Причиной являются неясные методы бухгалтерского учета и агрессивное кредитование со стороны банков. Больше всего проигрывают кредиторы, которые отдали деньги на конвейере и рискуют не увидеть их обратно.

Хотя опасения по поводу коммерческой недвижимости в США беспокоили немецкие банки в этом месяце, их послание было ясным: не волнуйтесь, подавляющее большинство наших рисков в сфере недвижимости находится внутри страны. Однако опасность кризиса не миновала, пишет Bloomberg.

Хотя страна до сих пор избегала быстрой коррекции рынка, которая потрясла США, эксперты говорят, что это отражает теневую практику бухгалтерского учета, которая защищает ее кредиторов и инвесторов от немедленных последствий. Относительно скромные корректировки и мягкие положения скрывают тот факт, что немецкие кредиторы более подвержены риску коммерческой недвижимости, чем большинство их европейских коллег, и, согласно одному исследованию, выдают кредиты более агрессивно, чем их соседи.

Результатом такой практики является замедленный крах рынка недвижимости, который угрожает ускориться, поскольку крупные владельцы недвижимости, такие как Signa Group Рене Бенко или Adler Group, вынуждены ее продавать, обременяя мелких и средних кредиторов. Некоторые высокопоставленные чиновники Европейского центрального банка говорят, что страна неизбежно станет предметом особого интереса, поскольку они изучают ипотечные риски в банках по всему региону.

«Конечно, это проблема не только США. Я не удивлюсь, если мы увидим волну резервов на покрытие убытков по кредитам для немецких банков с точки зрения их влияния на коммерческую недвижимость в стране». сказала Валерия Дингер, профессор экономики Оснабрюкского университета в Германии.

Немецкие банки имеют больше всего кредитов на коммерческую недвижимость в Европейском Союзе, рядом с французскими, но они классифицируют относительно небольшую часть этих кредитов как необслуживаемые. Однако в последнее время эта доля увеличилась, тогда как в ряде других стран она снизилась.

Низкий уровень проблемных кредитов во многом обусловлен тем, что оценщики недвижимости в крупнейшей экономике Европы используют долгосрочный подход, который выравнивает изменения цен на том основании, что большинство инвесторов не продают недвижимость на падающем рынке. Немецкие банки также обновляют оценки зданий, которые они профинансировали, реже, чем в США или Великобритании, поэтому проблемы могут быть замаскированы дольше.

Видимость еще больше снижается из-за правил, которые дают меньшим банкам свободу действий в оценке некоторых ценных бумаг по рыночной стоимости, что может затруднить получение инвесторами актуальной картины своего финансового положения. Однако эта практика также ограничивает учет нереализованной прибыли, а это означает, что отдельные кредиторы на самом деле могут оказаться в лучшем положении, чем кажется.

Регуляторы призвали кредиторов подготовиться к возможным потерям, а ЕЦБ призвал их использовать часть огромной прошлогодней прибыли для создания резервов. Но правила бухгалтерского учета, призванные помешать банкам уклоняться от уплаты налогов, означают, что кредиторы фактически ограничены в том, сколько они могут откладывать на покрытие безнадежных долгов.

На данный момент местный наблюдательный орган BaFin считает, что проблема наносит ущерб доходам отдельных кредиторов, а не угрожает их платежеспособности, отчасти потому, что проблемы сконцентрированы в меньшей части рынка, чем во время финансового кризиса. И хотя более высокие ставки виноваты в падении стоимости кредитов на недвижимость, они также предоставили банкам прибыль, которая должна помочь смягчить удары.

Однако стоимость этой недвижимости остается предметом многочисленных споров, поскольку разрыв между ценами, которые покупатели готовы платить, и ценами, которые продавцы должны платить по своим кредитам, увеличивается.