирмы Signa в декабре, которая теперь выставила на продажу половину здания Крайслер в Нью-Йорке, чтобы собрать деньги.
В то время как владелец Signa, миллиардер Рене Банко, собрал то, что было охарактеризовано как «финансовую бомбу замедленного действия» – пожирая себя «дешевым финансированием левых, правых и центральных», как было сказано в одном описании – его деятельность была лишь одним из наиболее крайних примеров более широкий процесс.
В ноябре прошлого года отраслевой трекер BankRegDate сообщил, что уровень просроченных кредитов на коммерческую недвижимость достиг самого высокого уровня за десятилетие — следствие более высоких процентных ставок и падения спроса на офисные помещения в результате роста удаленной работы в ответ на пандемия.
Объем кредитов, по которым владельцы недвижимости пропустили более одного платежа, подскочил на 30 процентов, или на 4 миллиарда долларов, в сентябрьском квартале и увеличился на 10 миллиардов долларов в прошлом году.
Ожидается, что просрочки будут продолжаться, поскольку Билл Морленд из BankRegData сообщил FT, что кредитование коммерческой недвижимости «становится ужасным быстро».
У более крупных банков есть ресурсы, чтобы выдержать шторм, по крайней мере, пока, но большая часть кредитования в США осуществляется небольшими региональными банками. Они уже пострадали от роста процентных ставок из-за потери стоимости государственных облигаций, в которые они вложили свои деньги, поскольку это была «безопасная» ценная бумага.
Эта ситуация привела к банкротству трех банков в марте, но проблема распространилась по всем направлениям: многие банки находятся «под водой», где их совокупные обязательства превышают балансовую стоимость их активов.
Газета FT сообщила, что в прошлом месяце «группа американских экономистов обнаружила, что 40 процентов офисных кредитов на балансах банков находятся под водой, что потенциально может вызвать проблемы для десятков региональных банков, владеющих ими».
Проблемы коммерческой недвижимости носят долгосрочный характер. Еще в апреле агентство Bloomberg сообщило, что «стена» долгов в сфере коммерческой недвижимости и недвижимости на сумму почти $1,5 трлн будет подлежать погашению до конца 2025 года. Главный вопрос, стоящий перед этими заемщиками, заключался в том, «кто будет их рефинансировать?»
В записке аналитиков Morgan Stanley того времени говорилось, что риски рефинансирования занимают центральное место, поскольку, по оценкам, оценки офисной и торговой недвижимости могут упасть на целых 40 процентов от пика до минимума, что увеличит риск дефолта. С тех пор ситуация не улучшилась и, как отмечается в отчете Bloomberg, будет продолжать ухудшаться.
Пострадают не только мелкие и региональные банки. Проблемы возникают также в элитном финансовом секторе и коммерческой недвижимости.
Ранее на этой неделе Уолл Стрит Джорнал сообщили, что один из «самых горячих гигантов по сбору средств» на Уолл-стрит, неторгуемые инвестиционные фонды недвижимости (REITS), которые позволили инвесторам принять участие в буме недвижимости в 2019–2022 годах, «сошел с рельсов» в прошлом году.
Погашение средств из фондов резко возросло в прошлом году, поскольку инвесторы стремились получить наличные, и в некоторых случаях трастам приходилось вводить правила, ограничивающие скорость, по которой люди могли получить свои деньги обратно.
Неторгуемые REIT привлекли $9,8 млрд за год по ноябрь по сравнению с $33,2 млрд в 2022 году, поскольку инвесторы вывели $17,4 млрд.
В статье говорится, что, хотя темпы погашения в некоторой степени замедлились к концу прошлого года, ожидается, что отток превысит средства, собранные в 2024 году. Вторая Мировая Война.”
Статья в Газета “Нью-Йорк Таймс в конце прошлого года заявил, что строительный бум, который изменил облик Манхэттена за последние 25 лет, закончился.
«Рост стоимости строительства и процентных ставок значительно увеличил стоимость строительства. Банки все более неохотно финансируют такое строительство, в то время как на Манхэттене рекордное количество вакансий в офисах», — говорится в сообщении.
Разработчики Office потерпели сокрушительное поражение. Сначала снижение спроса из-за COVID, а затем резкий рост процентных ставок «криптонита для отрасли, построенной на долгах».
В конце ноября почти 18 процентов всех офисных площадей на Манхэттене были доступны для аренды, большая часть которых располагалась в старых зданиях, построенных после Второй мировой войны.
Средняя запрашиваемая арендная плата за офисные помещения на Манхэттене составляет 75 долларов за квадратный фут. Но с учетом более высоких затрат на строительство, тарифов и повышенных процентных ставок застройщикам новых зданий придется взимать от 200 до 300 долларов за квадратный фут.
Такие цифры, в сочетании с растущими проблемами коммерческой недвижимости по всей стране, указывают на то, что бум последней четверти века, основанный на одних из самых низких процентных ставок в истории, закончился и приближается финансовая расплата.
2024-01-04 02:19:02
1704336889
#Коммерческая #недвижимость #США #сталкивается #долговой #стеной