Скрытый риск слишком ранней покупки дома: когда EMI разрушают денежный поток | Личные финансы

Для многих молодых специалистов покупка своего первого дома воспринимается как веха успеха — символ того, что они «добились этого». Но, как предупредил специалист по финансовому планированию Виджай Махешвари, CWM®, эта эмоциональная веха может незаметно превратиться в финансовую ошибку.

«Ценящийся актив — это не то же самое, что финансовая свобода», — отметил Махешвари. «Только активы, генерирующие денежный поток, дают вам гибкость и безопасность».

Ловушка эпохи пандемии: «Моя зарплата выросла вдвое — давайте купим дом»

В 2020 году, когда технологический сектор процветал, зарплаты многих программистов и стартаперов резко выросли в одночасье.

Разработчик, зарабатывающий 3 лакха в месяц, внезапно заработал 15 лакхов. Охваченные уверенностью, многие сделали следующий «логичный» шаг — купили квартиры стоимостью 1 крор рупий в Бангалоре или Хайдарабаде.

«Они предполагали: в следующем году 30 лакхов, затем 60 лакхов… легкие EMI», — сказал Махешвари. «Но жизнь не движется по прямым линиям».

Потом пошли увольнения. У стартапов закончились деньги, проекты были отложены, бонусы исчезли. Дом подорожал, но счета не окупились. EMI, однако, не сделали перерыва.

Когда стремления встречаются с арифметикой

Специалисты по финансовому планированию называют это ловушкой «китайской математики» — переоценка будущего роста доходов при недооценке риска.

Исследование Marcellus Investment Managers, на которое ссылается Махешвари, показало, что процент отказов от чеков по первому жилищному кредиту сейчас самый высокий в Бангалоре и Хайдарабаде, городах, где зарплаты технических специалистов резко выросли во время пандемии. Во время COVID многие семьи покупали квартиры побольше, потому что оба партнера работали из дома. Теперь, когда ситуация с трудоустройством в сфере технологий стала неблагоприятной, этим семьям становится трудно справляться как с погашением потребительских кредитов, так и с погашением ипотечных кредитов.

«На бумаге дом может стоить дороже, — написал Махешвари в LinkedIn, — но без стабильного денежного потока даже оценка становится бессмысленной».

Настоящий финансовый урок

• Владение собственностью дает эмоциональную безопасность, но не финансовую свободу.

• Истинная свобода, утверждал Махешвари, исходит от денежного потока, а не от бетона.

• «Прежде чем покупать дом, — советовал он, — спросите: этот дом мне заплатит — или я заплачу за него?»

Это означает, что сначала следует сосредоточиться на инвестициях, приносящих доход, таких как акции, паевые инвестиционные фонды или побочные предприятия, прежде чем вкладывать капитал в дом, который не приносит прибыли.

Дом стоимостью 1 крор рупий, который оценивается в 7% в год, дает 7 лакхов рупий «бумажного богатства». Но диверсифицированный портфель стоимостью 1 крор рупий, приносящий доход 10%, может генерировать 8–10 лакхов рупий в год — фактический, полезный денежный поток.

Дом против свободы: балансирующий акт

Специалисты по финансовому планированию все чаще рекомендуют откладывать покупку жилья до тех пор, пока:

Вы накопили как минимум 12–18 месяцев экстренных сбережений, ваш EMI не превышает 25–30% ежемесячного дохода, и вы установили один альтернативный источник дохода (инвестиции или бизнес).

Эмоциональное удовлетворение от раннего приобретения дома может быть реальным, но также и финансовое напряжение, возникающее из-за слишком ранней оплаты за него.

На сегодняшнем нестабильном рынке труда новое определение финансовой зрелости заключается не в владении домом, а в владении своим денежным потоком.