Конец вечнозеленого растения? Однокомнатные квартиры на инвестиционном стенде

Класс недвижимости, который должен иметь безоговорочный успех: управляемые суммы инвестиций, доход от аренды выше среднего, долгосрочная аренда в кратчайшие сроки – и высокие колебания не являются проблемой, а, скорее, дают возможность арендная плата увеличивается еще больше с появлением новых арендных плат. О, это было бы слишком хорошо! Потому что никто и никогда не становился миллионером на рынке недвижимости во сне, даже на однокомнатных квартирах.

Такая недвижимость считается идеальной инвестиционной недвижимостью, особенно среди новичков в сфере недвижимости. Пусть они и небольшие, но арендная плата за квадратный метр высока, и, особенно в студенческих городках, ларьки можно сдавать в три раза, настолько высок спрос. По крайней мере, это теория. Потому что времена изменились. В будущем их можно назвать далеко не безоговорочным успехом. Почему это так? Какие альтернативы существуют?

Что случилось?

Факт таков: ажиотаж на однокомнатные квартиры начался еще до пандемии короны. С тех пор работа на дому стала значительно популярнее. Восходящий тренд. Это, вероятно, еще больше снизит спрос на меньшие квартиры со стороны тех, кто только начинает работать, и пассажиров. Список недостатков настолько велик, что все они вместе не поместятся в однокомнатную квартиру:

• Все больше и больше людей работают из дома или даже из дома. Работа отсюда. Спрос упал.
• Кроме того, административные расходы растут непропорционально по отношению к арендной плате.
• Цена покупки действительно низкая. Но банки требуют большего собственного капитала и/или устанавливают более низкое соотношение кредита к стоимости, чем для двух- или трехкомнатных квартир.
• Прежде всего, арендаторы переезжают чаще. Потому что это студенты, меняющие место учебы или нашедшие совместную квартиру; потому что однокомнатная квартира не рассчитана на длительное проживание – или потому, что высокая цена за квадратный метр вас в какой-то момент смущает.
• Более высокие колебания означают больше административной работы по выставлению счетов и обработке…
• Дополнительные расходы на ремонт…
• Дополнительные расходы на поиск нового арендатора, включая комиссию брокера…
• Но особенно: снижение доходов. Потому что суть в том, что квартиру можно сдавать только на десять-одиннадцать месяцев в году. Все это снижает отдачу.

Особое положение занимают микро- или бизнес-квартиры. Обычно их строят в более крупных комплексах, насчитывающих несколько сотен квартир: частично или полностью меблированные 1-комнатные квартиры площадью от 18 до примерно 35 квадратных метров с небольшой кухней и ванной комнатой. Все они относительно новые и поэтому соответственно дорогие. Аналитическая компания Bulwiengesa видит потенциал доходности этих микроквартир на уровне посредственных 3,6 процента, именно для профессионалов. Согласно другому исследованию Finanztest, у частных операторов этот показатель значительно ниже: от 2,8 до 3,3 процента.

Политический риск: возможен новый предел арендной платы

Конечно, я могу делать это регулярно при аренде новой недвижимости. Арендовать увеличиться – если рынок и правовая ситуация это позволяют. Для небольшой квартиры это может иметь большое значение в процентном отношении, но не в абсолютных цифрах. Однако это не означает, что однокомнатные квартиры исчезнут с рынка или станут непригодными для сдачи в аренду. Не следует делать ставку на эту лошадь только для принятия текущих инвестиционных решений. Наконец, вам всегда следует сравнивать, куда вы можете вложить свой капитал по лучшей процентной ставке.

Высока вероятность, что через десять лет однокомнатные квартиры будут стоить меньше, чем сегодня. Пенсионное обеспечение или начало инвестиций в недвижимость заканчиваются убытками. Политическая неопределенность также возросла: вполне возможно, что, учитывая жилищный кризис во многих городах, политики будут вынуждены ограничить цены на аренду – например, до 20 евро за квадратный метр. То, что на первый взгляд звучит как много, не является чем-то необычным для однокомнатных квартир. Ограничение арендной платы, которое также распространяется на меблированные квартиры, полностью изменит расчет затрат для инвесторов.

Пока мало кто заметил, что этот тип квартир постепенно маргинализируется. Ведь с арендой квартир всех размеров сейчас дела обстоят хорошо. Спрос в городах и мегаполисах по-прежнему огромен; нехватка жилья катастрофична. Поэтому, прежде чем кто-то вообще не сможет найти квартиру, он или она берет один из этих объектов, что, конечно, также дает преимущества: для жильцов, потому что абсолютный уровень арендной платы является терпимым. А для инвесторов потому, что цена покупки ниже.

Альтернативы: квартиры большего размера в менее заметном месте.

Однако квартиры большего размера являются лучшим решением для новичков в сфере недвижимости: они предлагают большую гибкость и, следовательно, большую безопасность. Еще можно сдать двухкомнатную квартиру студентам, возможно двум людям, или молодой паре, или даже небольшой семье. В какой-то момент вы сможете пользоваться квартирой самостоятельно. Но самое главное – это выход, центральный элемент капитальных вложений:

При продаже двух, трех или четырехкомнатных квартир инвесторы И собственники-арендаторы обращаются в равной степени. В случае с однокомнатной квартирой это обычно только инвесторы. Это означает, что круг потенциальных покупателей существенно сокращается – особенно если класс недвижимости окажется менее выгодным или придется окупать некогда высокую цену покупки микроквартир.

Таким образом, краткий профиль однокомнатных квартир выглядит примерно так: низкий доход от аренды, сравнительно высокие затраты на ремонт, небольшой потенциал для оптимизации, высокие колебания при краткосрочных вакансиях – и ограниченная целевая группа в случае возможной продажи. Таким образом, трехкомнатная квартира в Ганновере, как правило, предпочтительнее однокомнатной квартиры в Мюнхене, прежде всего из-за долгосрочной стоимости недвижимости и гибкости при аренде. Однокомнатные квартиры представляют собой особый сегмент на рынке недвижимости – и, честно говоря, даже одинокие люди не хотят жить в одной комнате. В какой-то момент потолок падает вам на голову.